户型及价格策划地产价格(编辑修改稿)

户型及价格策划地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

则又易于让人有四边不着、相互有隔阂的感觉。 因此客厅的开间 以 米为宜最大不应超过 5 米最小不应小于 米。 同样的道理，主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活动出发的辩证关系。 除人的视角、人的活动外，舒适性还应考虑利用率问题。 如果一套房子中有部分面积既不能用于摆设家具电器、又无助于人的活动、亦不能增添艺术情趣，则只能增加购买费用、增加主妇打扫卫生的时间与难度，舒适性自然也就大打折扣。 地域性。 地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求，其实是舒适性的延伸。 这也是户型设计中必须高度重视的问题。 比如大连人大多认为二房二厅应该有个 90 ㎡ 甚至 100 ㎡，而在深圳，恐怕就很少有人能理解 90 ㎡以上的房子为什么不做成三房，为什么要如此浪费。 多数深圳人眼里的三房应该在 105— 115㎡之间，而大连人则显然认为这样的房子太小太逼仄。 户型之首 —— 客厅 毫无疑问，在一套房子里面，客厅的重要性居于首位。 因为它是进入一个家庭给人的第一视野、是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间、是迎宾会客的最重要场所。 因此我们说客厅是户型之首，在设计中应该得到最高规格的尊重。 在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。 上一篇文章我们提到，视总面积的大小，客厅的开间应在 — 5 米之间，过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。 而在通常情况下，进深与开间之比不宜超过，否则也将在因过于狭长影响使用。 阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流、对话的空间，是最开扬、通畅的地方，我们认为必须与客厅一脉相连。 阳台还是将自然风、自然光引入室内的最佳途径，当然应让全家人都得到这种享受，因而从这个角度看，也应与客厅相连。 阳台必须与客厅相连还有一个重要原因：它是我们晾晒衣服的地方，因此只能是与公共空间相通而不能穿过 卧室以形成干扰、影响居家私密性。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 10 页 共 30 页 如果在向阳面设置了阳台，在背阴面能否设置次阳台或窗户以形成“穿堂风”增加客厅的通透性呢。 虽然不是必需，至少值得考虑。 在客厅周围开几道门，每道门各自朝向何方，当属客厅设计中最难决定、需要反复研究认真斟酌最费心血的之处。 因为门越多则空间利用率越低，而门朝向哪里又决定了使用的方便与否。 公共卫生间的门应朝客厅吗。 厨房呢。 哪个卧室外的门朝向客厅。 能做到所有卧室的门都不直接开向客厅吗。 客厅与卧室之间的走道如何安排。 不设过道又如何。 „„这些问题当然不可能有统一的答案，不可能 有经典的、最好的方案，而只能通过对目标客户深入、细致的调查访问来了解客户的真实需求，并结合项目的实际情况统筹安排。 客厅与餐厅的连接也是个问题。 我们在南方看到多数都是直接联通，而在大连市场，好象多数都是有隔断甚至错开。 连通会使整个厅显得开阔、通透一些；错开或隔断则功能分区更清楚细致一些、小餐厅的气氛要雅致一些，但通风性差一些，面积利用率也将打点折扣。 玄关在客厅里的出现时间较晚，是伴随着“三大（厅、厨、卫）一小（卧）”、功能分区等居住观念而进入普通人家的，并迅速得到部分家庭的认同。 但其真实价值、其存在的必要性仍为许多消费者怀疑，因而设置与否也需谨慎调查。 关于客厅，我们在这里更想提请发展商注意的是随着对消费者的进一步细分及细分后消费者个性化需求，是否应重新界定客厅功能进而从根本上改变我们的设计思路。 对于时尚、前卫、崇尚个性、反对拘束、喜欢离群 SOHO 的年轻一代新人类们，也许并不希望客厅仍然只是个标准模子里出来的方盒子，有起伏变化、有错落、有曲线或许正是他们的追求。 为客厅赋予更多的工作功能甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪室也是部分 IT 人士的生存需要，现在仍处设计阶段的房子，在决定一房 一厅、两房一（二）厅的布局时，恐怕就有必要考虑新人类们的需要了。 