简述最佳收房流程及注意事项

简述最佳收房流程及注意事项内容摘要：

有线电视初装费、供暖费等等。 这几项费用，都不是购房合同约定的购房人在交房前履行的义务。 无论开发商或物业管理公司要求你交纳这几项费 用中的哪一项或哪几项，居律师都建议你坚决拒绝。 如果开发商因为你未向其交纳其要求交纳的费用而拒绝交房，就是开发商根本违约行为，你就有权根据《合同法》的规定选择退房 (即解除合同 )。 三 .购房人不 收房 不属于违约行为 很多购房人担心不 收房 会对开发商承担违约责任，居律师要告诉你：“ 收房 ”是购房人的权利，不是购房人的义务。 即使合同中约定了购房人不 收房 应承担何种法律责任，也是无效的，购房人不会因为不 收房 而承担任何违约责任。 根据《合同法》，在购房人不 收房 的情况下，开发商惟一的权利是将房屋提存 (所谓“提存”，是指： 买方不按合同收取货物，卖方便有权将货物存放在某个地方，并找人做证明，同时告知买方货物已经于何时存放在何地，自此，货物失灭的风险由买方承担 )。 购房人因为不 收房 所承担的惟一法律后果是：开发商将房屋提存后，房屋灭失的风险由购房人承担。 房屋灭失的风险概率是微乎其微的，所以，开发商一般也不会将房屋提存。 四 .“检验”是 收房 过程中最重要的环节 收房 的过程中最重要的环节是对房屋的检验。 如果“补充协议”里已经约定了检验期限，你就应该在检验期限内完成对房屋的检验；如果没有约定检验期限，你应尽快完成对房屋的检验。 如果 房屋经检验在面积和质量上均符合合同约定，你就可以向开发商表示接 收房 屋；如果房屋的面积或者质量不符合合同约定，你应在检验期间内或尽可能短的期限内 (最长不能超过交房后的两年以内 )将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，并明确表示拒 收房 屋。 如果你没有在检验期间内或交房后的两年以内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，后果是：无论房屋的面积多少或质量如何，你都将丧失追究开发商违约责任的权利。 对房屋面积的检验包括对套内面积的检验和对公摊面积的检验。 对房屋面积进行检验的惟一准确方法是按照设计 图纸上的数据进行计算。 如果开发商拒绝提供设计图纸，你有权拒绝接受开发商交房，并可以根据《合同法》第一百三十六条向法院起诉要求开发商提供设计图纸。 如果你不愿意起诉，你就只好带上皮尺自己去量。 自己量只能粗略地量出套内面积，公摊面积是量不出来的，而开发商的“虚秤”一般只出现在公摊面积的数据上。 对房屋质量的检验应包括： 对房屋建筑质量、房屋附属物质量的检验和房屋是否符合综合验收条件的检验。 你最好请一个建筑方面的专家帮你检验。 建筑方面的专家在建筑公司里可以找到。 不要被某个人 的职称、头衔所迷惑，真正工作在第一线的才是真正的专家。 对房屋附属物的质量的检验主要是对墙面、地面、房顶、门窗、线路、管道等的检验。 有装饰装修经验的工人就能够胜任这一工作，装饰、装修公司里可以很容易请到他们。 如果你购买的房屋包含了装饰、装修，那么，对房屋附属物的质量的检验中就包含一项很重要的检验项目：那就是对室内污染物的检测。 室内污染物的主要检测指标是甲醛、苯、氨、氡、可吸入颗粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫、挥发性有机化合物等污染物含量和放射性元素的比活度。 据 非权威机构估计，全国每年因室内污染而致死亡的人数在十一万以上，致人体器官功能丧失或降低、其他疾病、新生儿畸形或智力障碍的人数在三千万左右，故对室内污染物的检测不可大意。 县级以上地方各级政府的质量监督检验检疫部门或环卫部门都有下属的室内污染物检测机构。 这些检测机构都是有偿服务的，你可以选择一家机构谈好价格后委托其检测。 但你应记住：提供检测服务的机构都必须经过省级以上政府计量行政部门的计量认证 (即 CMA)，其检测报告才具有法律效力。 检测机构是根据国家标准进行检测的。 迄今为止，有关室内污染物控制指标的国家标准有三 个，分别是：《室内空气质量标准》、《民用建筑室内环境污染控制规范》和《室内装饰装修材料有害物质限量》。 你应在这三个标准中选定你要求检测机构检测的范围。 选定的检测范围不同，你支付的价格也就不同。 对房屋是否符合综合验收条件检验必须依据各地政府或政府部门的规范性文件规定的综合验收应具备的条件。 建设部制定了一部《城市住宅小区综合验收管理办法》，但这个《办法》没有规定综合验收应具备的条件，所以，综合验收应具备的条件就留给各地方政府或地方政府部门根据各地的具体情况做出规定。 