南京07小户型公寓研究分析

南京07小户型公寓研究分析内容摘要：

，仅为 40 年，这是部分购房者在实际购买中会考虑到的问题，但是从实际的销售情况来看，不会成为太大的阻碍。  在目前南京商务办公氛围并不浓重，总价过高使得很大部分的购房者将遭遇强大的资金压力。 但同时大量的创业人群对办公楼又有很强的购房需求，所以目前南京CBD 区域诸如天空之都、 未来城、时尚空间小户型更主要为此类客户准备的。 、目前南京单身公寓发展的现状 单身公寓顾名思义是为单身人士定身打造的物业类型，它的成长和发展一般与这个城市的经济有着密切的关系，南京作为一个地域性中心城市的作用越来越明显，随着南京经济的不断发展，来南京就业求职的人数也在不断增长，南京单身公寓市场的发展势头也越发的强劲。 而且随着单身公寓发展逐渐向更为人性化方向发展，目前单身公寓已经突破的“单身”，更多已经适合“家庭化”需求。  单身公寓一般属于在建楼盘中的一部分，开发商在实际开发中为了实 现项目产品的多样性或是具体的市场需要可能涉及部分该类产品。 由于单身公寓也属于单身的范畴，其主要特点是面积小但设计精巧，同时总价相对同项目的其他户型存在比较大的差距。 但同时其本身的功能欠缺性，已经严重的限制了相当部分的购房者，所以目前南京单身公寓已经突破的“单身”，更多已经适合“家庭化”需求。  单身公寓在市场上受到了市场广泛的关注，同时由于单身公寓在建筑方面成本往往要高于其它类产品，面积较小，所以开发商往往会提高单价来保持利润率，面前南京小户型的价格都比同区域的房价要高出几百元。  就体量而言，单身公寓无论是 在各自项目中还是总体融汇到市场中，都占有不高的份额。 而大量的需求必然导致其倍加推崇的现状。 朗诗熙园以及锦虹丽都的单身公寓在推出之时都遭遇疯抢。  由于自身定位不是酒店式公寓，所以单身公寓对相关配套要求不及酒店式公寓高，其对地段也没有过分苛刻的要求，主要还是由于整体项目的地址决定。 南京的单身公寓在地段分布上未呈现具体规律，从城市中心区域到河西直至江宁都其存在。  单身公寓一般是伴随着大的住宅项目开发而产品的特殊产品，所以其土地年限一般都是 70 年，在此点上相对以商业用地为主的酒店式公寓占优。 但由于目前产权年限限制发 展还处于第一循环，以后的长远的情况消费者还没有个充分的认识，所以目前市场上对于年限的规定并没有积极的反映。  目前市场上的单身公寓在某些地段属于真正意义的卖方市场，开发商惜售成风。 君园项目全部由单身公寓构成，由于地段的稀缺性和房地产市场整体的看好，该项目很是受购房者青睐，目前开发商善在酝酿中。 御水湾花园和盈家春天沿街 1 栋单 身公寓尚未开盘，各家开发商都在等待最佳的时机推出。 但也有些楼盘销售遇到了相当大的阻力，如江宁东山的“万欣翠园”，开发商在市场定位中发生了明显的误差。 目前南京 小户型市场供求关系分析 今年年初房价居高不下，特别是河西南部的奥体板块一些楼盘高价风波的全力推动下，南京各大板块的房价都有着不同幅度的上升，万里长城一片红。 我们从有关部门得到的数据来看，江南八区 70％以上的住宅高于 40 万元／套。 南京城市定位发展的本身使得南京在长三角地带发展缺乏与上海、杭州的可比性。 所以我们认为目前的房价已经使得南京一大批购房者面临着巨大的资金压力。 在此比较之下，总价低，地段好的小户型吸引了很大一批购房者。 南京小户型市场在南京房地产发展大势越发的趋于温和的情况下，异军突起。 8 月份，江南八区 60 平方米以下的商品住宅共销售 151 套，主要分布于河西与城中板块。 而 1— 8月，江南八区累计销售 60 平方米以下的住宅 2330 套，超过了 140 平方米以上的住宅销售量。 可是，单套 140 平方米以上的商品房上市量，却远大于单套 60 平方米以下的住宅。 这说明，在南京商品房总体供大于求的形势下，小户型住宅却显得无法满足市民整体的购房需求。 目前在南京地段区域，住宅用地或者商业用的建筑小户型已经成为业内转化市场风险的通用办法，虽然南京小户型市场整体仍然火爆，但从区域来看，地段不佳，房型设计欠缺的小户型楼盘依旧遭遇强大的压力 ，特别是目前由顺驰销售的“独立年代”，已经成为业内认识小户型的反面教材，并随着房地产消费者日趋成熟的大环境下，如何发现产品需求，正确定位自身的产品已经成为市场发展的关键。 