客厅能开 PARTY 跳舞吗。 客厅能不考虑摆放电视机吗。 客厅能是小酒巴吗。 客厅能是茶艺馆吗。 凡此种种，或许现在还没有足够多的人提出需要，但我们不能不思考、不能不调查、不能不有所准备。 主卧 我们都知道，在单位福利房一统天下的年代，即使在三居室以上的户型中，各卧室尽管有大小之分，但主次关系是十分不明显的。 因此“主卧”的出现，堪称是户型 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 11 页 共 30 页 设计思想中革命性的突破之一。 主卧的出现，使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性，减少了 家居活动时成员之间的相互交叉干扰，增添了生活情趣，因而从生理上满足了现代人的家居生活。 主卧的出现，还极大地满足了购房者的心理需求：拥有自己的房产在很多人眼里还是事业成功的标志之一，而独立、舒适、宽逸、豪华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要体现。 主卧设计的要点如下： 卫生间：我们在大连仍能看到有些项目的三房仍只有一个卫生间，这显然是没有较好地理解消费者的需求。 主卧一定要有独立卫生间。 不仅如此，主卧卫生间面积也应比公共卫生间大，功能也应更完备 —— 在洗脸、浴盆、座便器外，还应根据 项目总体定位设置按摩浴缸、桑拿、梳妆间等。 位置：独立性、私密性是主卧的主要要求，现在的建筑设计师都知道将主卧设置在最隐密的地方了 —— 尽量远离入户门、远离客厅，如是立体户型则设置在上层或上半部分。 但与此同时，我们又能在不少平面户型的项目中看到主卧虽居于私密位置，可门却直接对着客厅，整个就是自相矛盾。 更有甚者，有一个项目的主卧居然直接面对餐厅、与厨房相邻，这就让人匪夷所思了。 除私密性外，朝向、“观景”也是在确定主卧位置时必须考虑的重要因素，主卧必须朝南或面对最佳景观朝向。 面积：主卧面积当然应比其 他房间大些，但舒适是有“度”的，因此主卧面积并非越大越好。 面积过大一是造成浪费（购买款、管理费），二是空旷的空间不利于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。 以我们的调查，目前深圳等地消费者普遍希望的主卧面积在 18 平方米左右，北方消费者的需求相对大些，平均值在 25—— 30 平方米左右。 窗户：客户的功能有三：采光、通风、眺望。 无论电源光是何等的绚丽多彩、浪漫、有情调，也无法和太阳光所带给我们的温暖、亲切的心理满足感相比拟；无论电扇风、空调风是多么清爽宜人，它也不能代替轻灵、和谐的自然风；无论电视节目有何等精彩， 它也比不了绿树、红花、青山、碧水或城市繁华绚烂的夜景所给人的舒缓、放松。 因此低台、大窗、凸窗（或曰飘窗）甚至落地窗就成了近年来主卧窗户的主流。 而在深圳，转角窗（将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量运用。 辅助功能：在目前的住宅市场中，不少设计师在处理大面积户型时，常简单地将 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 30 页 每一个房间按比例放大就算了事，其实这是一种非常严重的浪费，我们认为可行的方法应该是将功能进一步细分，如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间，可以考虑设置背景音乐系统等。 厨房 我们关于厨 房的想法可集中归结为三个方面：厨房在户型中的位置；如何提高厨房的舒适度；厨房设计的创新性想法。 位置：南方气候炎热，所以南方的房子特别强调通风顺畅、希望厅里有“串堂风”；北方冬天漫长，所以北方的房子特别讲究南北朝向。 这就决定了南北方的消费者在厨房的位置上有着明显不同的需求：南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧，而北方的厨房多位于厅的北端。 