青岛颐中城市运动家住宅地产项目策划方案公寓住宅(编辑修改稿)

青岛颐中城市运动家住宅地产项目策划方案公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

户型面积约 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 13 185 平方米左右。 半山兰亭利用地块独特的坡地地势，营造出了富有层次感的台地庭园景观园艺空间。 项目名称 海信燕岛国际公寓 开发商 青岛海信房地产股份有限公司 地理位置 澳门路（奥运赛场东侧） 占地面积 808． 4 亩 总户数 719 户 建筑密度 % 停车位 地下停车位 550个，立体车位 300个 总建筑面积 万 绿化率 % 容积率 2． 26 价格 13000 元 小区配套 综合描述 处于青岛东部中心区的核心地段，且所在区域属于成熟的高尚居住区，周边分布的均为高档住宅，已经形成良好的高档住宅群落及高尚居住氛围。 项目周边配套较为成熟，各种 生活配套设施较齐全，生活便利程度较佳。 项目建筑形式为中高层结合高层，分别由 2 栋 18 层、 22层、 26层、 28层、30 层共 10 栋高层住宅组成。 综合评价：以前海信房地产一直在依托海信集团进行扩展，目前已经基本完成在房地产产业链上进行一体化的发展，从 2020 年开始走出海信集团的庀护， 开始进行对外扩展。 海信房地产只是重视自己的产品设计。 但是通过这几年海信房地产项目推广的情况看，属于不擅长进行营销推广的公司。 在 2020 年到 2020 年间开发量不会低于 26 万 （四） 亚 星银川西路项目 项目名称 美瓴居 开发商 亚星集 团 地理位置 银川西路和宁夏路交界处 占地面积 18． 8 亩 总户数 204 户型面积 98－ 147平方米 建筑密度 19． 89％ 总建筑面积 25508 绿地率 38． 12％ 容积率 2 价格 6000 元 小区配套 综合描述 契合了社会中坚的简约化审美观点。 多层与小高层分列排布，错落有致，后现代欧陆风格外立面、低窗台、外飘窗、大观景阳台，采光和通风方面充分享受简约之美。 另外在小区建有 5000 平方米园林景观 综合评价：该项目已经进入实质性运作阶段，其工期可能与我们要操作的项目同步，可能成为以后 竞争的重点， SWOT 分析 本案具有较好的资源优势，自然、路段、品质等都是上乘，同时由于 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 14 区域竞争激烈，存在较多威胁，运作之前，我们需要对本案的优劣进行分析。 （ 1） 优势分析 自然资源优秀 ：位居半山，周围山体建筑群中最高；景色优美，几乎环山而居；贴近自然，原山生活；远处眺望海岸。 地段好 ：位于银川西路，靠近大尧山，属市南靠市北；典型的城市中心边缘区域，又是环山区域，位置极佳，属于青岛市珍稀地段之一。 开发实力及品牌优势： 颐中集团实力雄厚，同时具有体育背景，知名度高，有利于项目运作。 建筑形式多样 ：高层、多层、联排 别墅都有，综合性建筑群，可以形成现代大型生活社区，在青岛房地产市场来说， 12 万平米当属大盘，操作起来思路广泛、方向多样。 （ 2） 劣势分析 价格起点高 ：周边区域内楼盘在 2~3 年内上升幅度极大，由原来的 4000 元/ m 2 左右上升到目前的 6000 多元 / m 2。 这就必然使本案的价格起点较高，上升空间相对有限，客户群将失去部分中收入客户。 同时，对于投资升值的客户来讲，没有太大的利益上升空间，可能影响到他们的投资信心。 区 域 竞争大 ：区域内项目较多，客户分流情况严重，推广难度较大。 户型有缺陷： 在本案的高层户型中，出现了“ 三长两短”即青岛人俗称的“棺材房”。 这样的户型形成原因是高层建筑采用了围合式，弧线型排列，造成了圆形划分空间，出现了前窄后宽的房间。 这在销售中恐怕会引起一定的抵触心理，造成销售商的困难。 朝向： 在北方作为客户还是接受方向较正的物业，而在本案中的高层公寓，为了追求外立面，而出现接近于东西向的公寓。 对于这一部分，在今后的销售中将不会一帆风顺的销售完毕，而且很有可能会成为这个项目的尾盘，需要我们进行重点关注。 推广易重复 ：周边楼盘都具有相近背景，半山生活等相关主题都已经被炒作多次，如不能在推广中别出心裁，很容易出 现重复印象，造成效果不佳。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 15 开发周期较长 ：本案开发周期相对较长，从现在开始可能到 05~06 年才能真正入市，对消费群体而言，等待时间长，流失越严重；同时市场风险越大，变数越大。 （ 3） 机会分析 本案拥有极佳的资源优势，再加上雄厚的开发实力，有很大机会可以成为青岛房地产市场知名楼盘项目。 多种形式建筑群，可以充分做到销售上拉开层次，以旺销带动滞销，以好户型带动差户型，可达到很好的效果。 （ 4） 威胁分析 竞争对手众多 ：众多项目重复性极大，竞争压力大。 推广及运作的主题、手段流于相同相似，不能在市场上形成冲击，亟需新的操作视角和 手段出现。 形 象 定位 案名： 颐 中城市运动家 释义：运动文化居住等多种元素融合在一起，赋予项目更高的内涵，同时运用颐中特殊的体育背景，为其创造全新的操作角度，打开市场。 