房地产住宅项目策划

房地产住宅项目策划内容摘要：

地理位置 A2 周边环境、景观 A3 周边市政配套 A4 周边小区整体素质 B．楼盘素质评判 B1 建筑风格和立面 B2 建筑布局和空间规划 B3 小区内环艺规划 B4 户型设计 B5 小区内配套 B6 车流组织 B7 物业管理 C．物业形象 C1 发展商品牌 C2 项目包装及营销手法 综合评价 【Ⅱ .项目价值分析】 【说明】 在对项目土地进行考察分析及进行市场定位后，运用国企的“类比可实现价值分析法”，通过对项目同其周边类比楼盘价值实现各要素的对比，综合分析判断项目的可 实现价值。 一．国企关于商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 1．商品住宅价值分析法－类比可实现价值分析法 该价值分析法是选择若干与本项目在物业类型和档次上相类似的楼盘，通过对它们和本项目之间各价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现之价值。 主要步骤如下： A．选择可类比项目； B．确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重； C．分析可类比项目价值实现的各要素之特征； D．对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值； E．根据价 值要素对比值判断本项目可实现的均价。 2．类比可实现价值的概念及其决定因素 类比可实现价值是指在当前的市场条件下，某项目与周边同一地价圈内同类项目相比，所具备的比较价值。 在具体的数量计算中，需全面考察比较各类比楼盘的诸价值要素。 决定一个成熟市场（合理的买方市场）的成熟商品住宅项目的价值要素包括以下三类： －－地段资源的差异 地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一。 作为一个“资源”的概念，不同地段具有不同的房地产资源优势，即具备不同的地产因子。 这些地产因子包括交通条 件、环境景观条件和市政配套条件等等，在某个时期内是难以改变的。 在同一地价圈内的不同项目，其类比土地价值的差异主要决定于以下要素：  市政交通及直入交通的便利性的差异；  项目周边环境的差异，包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人文景观的差异、各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异；  周边市政配套便利性的差异。 B．项目可提升价值判断 如果说项目的地段资源所决定的类比土地价值是客观不能为发展商所改变的话（当然会因为政府市政规划的发展而变化），那么，发展商所能做的最大限度地使项目价值提升的就是对项目的精心规划、包装和管理。 以下是决定中高档楼盘可提升值的主要要素：  建筑风格和立面的设计、材质；  单体户型设计；  建筑空间布局和环艺设计；  小区配套和物业管理  形象包装和 营销策划  发展商品牌和实力 C．价值实现的经济因素－经济、政策因素 房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。 房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。 一般来说，房地产的市场周期是同宏观经济周期基本同步的。 在政策方面，利息率的变化、金融按揭政策、房该政策等等都对商品住宅项目的价值实现有着显著的影响。 二．项目可实现价值分析 （一）类比楼盘分析 分析项目 2 公里半径内的可类比项目。 并对各楼盘的价值要素进行评价。 以下为类比楼盘价值评价表： 评判项目 评价 A．地块周边环境及配套 评判 A1 地理位置 A2 周边环境、景观 A3 周边市政配套 A4 周边小区整体素质 B．楼盘素质评判 B1 建筑风格和立面 B2 建筑布局和空间规划 B3 小区内环艺规划 B4 户型设计 B5 小区内配套 B6 车流组织 B7 物业管理 C．物业形象 C1 发展商品牌 C2 项目包装及营销手法 D．项目期间的经济、政策特征 综合评价 （二）．项目价值 类比分析 在以上对项目周边同类商品住宅之价值评价分析的基础上。 将本项目同其可类比楼盘进行价值要素的对比分析，判断本项目在目前市场形势下的可实现的类比市场价值。 1． 价值提升和实现要素对比分析 价值提升和实现要素 价值权重 价值实现程度 本项目 类比项目 1 类比项目 2 类比项目 3 A、类比土地价值－地段资源 35％ A1 市政交通及直入交通 10％ A2 周边环境（景观、污染） 15％ A3 市政配套 10％ B、可提升价值比较 60％ B1 建筑风格及立面 13％ B2 户型 8％ B3 建筑布局和环艺 13％ B小区内配套和物业管理 10％ B形象包装和 营销策划 8％ B发展商品牌和实力 8％ c、价值实现约制因素－经济、政策因素 5％ 总计 100％ 加权类比值 〖说明〗以上权重为参考值，实际权重须结合项目当地现实状况确定。 2－ 3。 项目类比价值计算 楼盘 A．权值 B．已实现之价值 C．本项目可能实现之价值 ＝ A B D．本项目类比价值算术平均值 ＝（ C1＋ C2＋ C3＋ C4） /4 项目所在板块近期同类楼盘均价 C1＝ 类比项目 1 C2＝ 类比项目 2 C3＝ 类比项目 3 C4＝ 以上算术平均值 D（ 1177。 5％）即为本项目的类比可实现价值。