南京各大板块小户型公寓发展的特点 城东板块小户型公寓发展特点 楼盘名称 地理位置 主力户型面积（平方米） 层数 /栋数 每层户数 价格（元/平方米） 层高（米） 销售情况（套） 备注 都市公社 小卫街 20 号 35 6 月 1 日 39 6700（精装修） 140 多套（ 10 月12 日） 1～ 2 层用于商铺（本地块属于商 业用的） 御道家园 御道街 54 号 50 5 月 1 日 15 9000（毛坯） 开盘 1周销售完毕  地理位臵分析 城东板块处于紫金风景风光带，自古以来有着紫气东来一说，无论从自然景观、环境、交通还是从风水学角度来讲，此地域的楼盘在与南京其它各大板块相比，其外界都拥有着得天独厚的优势。 从城东小户型地理位臵分布来看，我们很难找到基本的规律，既有城市中心位臵的“御道家园”也有城东郊区的“都市公社”，究其主要原因，由于城东土地开发涉及到“紫金山风景区”的保护及“中山陵、明故宫”等相关古文物的保护，所以城 东土地一直处于“限制开发”的状态。 虽然城东土地出让体量较小，但我们发现此两个小户型楼盘在产品定位时严格的遵寻周边市场的需求，市场策划定位，“都市公社”依靠其旁边的“南京理工大学”和“南京农业大学”强有力的学生消费市场，推出了投资型小户型。 御道家园推出的挑高小户型则更适合居家，是专门根据结婚夫妇对周边生活环境有着很强的依恋但由于收入有限而专门设计的，开盘一周即销售一空，销售火爆可见一斑。  产品设计分析 目前南京小户型设计正在向两个方向发展，一个是不挑高投资型小户型，另外一面就是 5 米挑高户型，其已经逐步向 舒适居住户型转化，适合夫妻双人居住，替代了部分普通住宅类产品的相关功能。 目前城东在售的两个小户型楼盘则是两种类型的代表，一个是每层 15 户，主力面积为 50 平方米，另外一个是每层 39 户，主力面积 35 平方米。 目前城东小户型开发更取决于开发商产品设计的需要，由于城东楼盘一直处于供不应求的局面，所以开发商在最大利润的驱使下，很少涉足小户型，目前开发的小户型更主要的是适应其裙楼商业经营的需要，同时紧靠路边巨大的噪音污染，如果建造其普通住宅无疑在很大程度上将降低住宅的品质。 所以更多的开发商将会选择建造小户型公寓来弥补此 缺陷。  价格系数分析 城东的房地产发展供需关系严重失衡，价格也大幅上扬，其中小户型也当仁不让，“御道家园 ” 9000 元 /平方米（毛坯）直逼新街口核心区域德房价，而在城东东郊卫岗的“都市公社 ” 高达 6700 元 /平方米（精装修），比周边“东郊美树苑 ” 普通住宅物业价格高出近 1000 元 /平方米，同时其产品设计客户定位朝着投资型方向发展，不挑高的户型设计，每层高达 39 户生活人口。 我们认为其定价策略分析来看，此价格相对南京同级市场来说，显得并不便宜。 但从销售情况来看，市场对其价格有着非常高的认可度，再次印证了南京业内对城 东房产开发的观点：“城东，有地就是爷。 ”的老话。 南京房产局相关统计数据来看， 40～ 60 平方米户型仅仅占城东所有户型推出量的的 3％，而需求群体放大，特别是对紫金山沿线一带，需求旺盛。  销售状况分析 由于城东近两年土地推出量较小，但同时城东优越的自然环境、便捷的交通优势在城东在购房者心中存在着巨大的诱惑力，特别是在紫金山沿线一带，销售更是频频告捷，这里不光指的是小户型，其普通物业也是如此，但其小户型销售速度更是令人瞠目结舌，御道家园开盘 1 周销售完毕，而长发公寓目前销售也基本告以段落。 在目前国家加大 对房地产投资控 制力度以及购房者普遍对房地产投资持币观望的大环境下，城东小户型楼盘销售属于奇迹。 但奇迹的背后也有着其深层次的原因，并不是城东所有区域楼盘都可以搞小户型，销售都可以如此火爆的。  前景预期分析 在目前国家遏制房地产投资的各项宏观政策纷纷出台，房地产开发已经闻到了一丝的寒流，所以在目前情况来看，很难说下一步会发生什么事情，对于南京并不开放的房地产市场有多大影响还有待观察之中。 但有一点我们可以肯定，目前城东房地产发展仍属于健康范畴之内，购房者自住型的仍占有大多数，至于小户型来讲，整体上将依旧保持着火爆的局面，但对 于投资型小户型将会有所影响，但关键还是取决于周边是否有着巨大的消费性市场，能否发现或者发掘市场这才是项目定位的关键。 