广州市人民政府在 2020 年出台了一部规章 —— 《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》。 这份规章对综合验收应具备的条件规定得比较全面，具体而且严格。 这份规章要求综合验收必须具备下列条件： .建设工程规划验收合格； .消防工程验收合格； .人防工程验收合格； .有永久供水证明，有永久供电证明； .煤气工程验收合格； .有单项 (单位 )工程 (电信管线 )竣工验收证书； .道路和排水工程验收合格； .居住区绿化验收合格； .有通邮申报表； .有环卫化粪池报建批复表等等。 这份 规章是居律师所见到的同类规章中最好的。 有这样一部规章，购房人入住无忧。 如果你在广州市买了房，你就对照《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》中规定的条件逐一检验吧。 北京市有一个 1995 年出台的《北京市居住小区接管综合验收办法》，但不是北京市人民政府制定的，是北京市市政管理委员会制定的。 这个《办法》规定了综合验收应具备的四个条件： (1)所有建设项目严格按照批准的规划、设计和有关专业管理部门的要求建设完毕； (2)各专业主管部门对归口管理的建设工程质量验收合格，验收资料齐全； (3)建筑渣土、 施工机具和各类临时建筑等全部拆除清运完毕，达到场清地净； (4)具备实行封闭式物业管理的基本要求。 如果你在北京买了房，你就对照这四个条件检验吧。 你就别对照了。 这四个条件对你入住没有什么实际意义，甚至不能解决你对水、电、气等生活所必需的条件的要求。 有这样一个综合验收标准存在，北京市的某些小区采自地下的生活用水有害物质严重超标从入住至今已三年依然解决无望也就不足为奇了。 五 .收房 过程中购房人易犯的错误 很多购房人在开发商交房后未进行检验就急不可耐地搬进去住，甚至在开发商正式交房前就开始 对房屋进行装修。 这种做法极不可取。 这么做很可能被法官理解成你已经以自己的行为表示对开发商交付的房屋的接受，你以房屋面积或质量不符合合同约定为由要求开发商承担违约责任的诉讼请求会遭到驳回。 有些开发商的交房人员将包含有购房人同意接受房屋或对房屋面积、质量没有异议的意思的文件隐藏在其他文件(比如：三《书》一《证》两《表》 )中，趁购房人进入新房时的兴奋让购房人一并签字。 你千万不要为开发商交房人员的甜言蜜语和赌咒发誓所动摇，稀里糊涂就在文件上签字。 对开发商的交房人员让你签字的文件，每一页你都要认认真真地看，看不 明白就不要签。 有些购房人相约集体 收房。 集体 收房 可以共摊成本、相互证明、联手行动，并可以为以后小区的物业管理培养公共意识。 居律师十分赞成这种做法。 验房细则 业主需要带的资料有： ，并请打印至最近的供款期 币（入伙费用必须用人民币交纳）或磁卡若干，交必要的费用，切记要正式发票及物价局批号。 （ 2 张） (上面开发商注明了要业主带齐的资料 ) 验房前准备的工具： (1) 试电笔、带二相／三相插头和电源显示开关的插座（小台灯亦可） (2) 钢卷尺 (3) 小锤子 (4) 电筒 (5) 抹布 (6) 盛水器具 /乒乓球 (7) 计算器 ( 笔 (9) 纸 (10) 易贴便条一叠 (11)小镜子 : 用于观察难以看到的地方，如门底有否上油漆 (12)纸 巾 : 检查马桶排水功能，喉管有否渗水 (13)铝梯 (14)报纸，塑料袋 : 做闭水试验 (15) 收过房的朋友 正常 验 收房 子时间一般是持续 23 个钟头，建议早晨 8： 30 去或下午 2： 30 去。 过程 1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A、房屋的《住宅质量保证书》 可带走 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏为 5 年； 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为 2 年； 墙面、顶棚抹灰层脱落为 1 年； 地面空鼓开裂、大面积起砂为 1 年； 门窗翘裂、 五金件损坏为 1 年； 管道堵塞为 2 个月； 卫生洁具为 1 年； 灯器、电器开关为 6 个月； 其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 住宅保修期从开发企业将竣工验收合格的住宅交付用户使用之日起计算，以上保修期限应在《住宅质量保证书》中明确约定。 B、《住宅使用说明书》 可带走 要对住宅的结构、性能和下水、电、燃气等设施的类型、性能和标准做出说明，并提出装饰、装修及设施、设备使用的注意事项。 