土地一级开发实施方案草稿-朝阳港

土地一级开发实施方案草稿-朝阳港内容摘要：

、 丰台 区和石景山区 ) o 近郊区 (门头沟区，房山区，通州区，顺义区，昌平区和大兴区 ) o 远郊区县 (怀柔区，平谷 区 ，密云县和延庆 县 ) 北京行政规划示意图请见 下图。 图 21 北京行政区划图 目前北京规划市区范围是东至定福庄，西至石景山，北至清河，南至南苑，规划面积 1,041 平方公里，未来的市中心地区大体在四环路内。 目前已经建成区面积为 500 平方公里，已经完成规划面积的 47%，其中三环以内的面积为 158 平方公里。 2020 年，市委市政府提出了《关于区县功能定位及评价指标的指导意见》，把18个区县分成首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养发展区四个功能区。 （一）首都功能核心区 北京朝阳港项目土地一级开发实施方案 14 包括东城、西城、崇文 、宣武四个区，这个区域是集中展现古老特色，体现北京作为我国政治、文化中心和国际交往中心功能的区域，也是首都功能及 四个服务的最主要载体。 （二）城市功能拓展区 包括朝阳、海淀、 丰台 、石景山四个区，这个区域是实现和拓展首都城市性质功能的重要区域。 要成为拓展首都城市功能、特别是面向全国和世界的外向型经济服务功能，推进生产者创新的重要基地，为提升首都发展的核心竞争力做出贡献。 （三）城市发展新区 包括通州、顺义、大兴、昌平、房山五个区和亦庄开发区，这个区域是北京发展制造业和都市型现代农业的主 要载体，也是北京疏散城市中心区产业与人口的重要区域，是未来北京经济重心所在。 要依托新城、国家级和市级开发区，营造环境，增强生产制造、物流配送和人口承载功能，成为首都城市新的增长极。 （四）生态涵养发展区 包括门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆五个区县，这个区域是北京的生态屏障和水源保护地，是保证北京可持续发展的关键区域。 要加强生态环境的保护与建设，引导人口相对集聚，引导自然资源的合理开发与利用，成为首都坚实的生态屏障和市民休闲的理想空间。 经济指标 国内生产总值 图 22 北京国内生产 总值增长情况 图 北京朝阳港项目土地一级开发实施方案 15 0 . 01 0 0 0 . 02 0 0 0 . 03 0 0 0 . 04 0 0 0 . 05 0 0 0 . 06 0 0 0 . 07 0 0 0 . 08 0 0 0 . 09 0 0 0 . 01996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %地区生产总值 （ 亿元 ）增长率 （ 上年 = 100 ） 北京国内生产总值从 1996年的 亿元 快速增长到 2020 年的 亿元。 这 10 年间的平均年增长速度为 ％。 而且，人均国内生产总值也从 1996 年的14254 元 /人增长到 2020 年的 49505 元 /平方米。 按当期的平均汇率折算， 6210 美元，按可比价格计算，比上年增长 %。 根据世界银行的统计， 2020 年世界上中等国家和地区的人均 GDP 或者 GNP 的平均水平为 3466— 10725 美元，北京的 6210 美元处于上中等国家和地区的中间水平。 未来北京国内生产总值以及人均国内生 产总值的快速增长，无疑是为北京的房地产市场的发展提供了积极有利的宏观经济环境。 宏观经济的稳定增长为房地产市场的发展提供了一个良好的经济环境。 经济的增长，使房地产市场的需求保持上升势头。 此外，健康、良性运行的宏观经济环境会吸引更多的国内外投资者，由此将产生大量的住房需求。 