但不管南方北方，我们认为只要是平面户型，在规划设计厨房时就必须从如下两种基本原则中选取其中之一： 厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、残渣剩饭、残枝败叶、清 洗污水等集中于此，因此应远离卧室、客厅，尽量避免拎着菜穿过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近进户门； 厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。 其他如厨房门直对客厅、卫生间门开向厨房、穿过厨房进入卫生间的设计都不太符合人居习惯。 舒适度：事实上，自“大厨房”的观念与抽排油烟机一起进入普通中国人家庭后，就已经使厨房从大汗淋漓、油烟滚滚的战场开始向演奏锅碗瓢盆交响曲的乐台转变，从而大大提高了家庭主妇主男们工作的舒适度。 以我们的观察，无论南北 方，目前多数厨房的面积在 6— 7 平方米左右，但我们认为，在“冰箱入厨”已是大势所趋、微波炉、洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及、烹调中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明细的今天，厨房的面积还将进一步扩大。 随着人们生活节奏的加快，我们还应该在深入研究国人烹饪习惯的基础上将厨房设计得更科学、更合理，更符合人们的厨房作业的流程：在洗、切、炒的流程中， L 型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率，降低劳动强度；整体厨房由于能使物品各归其位，不仅能提高空间利用效率、减少死角，而且更方便清洁，改善卫生状况；我们还认 为，现在已经到了将厨房功能细分为清洗加工区和烹饪区的时候，如此一来既可最大程度地降低油烟污染，又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进行，不仅大大提高了舒适度，对鼓励“另一半”帮忙、打下手也大有好处，可为平淡的居家生活增添许多情趣。 创新：在此我们想提出两点创新性想法，一是在 200 平方米以上的户型中设立单独的早餐室，二是设置开放性厨房即与餐厅之间完全通畅连接的厨房。 早餐室在欧美国家十分普遍，随着生活形态的改变和人们餐饮习惯的转变，在部分大户型中不妨一试。 在我们见过的一些例子中，从抽排油烟机的技术角 度来看，将厨房完全敞开一点 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 13 页 共 30 页 问题没有，而开放式厨房的好处不言自明 —— 不仅极大地拓宽了工作面积，而且能一边择菜洗菜切菜一边听音乐、看电视，任务较重时更可发动全家人一起动手帮忙，真正让炒菜成为一种生活的轻松甚至一种享受。 洗手间的问题 中国菜肴之香、之精美举世闻名，与此同时中国的厕所之臭、之简陋也“享誉全球”。 这种只重“进口”而对“出口”漠不关心的现象似乎为中国传统文化中所独有。 长久以来，厕所在中国另有一别称 —— “茅房”，由此可见其在户型中的地位低下、不受重视。 就是解放后，城市里大量修建的火柴盒房子 里，也还有相当多没有单独的厕所。 因此自 80 年代随着经济发展对改善居住条件日益关注以来，我们经历了追求每户有独立洗手间、有坐式抽水马桶、增加实用面积、追求二个甚至三个以上洗手间等几个阶段。 但受传统文化根深蒂固的影响，目前的洗手间设计中仍存在诸多亟待解决的问题： （ 1）仍有人将洗手间搞得暗无天日，白天需开灯，余臭长年不绝，且阴森潮湿，让细菌们大量繁殖、活得自在。 （ 2）空间面积绝对不足，一些发展同将其作为辅助功能，面积压缩得很小，在一些小户型中其面积仍在 4 平方米以下。 （ 3）设备水平极低，用于 配置洗衣机、热水器、电吹风、电话的管道、线路和插座不足甚至根本就没有。 （ 4）标准化程度低，施工质量差。 管线配置杂乱无章，影响美观和使用，下水道容易堵塞。 （ 5）缺乏从用户出发、为用户着想的理念而只图设计简单、施工方便 —— 洗手间是管线集中的地方，长期以来都以明管配置，为用户又增加了难以清扫的积污纳垢的死角，既不卫生又有碍观瞻。 （ 6）穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房的设计仍有所见，而公共洗手间的门直接开向客厅的更比比皆是。 （ 7）重数量不重质量。 在规划设计阶段讨论的重点经常是 设计几个洗手间，而基本不讨论洗手间的具体 设计细节。 （ 8）重面积不重功能布局。 在广告中、在现场销售人员的介绍中，一般都会突出强调洗手间的面积，几乎没有人在意不同特征消费者对洗手间功能分布的差异化要求。