张家口某商业地产项目市调报告word商业地产(编辑修改稿)

张家口某商业地产项目市调报告word商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

、传统保守 成功家庭 子女 抚养已经不成为负担。 追求消费档次 、产品质量 ， 在产品选择上 注重品牌 ， 在他们看来一分钱一分货 ， 但对 价格 表现的依然很敏感 消费理性， 追求最大限度的提升 整个生活体验 ，看重心理归属 客户分类 配套要求 产品需求 代表楼盘 单身一族 基本购物、 交通便利 无 新婚家庭 教育、基本购物、交通方便 两室 三口之家 教育、医疗、交通、 基本 购物等生活配套齐全 两室两厅 成功家庭 教育、交通便利、购物方便 三室两厅、复式 六、未来竞争 竞争楼盘 后期开发量 不详 200 套 80 套 不详 46 套 50 套 七、房地产住宅市场调研小结 整体市场发展 —— 楼市持续稳健发展； 各区域相对发展均衡，无明显的片区划分； 条件好的单位集资建房； 中高档楼盘开发量逐渐放大 ； 规模性小区将领导潮流；小高层物业慢慢将受消费者青睐。 项目区域发展 —— 中低层次是市场需求的主流；大面积户型滞销，开发商调整产品形式适应市场需求； 目前客户特征 —— 低层次客户占市场主流，重价格； 慎重看待购房行为 ，消费 趋势理性化， 消费者对所购物业的要求更高，买房不再只是需求，还有欲望的满足、房地产的增值保值等成分因素含在其中。 营销重要手段 —— 在概念宣导上延伸周边环境优势 ；精装修房供应 是市场 的一个亮点也是有益的尝试； 在宣传上诉诸名家规划与设计、名家建筑与安装、名家管理与服务 ； 赠送赠品； 品牌营销引发楼市新卖点。 第三部分、楼盘市场个案调研 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从已建和在建楼盘的分布来看，主要集中在桥东、桥西及高新区。 桥西区属张家口市的老城区，相当一部分楼盘属旧城区改造。 市区还没有形成明显的片区划分。 现有大大小小楼盘不下 20个，由于项目的高档定位，这里就不在对低端市场的楼盘进行赘述。 因此 个案分析选取了几个张家口市最具有代表性的楼盘， 桥东区的容辰庄园、阳光锦园 、锦绣花园 ，桥西区的 金鼎世纪城、 香江名城国际、 岸尚清城。 高新区的 桃源名仕 容 辰 庄 园 规 模 总建筑面积 万平 米； 一期共 5 栋多层，每栋 3 个单元 6 层到顶。 一层是车库，顶楼带阁楼。 一期总套数约 150 套。 二期 5 栋多层， 1 栋 11 层的小高层， 2 栋 17 层的高层。 户 型 ㎡， 3S2D ㎡， 4S2D ㎡ ， 100 ㎡左右的三室、两室为主力户型 价 格 目前均价 2400 元， 物业费 元 /平米。 不确切消息二期价格 2500 元起，最高单价达到 3500 元。 销 售 2020 年底开始内部认购 ，到 2020 年 4 月正式开盘； 一 期销售在 80%左右，剩余 20— 30 套房子。 剩余户型主要是 113 ㎡的三室两厅一卫和 115㎡的两室两厅两卫。 二期 4 月 10 日开盘 ， 5 栋多层、 3 栋高层，另配有沿街底商。 其中 2 栋多层给回迁户， 2 栋多层被房管局团购。 另外 1 栋 7 层到顶的 多层带电梯。 户型设计上一楼和顶楼为复式结构， 205 ㎡和 275 ㎡两种户型。 中间是 170 ㎡的三室和 120㎡的两室。 卖 点 地理位置优越，紧临迎宾干道胜利路，城市未来发展重心的南移，使其未来位置的重要性日益凸显。 容辰庄园二期提高了交房标准， 其中 1 栋高层 提供给客 户高、中、低三个档次的装修标准，客户可以自由选择。 每平方米的装修费用已经合到单价内。 当然客户也可以选择毛坯房作为交房标准。 并且 ， 二期的户型设计了庭院跃层。 不 足 一期的户型设计总体来说都不是很合理。 小开间、大进深，很多居室都是 狭 窄长条。 原 来 地块属 于 拆迁改造，拆迁成本高于同类项目也造成了其价格高于同类项目。 客 户 客户无明显来源。 一期开盘时造势很成功。 一方面容辰庄园被列入市政府重点旧城改造项目，另一方面其借助北京电视台等多方面煤体的势力不断提高自身在张市的影响力， 树立政府扶植形象。 