扬州、仪征、镇江市场简单研究分析(编辑修改稿)

扬州、仪征、镇江市场简单研究分析(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 9 页 共 26 页 镇江建城已有 3000 多年，自古以来就是交通要津和著名的产，商埠。 1988 年 3 月被国务院列为沿海开发地区。 地理气候 镇江位于江苏省南部，西接南京，东邻上海。 属北亚热带季风气候，年平均气温。 ，日照数 ，无霜期 238天，降水量。 （三）、行政区划： 镇江为江苏省省辖市，辖丹徒、丹阳、句容、扬中 4个县（市），市区设京口区、润州区和镇江新区。 总面积 3843平方公里，人口 289万，其中，市区面积 273平方公里，人口 70万。 （四）、港口、口岸： 镇江拥有对外开放的国际港口。 现已建成泊位 139个，其中万吨级以上泊位 20个，最大可停靠 5万吨级船舶，即将开工的大港三期工程 6个万吨级以上泊位建成后，港口的年呑吐能力将再上一个台阶。 镇江港是长江第三大港，列国家主枢纽港之一，有铁路和高等级公路与港口相连，与世界 40多个国家和地区的 136个港口有运输业务联系。 镇江口岸为国家一类对外开放口岸，海关、海事、边防、出入境检验检疫等查验机构齐全。 （五）、交通 镇江具有“铁、公、水、空”立体交通优势。 京沪 铁路横贯东西，国家规划中的京沪高速铁路穿区而过；沪宁高速公路、 312 和 104 国道、沿江公路穿越境内，公路网四通八达，正在建设的连接苏北及至中部省份的镇江至扬州长江大桥将使镇江的交通优势更加突出，长江与京杭大运河在镇江交汇构成全国最大的十字黄金水道，这里货物运输量大、船舶航行繁忙，南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江 80公里和 50公里。 镇江临江近海，水陆交通极为便利。 镇江为国家级水路主枢纽和省级公路主枢纽城市。 世界闻名的“黄金水道” —— 长江和京杭大运河在此交汇，沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。 镇江养护公路总里程 1792 公里。 10 312 国道和 10 21 22 22 321 省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。 镇江市区距南京机场和常州机场均为 60公里。 镇江港是全国主枢纽港之一，岸线长 65 公里。 高资港、大港、扬中港构成镇江港口群体。 2000 年全市港口吞吐量 2996 万吨。 镇江 —— 大港地方铁路把水上主通道和铁路大动脉、大港港区和市区联为一体。 扬中长江大桥与扬中北渡一起，构成长江南北又一通道。 全市现有航道 72 条、 640 公里，其中干线航道 12条、 232公里。 苏南运河镇江段 ，是全国第一条 内河四级标准样板航道，可常年通行 500吨级船队。 镇江口岸为国家一类对外开放口岸，海关、商检、卫检、动植检等查验机构齐全。 （六）邮电通信： 镇江电信实现了交换程控化、传输数字化。 已开办程控交换、移动通信、无线寻呼、会议电视、多媒体宽带数据通信、 ISDN综合数据、智能网、因特网信息等业务，为国民经济信息化提供了高速通信平台。 城市性质 :通过有关专家实地考察和论证，镇江市因地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。 经江苏省政府批准，镇江城市 性质为：国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。 1978年，镇江被国务院列为对外开放城市。 1986 年，镇江口岸经国务院批准对外开放； 1986 年底，镇江被国务院列为第二批国家历史文化名城； 1988 年，被国务院列为沿海经济开放区； 1995年，获“全国卫生城市”称号； 1998年、 1999年连获“全国科教兴市先进城市”称号。 1994年、 1996年、 1999年连获“全国双拥模范城”称号。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 10 页 共 26 页 （七）人口： 2000 年末，全市人口 万人，比上年末增加 ，其中市区 万人。 非农业人口 ，占总人口 %，比上年增加 分点。 男女性别比例男性略大于女性，男性 ，女性 ，分别占 %和 %。 市区与三县（市）人口性别比例（女 =100），市区为，丹徒区、丹阳市、句容市与扬中市分别为 、 、。 全市家庭户数由上年 万户，净增加 5万户，其中市区 ，比上年。 户均人数仍以三口之家为主。 全市人口出生数 有所下降，出生率亦相应趋缓，全市人口出生数 ，其中男性 11928人，女性 11271人，人口出生率由上年 ‰趋缓为 ‰，市区与扬中市人口出生率仍高于全市平均水平，市区为 9.84‰，扬中市为 ‰，丹徒区、丹阳市与句容市人口出生率均低于全市平均水平，分别是 ‰、 ‰和 ‰。 全市人口死亡数比上年上升，由上年 16033人上升为 21043人，人口死亡率 ‰。 比上年高 ，市区与句容市人口死亡率低于全市平均水平，分别为 ‰与 ‰；丹徒区、丹阳市 与扬中市偏高，分别为 ‰、 ‰与 ‰。 全市人口自然增长率有所下降，由上年 ‰下降为 ‰。 随着社会经济发展对人才的需求，全市迁入人口较大幅度上升。 