形象：创造全新的形象楼盘，一方面继承颐中系列房产项目的特点，生活家、梦想家，一脉相承；另一方面，运用开发商独特的体育资源，成为市场运作中的全新视角，区别于同区域的产品。 功 能 定位 具有运动文化背景的大型高档居住社区 （ 1） 优质居住： 环境优秀，为上层生活提供的优质居住社区 （ 2） 运动健身： 优秀的运动健身配套，为业主运动健身 提供支持 （ 3） 彰显品位： 顶级尊贵社区，巅峰生活，体现业主的品位和地位 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 16 （ 4） 体育教育社区： 利用颐中体育运动背景与社区幼儿园结合，建立特殊性质的运动教育 （ 5） 体育运动沙龙基地： 利用特殊的山体环境，建成体育沙龙基地，全新视角的运作模式 客 户 群定位 主要客户群为中高收入、具有较高生活品位、有提高生活质量的二次置业或者多次置业人群。 此类人职业多为中小企业老板、政府人员、高级白领、外企中高级管理人员等，其心理特点为寻求高生活质量，有一定的生活情趣，审美眼光较高。 价 格 定位 销售定价需要综合考 虑，我们设定两个层次的定价方式：初次定价和选定最终价格 一、初次定价，我们需要考虑以下因素： （ 1）定价目标； （ 2）估计成本； （ 3）选择定价方法； （ 4）选定最终价格。 选择定价方法 作为我们目前楼盘的价格高低受市场需求、成本费用和竞争情况三个方面因素的影响和制约。 我们主要采取以下定价方法： 1． （成本 X*利润 Y） 定价法。 即按照单位成本加上一定百分比的利润来制定价格 （土地费用 +前期工程费用 +配套工程费用 +建安工程费用 +广告推广费用 +其他费用） *利润（暂定总投资 30％） =5800 元 /平米 从上述因素考虑，高层销售价格￥ 5800 元～ 7800元 /平米、多层公寓 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17 销售价格￥ 6000 元～ 7000 元 /平米、 TOWNHOUSE 销售价格￥ 8000 元 /平米（精装修）原则上不能低于此价格。 2．认知价值定价法（顾客导向定价法）。 主要建立在消费者在主观上对该楼盘所理解的价值，而不是产品的成本费用水平来定价。 我们将利用市场营销组合中的非价格变数来影响购买者，在他们的头脑中形成认知价值，然后据此来定价。 企业在运用此法时，需要正确估计购买者所承认的价值。 我们在项目之中采取的营销主线是“运动”，这包括在峭壁上 进行攀岩设施的建造、网球场的建设、体育幼儿园的设立、社区内体育设施的布置等等，在此基础上项目成本往往要高出其它项目 500 元／平米。 高层销售价格￥ 6000 元～ 7500 元 /平米、多层公寓销售价格￥ 6500元～ 7500 元 /平米、 TOWNHOUSE 销售价格￥ 8000 元 /平米（精装修） 3．随行就市定价法。 我们按照行业的平均现行价格水平来定价。 主要参考项目周边同质楼盘的价格进行定价。 我们采取的样本的方式是以本项目为核心，环绕项目四条公路（银川西路、福州北路、宁夏路、劲松路）为边界，随机选取项目 （湖光山色、阳光山色、海信 .浮山后项目、海信 .都市华彩、四季景园、华恩名座、亚星 .美瓴居、颐中 .城市梦想家）。 项目名称 价格（元／平方米） 湖光山色 5500 5300（高层） 阳光山色 5500 海信 .浮山后项目 5300 海信 .都市华彩 6000 四季景园 5000 左右 华恩名座 5400（高层） 颐中 .城市梦想家 5890 亚星 .美瓴居 6000 作为山南的高层一般控制在 5500 元／平方米左右，山北高层一般要 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 比多层价格低 200－ 300 元左右；山南多层已经突破 6000 元／ 平方米关隘，山 北 多 层 在 5000 － 5500 元 左 右 ， 根 据 开 发 商 各 项 指 标 进 行 定 价 ；TOWNHOUSE 是一空白项目，没有定价依据，我们只能香港东路一线高档公寓和美林小镇相关价格为依据。 高层销售价格 5800 元／平方米左右；多层销售价格 6200 元／平方米左右； T ONGHOUSE 价格控制在 8000 元～ 10000 元／平方米（精装修） 二、选定最终价格 项目最后拟定的价格必须考虑以下因素： 最后价格必须同企业定价政策相符合。 企业的定价政策是指：明确企业需要的定价形象、对价格折扣的态度以及对竞争者的价格的 指导思想。 最后价格还要考虑消费者的心理。 利用消费者心理，采取声望定价，以促进销售。 选定最后价格时，还须考虑企业内部有关人员，如置业顾问的销售能力、广告推广人员对市场的把握等，考虑竞争对手对所定价格的反应。 在选定项目最终价格时，我们需要充分考虑时间差这一因素。 项目在 2020 年才能开始正式销售，为了尽快回笼资金必须在 2020 年进行预售，因此必须考虑到由时间差所产生的价格差问题，我们建议在设定的价格基础上将利润进行适当降低，基本控制在 20%25％左右。 高层销售价格 5500 元／平方 米左右，多层销售价格 5800 元／平方米左右， T ONGHOUSE 价格控制在 8000 元～ 10000 元／平方米（精装修）。 四、 营 销 策 划思路 颐中集团拥有非常丰富的资源和宽广的平台。 就目前房地产。