C、《竣工验收备案表》》（盖章原件） 有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。 《竣工验 收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。 您验房时不能只看发展商有没有这张表，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等 D、面积实测表（可为复印件但要有章） E、管线分布竣工图 (水、强电、弱电、结构 )可带走 水电线路图，撑重墙，保温墙及其厚度。 有线电视，电话，网线布线 F、《建筑工程质量认定书》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》如不能提供要在相关文件中写明 如果房产商准备充分的话，一般 10 分钟即可查看完资料。 注意： 1. 对发现的问题要详细在验楼单 商予以注明。 如果确实属于不能收楼的。 要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字，盖章。 2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。 (先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为 3%， 3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为 2%误差，但是不超过 5%比较好 )以双方签定合同为准。 一般这个时间因人而变，时间为 3040 分钟 3） 验 收房 子 1．门： (1) 看门身内、外、顶面是否 油漆，且平滑无磕碰。 (2) 目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）。 (3) 试门是否运作自如、开关时有无特别声音。 (4) 试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或太紧。 不上锁是否会自动关上或者打开。 (5) 关门听隔音效果并了解密封程度。 (6) 卫生间的门下方须油漆，且离地 厘米。 (7) 直角接合部是否严密。 (8) 四角是否呈直角 (9) 是否与墙在一个平面上 2．窗： (1) 看窗的油漆质量有无流坠 、漏刷和磕碰，色泽是否一致。 (2) 目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。 (3) 看窗户玻璃是否完好。 (4) 试窗是否开关或推拉灵活自如。 (5) 看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。 (6) 试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。 (7) 看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。 (8) 留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。 (9) 外窗框处理是否粗糙 3．墙壁、天花： (1) 目测墙身、顶棚是否横平竖直（无裂缝、凹凸、倾斜。 与房 间横梁平行的裂缝属质量通病，基本不碍使用；与墙角呈 45 度甚至垂直状态的裂缝，说明房屋沉降严重，有严重的结构性质量问题）。 (2) 环视墙面或用手触摸，看是否平整滑净（抹灰表面应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象；墙身、墙角接位有无水渍和裂痕）。 (3) 用木棍轻敲墙壁听有无空声（“空空”的声音说明面层与墙面有缝隙需返工；沉闷的碰击声表明接触良好。 ）。 (4) 墙面是否有结露现象（有则说明保温层有问题）。 (5) 房间与阳台的连接处有无裂缝（阳台断裂先兆 ，危险。 ），阳台应比室内略低。 (6) 看顶棚天花有无渗水、裂痕 , 麻点（石灰爆点，石灰水没有足够熟化所致，对室内装潢有不利影响）。 (7) 阴阳角是否平直 4．厨房、卫生间： (1) 龙头是否出水流畅（大开龙头观察水压及排水速度查漏、堵）。 (2) 面盆表面有无划痕。 (3) 地漏排水是否通畅（冲水做试验），地漏的篦子低于地面 5 毫米（坯房除外）。 (4) 地砖是否粘贴牢固无破损。 防水是否有效（厨、卫生间泡 24 小时以上检验防水层；不可行的话只能询问并记录）。 (5) 试排风扇。 (6) 浴缸 、花洒、马桶、瓷砖、台面、厨设等略。 5．电源插。