业委会工作指导手册正文

业委会工作指导手册正文内容摘要：

的义务。 业主的责任，除了对房屋内专有部分所有权的行使， 更重要的是还承担遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等由规约和规章制度确定的义务。 由于多个业主之间必然形成共同利益和共同事务，而公共利益和共同事务不是一个人代表的，因而产生了业主大会制度。 《物业管理条例》明确规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，并规定了业主大会的成立、会议形式和表决方式，业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。 通过这些规定，保证业主大会能够切实担负起代表和维护全体业主合法权益的职责。 因此，业主大会也是业主在物业管理活动中主体地位的重要表现。 另外，《物权法》、《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》中，凡是依附于财产所 4 产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调了物业服务企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系。 政府作为监管者，在物业管理活动中的作用，主要是根据法律、法规、规章对物业管理活动实行监督管理，为各方主体从事市场活动提供法律和制度上的保障。 物业管理活动中：业主是物业管理的责任主体，物业管理行业的本质是服务性行业，物业服务企业依据物业服务合同为业主提供 服务。 业主、建设单位、物业服务企业是平等民事主体，在法律上是平等的民事法律关系。 房地产行政主管部门依据相关法律、法规、规章对物业管理活动进行监督管理，在物业管理活动中与业主、业主大会、建设单位、物业服务企业等相关主体形成行政法律关系。 同时，《物业管理条例》明确规定，业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住 宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 住宅小区综合管理中的管理部门有哪些。 分别履行哪些职责。 根据相关法规规定和《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划 (20202020 年 )》的总体要求，区（县）政府、相关管理部门和专业单位在住宅小区综合管理中承担以下职责： 区（县）政府 把住宅物业管理纳入社区管理范畴，加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督；定期组织召开相关部门和单位参加的住宅物业管理联席会议，协调解决小区管理中的综合性问题；督促街道（乡镇 ）会同房地部门做好业主大会（业主委员会）组建、换届工作，帮助业主把好业主委员会人选关，并落实考核工作。 房地部门 负责对住宅物业管理活动的监督管理，加强物业服务企业资质管理和从业人员资格管理；对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管；主动依靠街道（乡镇），做好业主大会（业主委员会）组建、换届、备案工作，指导其日常运作；依法对物业管理区域内的违法行为进行查处。 城管执法部门 负责对物业管理区域内在公共绿化、道路和其他场地擅自搭建建（构）筑物的查处和对破坏房屋外貌的查处；对物业管理区域内的乱设摊等行为进行查 处。 工商部门 加强企业登记审查，对未经规划管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所，不予核准登记；查处在住宅小区擅自将居住用房改变为非居住用房从事无照经营的行为。 公安部门 指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；加强对保安人员、外来人口和宠物的管理。 市容环卫部门 负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督；加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。 绿 化部门 负责物业管理区域内绿化工作的行为指导管理和绿化调整树木、绿地变动的审批，协调解决因植物品种影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾。 5 物价部门 确认物业服务最高收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准；对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。 规划部门 负责新建住宅小区的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；配合区（县）政府对涉及建成的物业管理区域内规划调整的申请进行审核；协调解决涉及规划的历史遗留问 题；协同相关部门依法查处住宅小区内的违法行为。 财税部门 落实旧住房综合改造、直管公房权项目维修、物业管理服务呼叫平台建设、物业管理应急反应等所需要的财政配套资金；负责落实直管公房租金、售后公房管理费等税收减免。 民政部门 落实街道（乡镇）、居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理。 司法部门 积极疏导、调解物业管理区域内的各类民间纠纷；组织开展物业管理相关法律法规的宣传教育活动。 消防部门 负责物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。 卫生部门 负责对物业管理区域内二次供 水的卫生监督管理。 水务部门 理顺二次供水管理体制，逐步推进二次供水设施改造，全面提高供水水质。 环保部门 负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收；对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处；对空调安装等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。 质监部门 对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域 内的特种设备事故。 建设管理部门 负责对在建住宅施工过程中的质量监督和管理；协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。 市城投总公司 负责物业管理区域内供水、排水共用设备、设施的维修、养护和改造，参与改造老化的供水管网，处理供水、排水事故的应急维修，保障居民的正常用水。 市电力公司 负责物业管理区域内供电共用设备、设施的维修和养护，改造老化的供电线路，处理停电事故的应急维修，保障居民正常用电。 业主委员会工作指导手册的作用 为规范业主委员会日常工作，使之更好的为小区业主服务，明确业主委员会的 工作要求及日常工作要点，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《物业管理条例》、《上海市物业管理规定》等法律、法规及相关规范性文件，特制作本指导手册。 本指导手册也可用作业委会委员日常培训之用。 