可支配收入 和消费性支出 北京历年城镇居民收入和消费性支出情况 与预测 图 23 北京历年城镇居民收入和消费性支出情况 图 北京朝阳港项目土地一级开发实施方案 16 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020人均可支配收入 （ 元 ）人均消费支出 （ 元 ） 根据北京统计年鉴的数据， 1996 年北京城镇居民可支配收入为 元 /人 /年 、消费性支出 为 元 /人 /年 ； 2020 年城镇居民人均可支配收入已经增长到 元 /人 /年 、消费性支出已经增长到 14825 元 /人 /年。 社会消费品零售总额 图 24 北京社会消费品零售总额 发展趋势图 0 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 01 5 0 0 . 02 0 0 0 . 02 5 0 0 . 03 0 0 0 . 03 5 0 0 . 01996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %社会消费品零售额社会消费品零售总额年增长率 （ 上年 = 100 ） 北京社会消费品零售总 额从 1996 年 的 亿元 增长至 2020 年 的 亿元 , 平均年增长率为 %。 北京朝阳港项目土地一级开发实施方案 17 相信随着北京经济的不断持续增长，预计在未来几年内，社会消费品零售总额的年平均增长率将维持在较高的增长水平。 其他影响因素 奥运对北京未来发展的影响 (1) 奥运为北京经济带来的 机遇 根据奥运经济研究小组测算，奥运的举办将使北京全社会的投资总量累计增加1,000 亿元，增加 100 万个就业岗位，带来新增消费支出 880 亿元，拉动居民人均收入增长 6％，拉动第三产业比重提高 2％，经济增长率至少提高 1 个百分点。 (2) 奥运对城市居民健身观念的影响 奥运会在北京举办，将使北京市民的健身意识增强，通过康体健身运动可以强健体魄的观念将扩大影响范围。 北京市民从事各类体育运动的热情不断高涨。 根据相关调查显示，北京居民人均体育消费支出大约是全国 (城市 )平均水平的 2 倍。 2020 奥运会的临近，北京的体育产业发展迅 猛，居民的体育消费也呈增长态势。 中国加入 WTO 中国加入 WTO，将刺激中国经济的发展。 商业 市场将 得到 更进一步的发展， 为中国的经营环境改善提供更多的商业机会，尤其是国际知名的运动品牌和设施运营商。 随着中国成功加入世界贸易组织，预计将有越来越多的外资公司进入中国市场，北京居民的平均工资水平将继续增加， 消费 购买能力也将 得到 继续增加。 第二节 北京城市整体规划和城市化进程 城市布局 目前北京正在进行新一轮的城市总体规划，并基本确定了 “ 两轴－两带－多中心 ” 的城市空间发展战略 （如图 所示）。 根据 这一战略，北京市将完善长安街沿线和传统中轴线的建设，通过发展 “ 东部发展带 ” 和 “ 西部生态带 ” ，带动 CBD、奥运村、中关村等多个综合服务区及昌平、沙河、良乡、亦庄、通州等多个 “ 两带 ”新城的建设，并辐射廊坊、天津等地。 北京朝阳港项目土地一级开发实施方案 18 图 25 北京两轴 两带多中心总体规划图 以上战略的确定， 将 进一步推进北京市城市化和人口郊区化这两大趋势的发展 ，同时将带动城市外围的发展。 在市郊形成 10个边缘集团，分别为石景山、西苑、清河、北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、垡头、南苑、 丰台。 本项目位于其中的垡头集团。 交通规划 图 26 北京市区轨道交通线网近期建设方案（ 2020 年） 图 两带 两轴 通州 北京朝阳港项目土地一级开发实施方案 19 快速轨道交通网要覆盖市区城市用地范围和通州镇、亦庄、黄村等卫星城，形成有 12 条线路、 300 公里左右的轨道交通网络。 随着 2020 年奥运会的临近，北京的道路和轨道交通建设也在紧锣密鼓地进行，而且，这些道路和轨道交通的完成不仅可以缓解城市内部的交通拥挤状况，更主要的是将使得北京周边地区到达市区的速度加快，对这些地区房地产市场的发展起积极促进作用 城市化进程 根据 2020 年的统计年 鉴， 1978 年底到 2020 年底，全市常住人口由 万人增加到 万人，其中非农业人口由 479 万人增加到 万人，占总人口的比重由 ％提高到 ％。 