前期物业管理投标文件技术文件

前期物业管理投标文件技术文件内容摘要：

应注意，对一些不能当时解决的问题不可自作主张，一定要遵循相关规程，向管理处转达意见。 因为入伙时可能存在众多类似问题，由管理处集中处理将会提高效率，集体的力量还能将问题处理的比较彻底。 在整个收楼过程中，收楼人员决不得以任何理由怠慢业主或催促业主。 收楼结束后，询问业主是否有其他需求，如果没有，则请业主在《接管验收记录》上签字确认。 物业管理要求事事有记录，从入伙中的各项流程中已充分体现了这一点，这样做会免除许多不必要的麻烦。 收楼人员根据实际情况，填写《入伙会 签单》后，将所有资料交回收楼组组长。 至此，入伙流程结束。 入伙的资料都仔细收集保管，并进行相应的统计分析。 尤其是收楼是发现的问题，应立即归类并迅速提交相关方予以解决。 比如有关房屋质量或水暖电气等，要马上与发展商或其他职能单位联系，避免拖延业主进行装修以至正式入住的时间。 就此而言，入伙流程的结束， 19 只是整个入伙过程的前奏曲开始响起，更多的工作则在后面。 收楼完毕并出门的业主，沿路都有引导人员问候致意或解答业主提出的问题。 入伙的热烈场景仍在持续，工作人员依旧有条不紊的忙碌着。 整个入伙过程的热烈喜庆气氛，要贯穿始 终，如此才能构成一幅完整的画卷。 八、承接验收方案 2020 年 6 月 8 日国务院总理温家宝签署 379 号国务院令，物业管理行业期待已久的《物业管理条例》（以下简称《条例》）诞生了，《条例》中第二十八条至第三十一条内容明确规定了物业管理企业承接验收的内容及相关要求，规范了物业管理企业承接和验收的行为。 一、充分发挥公司的整体资源优势，保障新项目的承接和验收得以顺利进行。 二、注重现场考察，根据招标文件及管理委托合同编制承接和验收工作计划，并强调计划的严肃性。 我管理公司在完成招投标之后，将及时与招标方取得联系，组织 专业人员进行现场考察，细致了解管理委托合同所规定的管理内容和范围，特别是设施设备的现状，为物业惩戒和验收打下坚实的基础。 另外，物业管理公司应根据招标方入住的时间要求及管理委托合同中关于管理范围及服务标准的要求，组织专业人员编制接管验收工作计划，计划中应明确工作内容、各专业职责、工作标准及时间安排，若有条件还应绘制接管验收统筹图，加 20 强工作的计划性及严肃性，使接管验收工作有条不紊的进行。 三、接管验收方案应该依据国家标准及现场考察情况编写，国家及建设部颁布的《房屋接管验收标准》《建筑工程施工质量验收标准》《地下 防水工程质量验收标准》《通风与空调工程施工质量验收标准》《智能建筑工程质量验收标准》《电梯工程施工质量验收标准》等，物业管理企业的工程技术人员应准确掌握，并将其作为接管验收的依据。 物业管理企业与招标方需要建立必要的沟通渠道，特别是工程问题的整改，物业管理企业药力争得到招标方的支持，因为这将对楼宇今后的运作起到深远的影响。 再有物业管理企业各部门应编写下列接管验收方案：《前期物业管理工作进度计划》《钥匙交接方案》《入伙入住方案》《设备设施接管验收方案》《图纸资料交接清单》等，接管验收方案的编写是接管验收工作的重 要环节，方案的好坏直接影响到工作质量。 四、人员培训并组织接管验收的实施，在新项目启动之前，要对员工进行培训，主要分为入职培训和岗前培训。 入职培训主要是员工宣讲企业文化、服务意识、礼仪礼貌、物业基础知识等，岗前培训主要向员工宣讲安全消防知识、岗位职责、操作规程及接管验收方案并进行考核，考核合格者方可上岗。 在新项目的人员配备上，要重视新老搭配，从老项目上选骨干从事接管验收工作，从社会上招聘专业技工，这样老员工拓宽了知识面，新员工也通过接管验收锻炼成为一名符合企业要求的员工。 五、接管验收工作中应注意的几个问题 ： 21 物业管理企业在接管验收工作中应注意处理好几个关系：物业管理企业与项目开发商、物业管理企业与业主、物业管理企业与监理公司、物业管理企业与项目承包商、物业管理企业与项目工程分包方的关系等。 物业管理企业在接管验收阶段难免会与他们发生矛盾，如何妥善解决是工作中的难点。 物业管理企业在接管验收工作中还要从物业的使用及维修角度进行验收，看其是否能够满足业主的需求，存在的设计缺陷如何整改。 物业管理企业不能光提问题，还要拿出让发展商接受的方案，为今后减少业主在使用中的纠纷打下基础。 物业管理企业的接管验收工 作是在工程竣工验收以后进行的，通过政府主管部门验收后，工程已经由总承包商移交给项目的发展商了，因此物业管理企业在接管验收工作中提出的问题如何让发展商接受，如何整改并加以解决，都会直接影响今后物业的运行。 物业管理企业应该高度重视文件资料的接管工作，为今后的工作做好准备，并争取得到发展商的支持，明确物业今后的评优是发展商品牌的延续，将为发展商今后的销售起到积极的促进作用。 物业管理企业应该高度重视设备设施的保修合同，它将直接影响到物业管理企业的管理水平及运作成本。 为保证 项目管 理处交接验收工作顺利进行，本着维护业主的利益，减少业主投诉保证入住交接时房屋和公共设施的合格率达到业主满意，保障物业工程和服务质量及品牌知名度，制定 项目接管验收方案系列文件。 