6 第二章 业主大会、业主委员会组建 业主大会 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员 会职责。 业主大会的成立条件 一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。 业主大会组建的指导部门 《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划 (20202020 年 )》规定，在街道（乡镇）和房地部门的指导下，由居委会组织业主做好业主大会、业主委员会组建、换届改选等，并对其日常运作予以指导和监督。 尤其是要按照年龄结构合理、专业类型多元的原则，引导业主选举产生知法守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具 有社会公信力和一定组织能力的业主委员会成员。 业主大会组建程序的启动 符合业主大会组建条件的物业管理区域，其建设单位应当书面报告区（县）房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，区（县）房地产管理部门应当及时和街道办事处（乡镇人民政府）依法组织开展业主大会筹建工作。 建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。 经区（县）房地产管理部门督促后仍未按规定提交资料的，区（县）房地产管理部门可根据业主提出的成 立业主大会的书面要求，调查取得相关资料。 调查所发生的费用由建设单位承担。 组建业主大会筹备组 区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当 和街道办事处（乡镇人民政府） 组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称 “筹备组 ”）成员。 筹备组由业主代表组成，一般为 5 至 15 人。 筹备组的业主代表由 居委会 通过召开楼组长（业主）和部分业主会议等方式，组织业主推荐产生。 业主代表应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。 尚未销售的物业，建设单位可以作为业主代 7 表参加筹备 组。 业主有下列情形之一的，不得担任筹备组成员：（ 1）违反本市有关房屋租赁使用规定的；（ 2）违法搭建建筑物、构筑物的；（ 3）擅自改变物业使用性质的；（ 4）拒交物业服务费的；（ 5）法律、法规规定的其它物业使用禁止行为的。 筹备组产生后，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公示、公告。 筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。 开展业主大会筹备工作 筹备组成立后， 居委会 应对筹备成员进行有关业主大会、业主委员会组建程序和 相关规定的政策法规培训。 筹备组应当在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，做好下列各项筹备工作： （ 1）确定召开业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表； （ 2）确认业主身份、业主人数及其物业专有部分的面积和建筑物总面积； （ 3）确定召开业主大会会议的时间、地点和内容； （ 4）确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人； （ 5）参照市房地资源局制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草 案）和《管理规约》（草案）； （ 6）做好召开业主大会会议的其他各项工作。 前款（ 1）、（ 2）、（ 3）、（ 4）、（ 5）项的内容应当在业主大会会议召开的 15 日前以书面形式在物业管理区域内公告。 筹备组不依法履行组建业主大会职责的，经街道（乡镇）、房地产管理部门责令其限期改正后仍未履行的，居委会可以组织业主重新组建筹备组。 业主身份的认定 业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。 房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。 房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售 合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。 1建筑面积和业主人数的确定 业主 “专有部分的面积 ”按所持房地产权证记载的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算。 其中，建设单位 “专有部分的面积 ”为未销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：（ 1）依法归全体业主所有的物业；（ 2）停车库；（ 3）配电房；（ 4）垃圾房；（ 5）不能单独办理产证的其他物业。 “建筑物总面积 ”为所有业主享有 “专有部分的 面积 ”的总和。 “业主人数 ”按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。 房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。 8 1业主代表的产生和职责 业主大会以集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。 业主代表产生的方式、人数等由业主大会筹备组确定并组织业主推荐产生业主代表。 业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。 业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会 议的 3 日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。 1业主委员会候选人的条件和产生办法 筹备组应当在业主大会指导工作小组的指导下，根据物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和物权的比例，确定委员的分布和人数（一般由 5 至 15 名成员组成），并实行差额或等额选举。 业主委员会委员候选人由筹备组通过召开业主代表、部分业主会议，或者采用业主推荐的方式产生，在物业管理区域内公示 7 日后，书面 公告。 业主委员会候选人应当符合下列条件：（ 1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（ 2）遵守国家有关法律、法规；（ 3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（ 4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（ 5）具有一定组织能力；（ 6）具备必要的工作时间。 可以通过拟定《业主大会议事规则》，对业委会委员的年龄和条件进行约定。 根据模范履行业主义务的原则，约定业委会委员不得有下列行为：（ 1）违反本市有关房屋租赁使用规定的；（ 2）违法搭建建筑物、构筑物的；（ 3）擅自改变物业使用性质的； （ 4）拒交物业服务费的；（ 5）法律、法规规定。