随着城市的快速发展，市区建成区面积不断扩大，城市中心区也由旧城区扩展到四环路以内。 根据北京市 “ 十五 ” 时期城市化发展规划，到 2020 年，按现行非农业人口统计，全市城市化水平达到 75％。 随着城市化进程的推进，市区的范围在逐渐扩大，传统意义上的近郊区在城市中的地位将得到不断的提升。 根据北京市政府在 1991年制定的二十年城市规划， 1991 年至 2020 年间，北京市每年住宅建设的新供应量应达到 500万平方米。 其中，规划到 2020 年，北京郊区的住宅供应量占到北京住宅年供应量的 40%。 从长期发展看，人口郊区化将会继续。 北京朝阳港项目土地一级开发实施方案 20 第三章 市场分析预测 第一节 北京市商品房市场趋势分析 北京 商品房 市场是从 80 年代末才开始快速发展的，当时正是中国经济从计划经济转向市场经济的阶段。 特别是北京的 商品房 市场是从 90 年代中期迅猛发展起来的。 供应 截至 2020 年，北京 商品房竣工面积 为 万 平方米， 2020 年竣工面积为 万平方米， 其中有 万平方米 位于 首都功能核心区 ， 万平方米 位于 城市功能拓展区 ， 万平方米 位于 城市发展新区 ， 万平方米位于生态涵养区。 北京市政府在过去几年内一直在加大郊区基础建设的力度，尤其是在郊区公共交通网络和高速公路的建设，这些工作都增强了无论是开发商还是买家对郊区 商品房 的信心。 图 31 年竣工商品房面积图 0 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 01 5 0 0 . 02 0 0 0 . 02 5 0 0 . 03 0 0 0 . 03 5 0 0 . 04 0 0 0 . 01996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %商品房竣工面积 ( 万平方米 )竣工面积增长率 （ 上年 = 100 ） 销售 图 32 北京 商品房销售面积图 北京朝阳港项目土地一级开发实施方案 21 0 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 01 5 0 0 . 02 0 0 0 . 02 5 0 0 . 03 0 0 0 . 01996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %商品房销售面积 ( 万平方米 )销售面积增长率 （ 上年 = 100 ） 如图 31 与图 32 所示， 2020 年前九年商品房的供给与需求一直呈上升趋势，2020 年由于涨幅有所回落，对于 2020 年商品房市场的具体分析见第二节（ 2020 年北京商品房市场分析） 商品房市场未来发展趋势预测 预计北京 商品房 市场还将继续保持一些方面的特点，这些都将对未来项目市场运作产生影响。 预计在中短期时间内，北京消费者对 商品房 的需求量继续增大。 以下的因素影响了北京 商品房 的需求量： （ 1） 中国经济和财富的持续增长造成对 商品房 需求的增长。 （ 2） 北京城市改造造成拆迁人口对 商品房 的需求水平保持不变。 （ 3） 由于有更多的机会接触国际 商品房 产品以及高质量的房屋产品，所以国内买家和居住者对 商品房 的期望值有所提高。 （ 4） 政 府通过颁布一些相关的程序和法规来继续鼓励扶持二手房市场。 （ 5） 更多贷款组合系统，提高了潜在消费者的购买能力。 但 由于市场竞争力的增加，地理位置 ， 价格 ， 楼宇质量 ， 配套设施 ， 设计 /户型 ，物业管理 ， 绿化 /居住环境下面的因素是影响 商品房 项目吸引潜在买家的主要方面。 第二节 2020 年北京 商品房市场 分析 2020 年我市房地产市场总体保持稳定运行状况，房地产投资增速比 2020 年回落 个百分点，但是占全社会投资比重逐渐下降，投资结构逐步优化。 由于施工北京朝阳港项目土地一级开发实施方案。