通化市江南新区房地产项目市场调研报告房市分析(编辑修改稿)

通化市江南新区房地产项目市场调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

以下 6085㎡ 85110㎡ 110140㎡ 140200㎡ 200㎡以上 在售项目住宅面积配比图中可以看出，一室一厅 60 平米以下、 85110 平米的两室两厅以及 110140 平米的三室两厅是市场上最多的户型，这类户型的住宅销售速度也最快。 特别是康馨园项目 60 平米以下的户型占的比例也大共有 1100 余套目前已所剩无几了。 而万通名苑、滨海佳园这样的项目其户型面积较大，且浪费的空间也较多， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目前销 售速度相对慢很多，市场的接受程度是很低的。 在售楼盘住宅销售价格比较 本地房地产市场多层住宅价格在 15002100 元 /㎡之间波动 （除丽景人家外，该项目的价格在 2250— 2900 元 /㎡之间） ，高层电梯公寓价格在 18002800 之间，可以看出电梯公寓均价比多层住宅均价高 300700 元 /㎡，而江西区房价比江东区高 300500 元 /㎡。 本地的在售项目不多，我们只将部分典型的项目进行销售价格统计，分别代表市场上的中低端、高档的各种建筑形式的产品。 从销售折扣看， 大部分项目采取定价销售，仅有少数项目优惠 幅度在 20100 元 /㎡之间，而滨海花园由于前期定位较高采取高定价高折扣的销售方式， 一次性付款的优惠幅度达到 500元 /㎡以上。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 在售楼盘销售价格统计表05001000150020002500300035004000尚东上城弘康园小高层 恺威大厦锦华东苑 万通名苑 丽景人家康馨园滨海花园高低均 在售楼盘销售率比较 在售楼盘中户型设计合理，面积配比较好、位置较好的住宅销售速度一般来说较正常，相对于其他城市同类楼盘销售速度 非常缓 慢，主要是消费市场的购买力尚未迸发出来，老百姓购买商品住宅或是改善居家环境的意识较为淡薄，开发商也缺乏对市场的引导和恰当的营销策略。 所以，目前市场上在售的项目除锦华东苑外，其销售周期都在一年以上，个别项目已经销售了两年，甚至三年了（如恺 威大厦）。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 在售楼盘销售率统计0%20%40%60%80%100%龙岭花园弘康园小高层 恺威大厦锦华东苑 万通名苑 丽景人家康馨园滨海花园系列1 在售楼盘公共配套和交楼标准一览表 在售楼盘公共配套和交楼标准一览表 楼盘名称 交房类型 有线电视 电话 宽带 入户门 燃气 采暖方式 窗 墙面 结构 层高 入住时间 备注 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 康馨园 毛坯房 有线电视 每户一条接口 宽带 语音 对讲防盗门 管道 煤气 地面地热管 采暖 大连实德型材 塑钢窗 刷大白 砖混 层高： 3 米 现房 万通 名苑 毛坯房 有线电视 每户一条接口 宽带 可视 对讲防盗门 管道 煤气 地面地热管 采暖 德国美斯牌 塑钢窗 刷大白 框架 层高：2。 9 米 现房 、分质供水 智能管理远程 抄表供热水 丽景 人家 毛坯房 有线电视 每户一条接口 宽带 可视 对讲防盗门 管道 煤气 地面地热管 采暖 波菲丽斯单框双玻塑钢窗 刷大白 砖混 层高： 3米 现房 智能系统 滨海 佳园 毛坯房 有线电视 每户一条接口 宽带 可视 对讲防盗门 管道 煤气 地面地热管 采暖 单框双玻 塑钢窗 刷大白 框架 层高：2。 8 米 准 现房 智能系 化统 、社区体育馆 弘康园 毛坯房 有线电视 每户一条接口 宽带 可视 对讲防盗门 管道 煤气 地面地热管 采暖 单框双玻 塑钢窗 刷大白 砖混 层高：2。 9 米 期 房 智能系统 锦华 东苑 毛坯房 有线电视 每户一条接口 宽带 语音 对讲防盗门 管道 煤气 地面地热管 采暖 波菲丽斯单框双玻塑钢窗 刷大白 砖混 层高： 3米 现房 尚东 上城 毛坯房 有线电视 每户一条接口 宽带 可视 对讲防盗门 管道 天然气 地面地热管 采暖 单框双玻 塑钢窗 刷大白 砖混 层高： 3米 准 现房 （三）典型楼盘分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 就目前的市场状况看，通化的住宅市场 开始由零星开发向规模开发发展，占地面积上百亩的项目已经出现，但开发档次除“丽景人家”外仍然停留在较初级和中低档水平。 从开发版块上看，本地住宅市场 主要分布在江西区和江东区，在分布比例上，江西区高于江东区，所以目前江西区已然成为通化住宅 开发的主战场，而且江西的住宅均价略高于江东约 100200 元 /㎡。 