河西板块小户型公寓发展特点 楼盘名称 地理位置 主力户型面积（平方米） 层数 /栋数 每层户数 价格（元 /平方米） 层高（米） 销售情况（套） 备注 城市假日 江东北路218 号 50 18/3 39 7300（毛坯） 销售完毕（开盘销售一个月，只剩下朝北户型） 14 层为大型餐饮广场。 韵动汇 奥体中心附近 50— 60 22/1 22 5000（毛坯 /平层） 3— 7 层（挑高）/8— 22 层 (平层 ) 7000（毛坯 /挑高） 金马郦城 奥体地铁站旁 60 4/3 36 7100（毛坯） 3/6 销售基本完毕 中间平层， 2 层、4 层跃层  地理位臵分析 河西各大板块中陆续了小户型定位设计，随着河西奥体的开发，河西地位全面崛起，而经过这几年的发展，莫愁湖板块和龙江板块生活配套资源逐渐完善，已经陆续的出现的区域商业、商务中心，其房价据高不下，市场出现小户型也在情理之中。 而奥体板块由于起点较高，南京市 360 多亿元巨资 打造，从南京市发展规划来看，奥体区域将与南京新街口一道，成为南京两大商业网点，其发展前景非常广阔。 但秦淮河板块由于其自身发展的原因，在南京市民认可度还不高，同时商业、交通等各种生活配套设施尚未完善，目前此区域房地产市场并没有出现小户型并不十分意外。 河西龙江板块从初开盘的龙江永嘉年华到城市假日，小户型楼盘销售情况非常火爆。 已经成为了龙江楼市的一面旗臶。 究其主要原因主要因为其得天独厚的地理优势，特别是城市假日开发商新城市商业臵业现先做配套后开发先进的开发理念在楼盘销售中已经得到了很好的回报。 3 栋小户型楼盘开盘 一个月，除了朝北位臵欠缺的户型之外，其余都被纷纷抢购，显示出巨大的市场潜质。 而奥体韵动汇、宋都奥体名座小户型则是市场无奈下的产物，东度大厦、宋都大厦作为十大标志性建筑，按照构想中是出现写字楼，但由于综合南京写字楼发展现状，开发商为了更好的规避风险，选择了小户型产品设计，从整体战略来看，韵动汇小户型设计有效的避开了本区域产品的同质性，有利于发挥楼盘的优质性，是非常正确的一步战略布局。 从金马郦 城小户型销售情况来看，说明奥体板块对其小户型臵业者来说，目前还是存在着巨大的吸引力，关键在于小区的配套规划及产品设计能 否真正的适应客户的需求。  产品设计分析 从南京目前小户型产品设计来看，还是摆脱不了其整体“投资型”的产品定位，虽然在户型设计上有部分产品已经向着舒适型、居住型小户型产品转变，但还存在相当部分的产品在产品设计上其楼下部分楼层作为商业广场，从一方面来说，商业核心地段决定了其商业广场设计的可理解性，但地理位臵的优越性与居住的舒适度产生了某些不可调和的矛盾，产品商业部分的设计对居住、工作、生活环境的舒适提出了相当高的要求。 这就要求我们开发商在产品定位时对其应该有着充分的考虑，如何有效的避免其商业部分所带来的劣势应该 成为我们在产品设计时的关键。 城市假日其 1～ 4 楼定位于大型餐饮广场从理论上来理解，其严重的影响了上面居民的日常生活，虽然从销售情况来看，此种影响表现的并不是十分明显，但我主要是因为龙江楼市整体依然供不应求，特别是在中心位臵表现的非常明显。 但随着目前国家逐步加大对房地产的控制力度，及消费群体需求的逐步饱和，对房地产产品品质的要求也越来越高，我们认为这种产品将会被市场所逐步淘汰。 而目前河西奥体“韵动汇”在商业与小户型公寓的处理上则代表着一个非常好的方向，有力的避免了上述矛盾。  价格系数分析 在河西房地产发展格 局中，各板块有着各自不同的特点。 莫愁湖板块由于土地、水景资源的稀缺性，平均价格达到 6720 元 /平方米，其中，占有莫愁湖独特风景资源的金色家园楼盘均价达到 8500 元 /平方米，周边其它价格也在 7000 元 /平方米以上，目前莫愁湖周边土地已经消耗殆尽，呈现出无地可卖的局面，预计未开盘的莫愁湖板块楼盘有望进一步升高，而小户型楼盘更是如此，“君园”部分区域还未开盘就已经被市场所抢购，市场火爆程度可见一斑。 龙江板块在南京属于“离市不离城”的典型区域，从龙江几个普通住宅楼盘销售客户年龄段来看，以首次臵业的年轻人居多，而此 地域小。