22 交接验收房屋本体，按幢整体交接，每幢预交楼室（幢）内各专业全部竣工。 交接验收工作公共设施设备，按系统整体交接。 供水系统、电话系统、电视接收系统、宽带系统、排水系统、公共照明、道路、水景观等项目。 交接验收园林绿化、天然气设施、安防监控系统、消防系统、锅炉房及供热管道系统等项目 交接验收车库、会 所、其他附属设施、一起园区总体规划等项目，同时交接严守政府或行业垄断的部门和公共设施设备供方资料、园区标识。 九、接管验收准备 a) 《接管验收方案》 b) 《房屋交接验收标准》 c) 《公共设施设备验收标准》 d) 《竣工资料清单》 e) 《供方资料交接清单》 f) 《工程质量问题处理程序》 十、严守范围及内容 各项目、各系统交接范围和内容如下： 接管验收应提交验收的资料（《竣工资料清单》） 给水设备的验收：电源控制箱、直饮水泵、水泵、给水管网以及相关设备、相关图纸。 23 排水设施的验收：包括室外排水管道、沟、渠、池、井、排污系统、 交接设备的相关图纸等。 卫生设备的验收：包括冷热水龙头、马桶、面盆、水龙头、其他附属卫生设备。 厨房设备的验收：包括洗脸盆、洗菜盆龙头、管道煤气、煤气灶具等以及说明书。 供热设施的验收：包括热力管网、开关室、各种阀门、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。 供电设备的验收：包括电表、各类开关、灯座、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具、灯杆、高压柜、电力变压器、主电力电缆、发电机组、设备说明书、图纸、合格证等相关设备与资料。 弱电系统的验收：包括卫星地面站、电视天线系统、监控系统、安 防系统及其设备说明书。 空调系统的验收：包括空调机组、风机盘管、循环泵、自控系统等。 燃气系统的验收：包括管线、燃气表、气截门、设备说明书、图纸、合格证等相关设备资料。 1电话系统的验收：包括加换机线路、插座、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。 1土建工程的验收：包括各类材料构成的墙面、地面、门窗、厨卫设施及其他各种室内外建筑配套设施。 1消防设施的验收：包括烟感、温感、喷淋头、消防栓、应急灯、 24 警钟玻璃按钮、防火门、消防通道、控制主机、联动柜、煤气管道、阀以及接合器、水龙带等相 关设备的说明书、图纸、合格证。 1隐蔽工程的验收：包括防水、预埋管线以及其图纸等各项目各个专业的隐蔽工程。 1电梯的验收：包括电梯桥箱、曳引机、钢丝绳、道轨、扳手和设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。 1交接车库、会所、商业街、小区内等各种标识。 1公共设施设备供方资料及市政供方资料协议交接，并对供方的保养维护期限、费用、保养服务范围、负责人、联系方式等交接记录，对已产生的费用应经物业确认。 交接验收组织计划 由项目应提前一周提出预交接项目交接验收通知，明确与交接验收项目及详细 内容，并提供交房标准及竣工图纸资料。 管理处接到项目部交接验收通知后，根据预交项目具体内容制定交接验收实施计划。 成立交接验收小组（每组 4— 5 人）： a、组长一名（可兼任） b、电气一名：负责电气专业 c、土建一名：负责结构、土建专业 d、文秘一名：负责房屋钥匙交接、记录 交接前工作计划 正式交接前，对交接验收人员进行培训，并进行实地模拟演练。 25 结合实地模拟演练，每户型抽五六户检查验收，收集房屋普遍存在的问题，作为正式验收时重点核查项目。 准备正式交接验收。 验收检查办法：通过与设计图纸、验收标准 、法律规范核对并以下列方式检验不合格项登记记录，反馈至项目部，按照《返修流程》进行。 对运转设备进行试运转，通过一看二听三摸查验，看设备状态是否齐全良好，运转平稳；听是否有杂音、异声、噪音，摸设备温度是否超标。 条件允许，也可通过测量仪器检测。 静态设备逐台（个）或随机抽查现场检查试验，也可根据实际情况，以交接方出具的合格证明为依据。 对电气、电讯设施进行观测、检测工具检测和试送电运行检验，接线端子是紧固，空气开关试合闸等方法。 对上下水设施进行通水试验，附件进行功能性试验。 对房屋进行观 测、丈量、工具检测第二年方式进行检验。 对卫生间防水进行闭水试验，厨卫设施进行观测和通水试验。 给水、燃气管网及压力容器进行观测检查以外，还要进行强度试验和气密性实验。 钥匙交接分房屋、设备及设备房钥匙。 提前准备好口取纸，在现场采取逐个测试，逐个标识的方法验收。 完成后，进行钥匙交接记录，填写《钥匙交接记录表》双方签字确认，贴验讫封条。 接管验收期间工作安排 26 安全：由项目部委托进行监督，对进出施工人员和成品状态进行管理，准备正式接受后的人员配备和岗位设计配备。 维修：对预缴房屋及附属设施、 公共设施设备完好状态进行设计，。