因此包括周边县区在 内的相对有经济实力的客户 都有。 范围比较广。 阳光锦园 规 模 总共一期 14 栋 多层， 6 层到顶、顶楼带阁楼，总共 588 套。 按梅、兰、竹、菊四个组团排列。 现在多数已经成为现房。 设有地上车库，但总数很少。 户 型 主力户型是 96 平米的两室两厅和 120平米的三室两厅 ， 150 平米和 180 平米的三室只有 17套。 价 格 一 层 1900 元、二层 2200 元、三层 2290 元、四层 2000 元、五层 1900 元、六层 1800 元 ；物业费 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 元 /平米，后期要涨。 销 售 2020 年 2 月 开始内部认购， 5 月正式开盘。 截至到目前销售达到 65%，有 90 套前期的封房 3 月份也开始销售。 价格从开盘到现在调整了五次，每平米总共上涨了近 260 元。 卖 点 以中小面积 户型为主，内部植树率高 不 足 单价高、 地下室面积偏大，阁楼面积比较浪费 客 户 周边 交通 局 、广播局 、供电公司和建筑学校的职工。 大部分来自桥东区。 锦绣花园 规 模 总 规模 47 栋多层，分两期开发。 一期 33 栋是商品房，总共 589 套，其中 18 栋是全复式结构 ， 13层为一户， 46 层为一户，总共 约 230 套。 二期 14 栋是回迁住房。 户 型 2S2D90100 ㎡， 3S2D120150 ㎡， 越层 180260 ㎡。 其中一梯一户的单元，下层是 180200 平米，上层是 200220平米；一梯两户的单元，面积在 220260 平米。 价 格 越层 13 层是 1950 元 /平米， 46 层是 1850 元 /平米。 平米的户型总价在 43 万；多层起价 1550元 /平米，三层的价格是 1930 元 /平米 销 售 2020 年 4 月 开始销售，至今已经销售约 300 套。 两室小户型多数被供电公司团购。 现在剩的主要是140 平米以上的户型。 卖 点 楼盘规模庞大；户型设计 合理；距帝广 10 分钟车程，购物方便。 不 足 无预售许可证；到现在只挖了 15 个槽。 周边小户型低价位的楼盘比较多，影响了越层的销售。 客 户 周边学校、医院等单位的职工。 金鼎世纪城 规 模 一期 共 6 栋多层， 在一万平米的中央水景观两侧 ， 近 500 套住宅。 二期 6 栋 6 层到顶的多层、 2 栋 13层的小高层。 总套数约 300 套。 户 型 ㎡， ㎡， ㎡， 主力户型是约占总套数 30%的 84 平米的两室两厅和约占 42%的 140平米的三室两 厅。 价 格 均价 2000 元 /平米 ，物业费 元 /平米；小高层起价 2100 元 /平米，最高价格 2588 元 /平米。 销 售 2020 年 8 月一期开盘， 到现在已经基本售磬，所剩户型多是顶楼带阁楼的。 二期 2020 年 6 月开盘，至今销售比例约为 1/3。 但是其小高层销售得很差。 此外，金鼎取消了前期已经规划好的 4 栋多层住宅。 卖 点 一万平米的中央水景观 ， 高 12 米的黄青铜“盘古开天地”像 ； 规模庞大，自身配套齐全 ； 交通便利。 不 足 连续三个月提高价格，大大超出了购房者的心理承受能力； 周边多处低价格的小楼盘； 地属老 城区， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 人口密集 ， 周边消费群体的层次较低。 客 户 桥西区事业单位的客户占绝对多数。 香江名城国际 规 模 一期总共 6 栋多层，近 180 套。 二期同样开发了 6 栋多层， 6 层到顶，顶楼复式结构。 户 型 ㎡， 3S2D114130 ㎡， ㎡， 主力户型 107 ㎡ 的两室两厅和 130 ㎡的三室两厅。 价 格 目前均价 2300 元，物业费 元 /平米 销 售 2020 年 8 月一期开盘， 一期销售 80%左右；二期 今年年初开盘销售 ，销售至今，约销售 80 余套。 二期设计了叠拼的建筑形式。 顶楼带阁楼的户型销售 得一般。 卖 点 地理位置 好，学校、医院多；占地是坡地并且背山、楼宇相互错开、规模庞。