2000年全市迁入人口 88400人，其中省内迁入人口数 74287人，占迁入人口总数 84%；省外迁入人口数 14113人，占迁入人口总数 16%。 2000年全市迁出人口 81888人，其中迁往省内人口数 70921人，占迁出人口总数 %，迁往省外人口数 10967人，占迁出人口总数 %。 2000年迁入人口总数略高于迁出人口总数，在 全市迁入迁出人口中，以市区与丹阳市为主。 （八）、民族 : 根据 2000 年 11月全国人口普查资料：全市有回、蒙古、满、藏、维吾尔、苗、彝、布依、朝鲜、壮、侗、白、黎、高山、锡伯等少数民族，全市少数民族 ，占全市人口的 %。 方言 :镇江话属于北方方言的江淮次方言，位于北方方言与吴方言两大方言的结合部，大致以谏壁为东界、丹徒区上党为南界。 古代的镇江话属吴方言，由于特殊的政治、社会、交通等原因，导致方言属性的变化。 镇江话虽属北方方言范畴，但构成复杂，其中既有吴方言的遗痕，又有旗腔（类似京腔 ）的影响。 一江之隔的扬州，对镇江话影响很大。 与普通话相比，镇江话没有全浊声母和舌尖后音声母；鼻化元音介于前鼻音韵与元音韵母之间， in、 ing,en、 eng， n、 l不分；有入声调。 词汇中保留着丰富的吴方言词。 句容、丹徒、扬中的方言类似镇江话，虽构成复杂，但均属北方方言系统。 大港以东、宝堰以南、句容傍茅山一线及至丹阳市西部的语言自西向东渐次出现吴方言特点。 多文白异读，说话音接近吴语，读书音接近官话；全浊声母消失，舌面声母多，没有舌尖后音声母；单元音韵母多；读书音 4个声调，说话音 6个声调。 丹阳东部则进入吴语区。 （九）、旅游资源： 镇江为中国优秀旅游城市，具有“城市山林”、“真山真水”的独特风貌，以“天下第一江山”闻名于世。 市区沿江自西向东镶嵌着金山、北固山、焦山，组成风景各异的“三山”风景区。 “寺裹山”的金山以绮丽著称，“山裹寺”的焦山以雄秀闻名，北固山以险峻称雄。 南山国家森林公园青山连绵，古木幽深，昭明太子读书台、文苑、增华阁、赵伯先墓等点缀其中。 西部有被地质界誉为“世界罕见，中国第一”的彭公山方解石晶洞。 东部有大型旅游景点21世纪乐园、宝塔山公园。 中部有伯先公园、河滨公园、西津渡古街、梦溪园和长达 5公 里的古运河风光带，有保存完好的汉末城堡铁瓮城遗址，句容有以佛教“律宗第一山”和“宝华玉兰”著称的宝华山国家森林公园，有集江南名山、道教胜地、革命根据地于一体的茅山风景名胜区。 丹徒有 山风景名胜区，山上有“万里长江第一塔”报恩塔。 镇江的宗教活动在全国乃至东亚及东南亚有广泛影响。 金山江天禅寺、焦山定慧寺、宝华山隆昌寺、茅山道院 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 11 页 共 26 页 均为全国重点寺庙道观。 镇江是国家历史文化名城，有深厚的文化积淀。 焦山碑林、丹阳南朝陵墓石刻、镇江英国领事馆旧址为全国重点文物保护单位。 焦山碑林中有“大字之祖”瘗鹤铭以及苏轼、黄庭坚、米芾、 陆游等书法大家的碑刻和摩崖石刻；南朝陵墓石刻存有齐梁两代帝王归葬丹阳故里的陵墓 11处 26件，葬于句容的 1处 4件，是南朝石刻瑰宝。 有省级重点文物保护单位 15处，其中有焦山古炮台遗址、昭关石塔、相传为孔子所书的延陵季子碑（唐拓本）、被誉为“江南第一钟”的唐中和铜钟、古代建筑奇葩隆昌寺无梁寺殿和铜殿、宋抗金名将宗泽墓、 山炮台遗址等。 还有市级重点文物保护单位84处。 （十）、市树、市花： 广玉兰。 1985年 3 月，市一（八）届人大第 3 次会议决定广玉兰为市树。 市花：杜鹃花。 1985年 2月，市一（八）届人大常 务会第 12次会议决定腊梅为市花。 1994年 11月，市三（大）届人大常务会第 13次会议重新决定杜鹃花为市花。 （二）、个盘情况（请参考附件 11至 14） 镇江小结： 城市性质及城市化程度：旅游、休闲型地级城市，城市化建设进程处于初级建设阶段，非农业人口年增长率可以看出其城市发展弹性小于扬州。 房地产市场发展格局： 一级市场：土地资源相对稀缺乏，预计在未来 2至 3年内，商品房开发重点将会从城市核心与城市新区开发转向城郊规模化集群开发。 二级市场：类似扬州地区竞争格局，其独有特色表现在不少大盘的市内接待点 均选择在该市 CBD核心区的某个集中位置。 房屋二手市场：与扬州相同 开发公司市场竞争力高层组建方面 a) 开发商实力：以上市公司、台湾等地集团公司为领导地位的市场领导者与本省或本地区的知名开发商的市场追随者共同瓜分着该地区 80%以上的市场份额。 开发商专业度：通过少数楼盘观察，感觉普遍高于扬州。 b) 开发商项目开发理念：与扬州相似。 建筑总体布局方面：与扬州地区相似 a) 组团式分布，错列式排列，临街商业或商业步行街。 地块大多依托天然水景、坡地等。 建筑体 a) 立面、山墙设计方面： A中国古典主义复古设计，多以坡屋顶、飘檐、老虎窗为主。 以白色、暗灰色 B 城市现代低层设计，色调采用“橙、黄、蓝、橘红等”为主，以弧线、直线、大三角勾勒出立面线条。 b) 主流建筑体：住宅以 5至 7层多层为主，采用两联体或三联体为一栋，屋顶一般做成复式（阁楼）。 别墅以二至三层独栋或双拼、叠加为主。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 26 页 公建配套方面：同样在非经营性的休闲配套上，或地下停车。