当阳锦绣江南商业地产项目策划方案商业地产(编辑修改稿)

当阳锦绣江南商业地产项目策划方案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

始终，是最根本的环节。 B、 在产品宣传中营造品牌 房地产商品的持续性，决定了房地产企业必须有计划的对产品进行全方位、立体的宣传推广公关活动，结合一定的事件营销，树立产品和企业在公众心目中的良好信誉。 C、 在一流服务中营造品牌 这里的服务不仅仅指物业管理服务，还应包括产品可向消费者提供的功能和服务，销售人员在销售 过程中向购房者提供的“一站式”服务，顾问式营销等，体现发展商对消费者人性化的关怀和服务意识，拉近心理距离，塑造人性化品牌。 项目总体营销思想 —— 依靠政府职能部门的高度重视和导向性支持，多用软文宣传和强调高档小区“示范小区”的引导作用，如项目主观概念 卖场气氛 销售策略 企业声望 员工行为 服务态度 媒介舆论 大众品牌 广告设计风格 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 35 页 设计理念、建筑风格、营销观念、经营管理和全智能化物业管理模式，倡导中高档住宅新概念。 —— 借助现有的地段和品牌，运用现代营销手段，采取多种促销方式。 本项目在房屋品质、建筑风格以及客户定位上都走中高档住宅路线。 因此，在营销策略上应以全新的姿态和手法塑造中高档小区新 形象，通过此项目将当阳的中高档住宅推向一个新的高度。 销售策略 在本案开发进度未完全确定的情况下，市场变动因素较大，本次策划只对项目整体的营销推广工作作整体性规划，在执行过程中视实际情况再调整和细化。 项目推广分为引导期（内部登记咨询、认购）、开盘期、强销期、主力购买期、清盘期几个阶段。 A、 引导期（约三个月） 立足于市中心区域，面向整个当阳市场，迅速树立产品市场形象，引起市场关注，预热并积累大量客户，阻止客户在其他楼盘定房。 利用文章和新闻发布会的方式来包装中高档住宅新概念。 B、开盘期（约三个月） 促成首 批客户尽快签约 ，楼盘市场形象 逐渐清晰，在有效锁定前期积累客户的基础上，继续吸引新客户。 C、强销期（约三个月） 产品形象的明晰化，直接激发购买欲，促成已交定金客户签约，吸引更多高端客户的兴趣。 D、主力购买期（约五个月） 引起高端客户的心理共鸣，满足高端客户对产品前瞻性、独创性的要求，从而有效地锁定客户。 E、清盘期（约四个月） 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 35 页 清盘销售同时进一步提升开发商的品牌的知名度。 5.3.1订价策略 为充分发挥本案的产品优势，以最大范围和成功率锁定客户群，结合周边楼盘价格和城区竞争楼盘现状，综合考虑房屋性价比，建议暂定价格区间为 1050 元 /㎡ —— 1150 元 /㎡。 楼层差价： 60 元 /㎡ — 100 元 /㎡ 景观差价： 60 元 /㎡ —120 元 /㎡ 详细定价表另行制定。 优惠条款与付款方式 A、 优惠条款： 内部认购期： （ 1）在内部认购期有诚意的客户收取每户 3000 元的诚意金，在开盘时没有选中房号的客户退回全部诚 意金，要购买的客户诚意金算入房价中。 （ 2）在内部认购期交诚意金的客户一律在现有的折扣上额外再打 98 折。 项 目推 广阶段 时间 销售比率 主推户型 引导期 三个月 10% 四房二厅 开盘期 三个月 10% 三房二厅 强销期 三个月 40% 三房二厅 主力购买期 五个月 20% 二 房二厅 清盘期 四个月 20% 复式 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 35 页 公开销售期： （ 1） 两个或两个以上客户购房可以优惠幅度 1%—2% （ 2） 一次性付款可享受 96 折 （ 3） 分期付款可享受 97 折 （ 4） 银行按揭可享受 98 折 B、 付款方式： 原则：各种付款方式现值相等 （ 1） 一次性付款：内部认购期 96 折 98 折，公开发售期 96 折 大定：人民币壹万元整 付款进度：交纳定金，一个星期内签署《商品房预售合同》，签定合同当天付首期款 50%，余款 1 个月内付清。 （ 2） 分期付款：内部认购期 97 折 98 折，公开发售期 97 折 大定 ：人民币壹万元整 付款进度：交纳定金，一个星期内签署《商品房预售合同》，签定合同当天付首期款 30%， 3 个月内付 30%，封顶时付 30%，入伙时付余下 10%。 （ 3） 银行按揭：内部认购期 98 折 98 折，公开发售期 98 折 大定：人民币壹万元整 付款进度：交纳定金，一个星期内签署《商品房预售合同》，签合同当天付清首期款，并在一个月内办理按揭手续。 升价策略 本项目价格采取低开高走的策略。 低开高走是一套成熟的、稳步获利的价格策略模式，低开的目的是为了吸引市场购买者的视线，迅速实现销售，其 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 35 页 最终目的楼层的配比，价格 的控制主要是调价频率和调价幅度。 价格调节频率的关键是虚实转换，每次调价后销售总有一段时间的僵持期。 没有市场客户积累基础而主观调价，不仅会影响购买人气，而且会直接影响成交；没有导入要领，价格调高后前期客户虽会有物业增值的感觉，但对洽谈的客户也有一定的副作用。 因此，只有在市场相对热销的前提下，价格才能进行逐步调高。 价格调节幅度的关键是：在市场供求的基础上实行价格跳点，每种户型销售 30%，剩下的货量在原价基础上均上涨 50 元 /㎡ — 100 元 /㎡ 调价的要点是：小幅频涨。 一般为每次 50 元 /㎡ — 100 元 /㎡，调价新近 几天，可配以适当折扣等促销策略，作为价格局部过渡，有新增客源时，再撤消折扣。 操作上前期销售等级较差房型先以低价上市，积聚人气，造成旺销的局面，在逐步推出销售等级较好的房型，价位逐步攀升，一方面凸显物业升值潜力，同时也使开发项目获取利润最大化。 第六篇 广告推广策略 广告主题 总体广告主题 ：锦绣江南 — 运动、健康、绿色、环保 山水园林与城市生活的完美演绎。 ——— 风格形象篇 广告形象表现： （ 1） 首席成熟社区 （ 2） 经典品质，成就气质 （ 3） 运动就在家门口 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 35 页 （ 4） 临沮公园本案的后花园 ——— 性价比篇 广告形象表现： （ 1） 以中 等收入以上家庭所能承受的价格，建造高品质的楼盘； （ 2） 以前瞻时代的眼光，建造符合现代主题的楼盘； （ 3） 以最贴近现代人生活的方式，建造心灵的栖息地。 ——— 口碑篇 广告形象表现： （ 1） 市民放心楼盘 （ 2） 最佳居住环境奖 ——— 物管篇 广告形象表现： （ 1） 物业管理是第二售楼部 （ 2） 社区党建，有家有依靠 媒介策略 鉴于本案的营销推广将是全方位，立体式的工作，其运用的媒介工具也将做到多样化，尽可能多的触及目标客户群。 广告宣传主要是以报纸媒体、传单张、楼书、电视广告为主，配以软性新闻炒作、户外广告及现场包装等，引起目标客户群体对本案的关 注，刺激购买欲望，展示本案形象和强势卖点。 广告宣传应把握以下几个原则： ★ 广告整体形象要统一； ★ 注重连续性和系列性； 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 35 页 ★ 在表现形式上，要统一一个纲（广告主题），张扬一个目的（广告分述子题）； ★ 各类广告既要卖点突出又要互相照应。 媒介运用的界定 对于本案流动广告，以看楼车为主，配以 DM 广告宣传，媒体以报纸广告、电视广告为主，配以工地营销、围墙包装、 POP广告，项目周边区域的户外看板、路牌以及业务员派发宣传单张等形式。 A、 报纸 以《楚天都市报》为主，《三峡晚报》、《三峡商报》软文广告为辅； B、 户外广告 在环城东路与广州路交汇处布置路牌广告； 在玉阳路、南正街、长坂路等主要干道上拉制横幅 C、 售楼处包装 D、 工地营销 彩旗、横幅、围墙等 售楼处大型看板 E、 楼书、宣传单张 业务员在项目附近街区或市内其它人流较集中街区，公共场所派发。 媒介组合 媒体 阶段 报纸 户外 公共活动 宣传单张 DM 广告 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 35 页 引导期 √ √ √ 开盘期 √ √ √ √ √ 强销期 √ √ √ √ √ 主力购买期 √ √ √ √ √ 清盘期 √ 媒体投放比例 阶段 引导期 开盘期 强销期 主力购买期 清盘期 投放比例 15% 20% 25% 35% 5% 报纸媒体广告 阶段性的报纸媒体硬性广告和软性广告（新闻报道）相结合。 经过对项目各方面情况的分析，提炼出本案之主要卖点，为配合项目各类型物业之销售及硬性广告宣传需要，投放一系列软性文章，提升项目知名度和目标客户群的关注度，刺激购买欲。 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 35 页。