江西版块 1）丽景人家 开发商 东宝（大连）金弘基房地产开发有限公司 地理位置 江西滨江新区滨江西路 工程进度 开发建设进度 现房阶段 开工时间 2020年 竣工时间 2020年 占地面积 50000余 ㎡ 总建筑面积 87000㎡ 开盘时间 04年 10月 16日 配套设施 业主会所、超市、社区市委幼儿园、老年活动中心、 地下停车场及娱乐，餐饮等、紧邻蔬菜批发市场 销售情况 销售已达 90% 贵宾专线 0435334466 334477 3344888 车位 独立车库， 710万元 /个 总户数： 700余套 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 售价 （元 /㎡） 最高 小高层 3100元 /m2 多层 2200元 /m2 最低 小高层 2650元 /m2 多层 2900元 /m2 均价 小高层 2900元 /m2 多层 2600元 /m2 折扣 一次性付款优惠约 50元 /㎡ 按揭付款无优惠（无赠送活动） 物业费： /㎡ 户型与面积 电梯公寓： 三室两厅二卫 ： 四室二厅二卫： － 多层 两室两厅一卫 : 8494 ㎡ 三室两厅一卫 : 120124 ㎡ 三室两厅二卫 : 130152㎡ 空中别墅（跃层）： 四室三厅三卫 : 210220 ㎡ 五室三厅三卫 : 220245㎡ 主力客户群与消费特点 经济实力较强的事业成功人士，他们进行购房选择时注重环境绿化、社区配套能提高生活品质，与自己的经济收入水平、身份相当的社区。 ● 特 征： 通化市目前最好的居住小区， 主要是多层建筑，局部小高层组成的大型高尚水岸生活 社区。 ● 优 势： 一期开始入住，品牌和形象开始形成号召力，逐渐受到市场认可 ； 户型设计合理，项目户型面积配比合理 ，物业管理完善服务到位 ； 小区环境打造与众不同，超越了通化现有项目，现房和环境对于购房者具有吸引力； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 主题特色明显，产品冲击力强； 浑江 改造完成 后 ，“河景居家” 将形成较强 吸引力。 ● 劣 势： 定位较高， 均价比本地其他项目高 300400 元 /㎡， 目标客户群体范围较窄； 目前周边市政配套尚不成熟 ，对主城区配套依赖程度高 ； ● 产品定位： 打造山 城第一盘，五星级的家。 ● 营销策略： 高定价低折扣，擅长营销活动进行推广，形成口碑宣传。 ● 风险评价： 产品具有特色，品牌优势，良好环境，使其拥有 较强的吸引力。 ● 市场机会： 开发商的品牌和形象效应 形成，有利于促进销售； 整个市场的进一步成熟和发展，将受到消费市场的认同是项目最大的机会。 产品的个性与特色是增加附加值的重要手段。 2） 滨海佳园 开发商 吉林通化金田房地产开发有限公司 地理位置 滨江新区滨江西路 工程进度 开发建设进度 主体完工，室外和外装 开工时间 竣工时间 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 工程阶段 占地面积 总建筑面积 约 3万 m2 总户数 212套 配套设施 拟建体育馆、商业步行街、停车楼、网球场、游泳池、大型健康会所、 销售热线： 04353320677 销售情况 正在销售 ，除法院团购 80余套外，自行销售的约占 10% 车位 地下封闭车位 8万元 /个 售价 （元 /㎡） 最高 3400 最低 2600 均价 2800 折扣 一次性付款可优惠 500元 /㎡，按揭可优惠 300元 /㎡。 物业费 : /㎡ 户型与面积 两室两厅， 85―― 111 m2； 80套 三室两厅 一 卫， 110―― 140 m2； 80套 三室三厅双卫， 140―― 200 m2： 32套 四室两厅双卫： 200㎡以上： 20套 主力客户群与消费特点 具有一定经济实力的小康家庭，客户年龄有各个年龄段的人。 ●特 征： 高层电梯公寓； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ●优 势： 市政配套较齐全，生活便利； 自有拟建配套齐全，包括健康会所、体育馆和游泳馆等运动设施和生活服务设施； 浑江改造完成后，“河景居家”将形成较强吸引力。 ●劣 势： 定位较高，户型设计不合理 ，面积较大总价高，目标客户群体范围较窄； 电梯公寓在本市接受程度低，销售推广难度大； 自建配套太多，特别是销售过程中的宣传明显失误较多，对开发商的建设能力信任度低； ●产品定位： 针对成功人士，物业定位较高，售价也较高以高端价位切入市场。 ●营销策略： 高定价高折扣的营销手段，以小区配套和完善的物业服务为推广重点； ●风险评价： 在整个市场对电梯公寓这种类型物业接受程度很低的情况下，推出体量较大的单位，销售压力相当大，价格。