龙湖项目运营管理体系与房地产异地多项目管理_[全文

龙湖项目运营管理体系与房地产异地多项目管理_[全文内容摘要：

务与资金 5 、人才管理 6 、产品经营 8 、风险监控 企业发展部 设计管理部 财务部 人事行政部 品牌小组 工程管理部 运营管理部 物业管理部 华润置地（ 11 个部门） 融资策划部 法律部 审计部 战略投资部 财务管理部 流程信息部 人力资源部 产品管理部 总裁办公室 建筑研究中心 万科集团 （ 12 个部门） 资金管理中心 风险管控部 工程采购部 战略管理部 产品研发部 运营管理部 行政人力部 金地集团（ 8 个部门） 计划财务部 资本管理部 物业管理部 2 、企业运营 【 借鉴 】 行业内优秀企业总部职能部门设置一览 7 、产品品质 董事会办公室 审计法务部 运营发展部 人力资源行政部 龙湖地产（ 4 个部门） 财务部 战略品牌部 技术研究中心 总经理办公室 人力资源中心 保利地产（ 7 个部门） 财务管理中心 董事会秘书办公室 投资管理中心 品牌管理中心 招商地产（ 16 个部门） 董秘处 审计稽查部 企管部 法律事务部 办公室 人力资源部 信息技术部 控股财务部 成本管理部 客服中心 发展部 商业地产中心 营销中心 策划设计中心 工程管理中心 地产财务部 9 、法人治理 4 、行政管理 董事会办公室 标杆企业管控模式组织结构的启发 集团总部的重心是从做产品、做项目转变为以战略、资本运营、经营监控、产品创新、品牌建设和售后服务为重心，将项目业务下移区域公司，因此未来在产品、项目管理 相对成熟也将业务下放有利项目开发运营效率的提升。 对项目采取矩阵式管理模式，为项目一线服务，各职能部门将围绕项目驱动来进行工作。 统一的开发模式，包括目标客户确定、产品路线、营销策划、成本管理等，保持公司在不同城市所开发的产品的统一品味、风格和稳定的质量。 强调项目运营管理，聚焦项目计划检查落实，明确项目节点成果标准，对重要节点进行考核，保障项目计划目标的完成。 前言 组织管控模式 制度流程体系建设 1 2 3 龙湖运营管理体系 4 龙湖计划管理体系 5 目 录 制度管理的发展进阶 自由阶段 成熟阶段 发展高阶 发展中 实施初期 救火 规范化 理性化 文化化 人性化 出现什么问题，解决什么问题 完善与管理相关的各种制度，并培训实施 企业已能按照既有制度及流程自行运作 企业形成自有的企业文化并根植每位员工的心中，并为公司的长期战略共同努力 企业超越理性的约束，更加注重 人性化 的管理 We are here1/a. 标杆企业制度流程实践研究（龙湖） 1 、公司级流程 2 、职能级流程 3 、简明流程图 4 、流程操作指引 标杆企业制度流程实践研究（万科） 1 、公司级流程 2 、职能级流程 标杆企业制度流程实践研究（万达） 1 、公司级制度汇编 2 、职能级流程 王健林（ 2020 年年会）：万达每两年修订一次， 2020 年历时四个多月，修订颁布了 2020 版制度。 2020 版各项制度同内容的文字量相比 2020 版制度平均减少 35%。 2020 版制度实现标准化、表格化，使制度更具操作性。 龙湖流程 纵向 : 四级层次 下级支持上级 接口引用 运作表格 二级流程 ( 程序 ) 1620 个 公司规范 公司流程 三级流 程 ( 作业指引 + 规范 ) 4060 个 一级流程 制度流程的架构层级 市场定位：流程中是否考虑如何移交下一环节。 定位报告内审完成。 【 互相扯皮 】 设计变更导（公摊变大可售面积减少）：设计中心需要告知成本中心、财务中心、营销中心； 【 影响销售面积预测、营销财务预算、影响现金流、影响高层决策 】 施工图审查环节（特殊施工工艺能否实现）：应安排工程管理中心相关人员参与审图； 【 施工图反复调整、工程延期、施工单位索赔 】 施工图移交：施工图是否具备移交条件（蓝图和电子版不一致）。 是否含交楼标准，二者是否一致。 和招标流程如何衔接。 现场施工条件（临时临电场地布置等）谁来提供。 【 总包索赔、工程延期 】 材料供应商 / 施工单位更换（外墙涂料）：成本中心需要告知设计中心重新确认样板； 【 出现大面积色差、业主闹事 】 工程验收：工程应通知营销（房管测量计算）和设计（勘测院勘测）验收，确保房测报告范围一致； 【 影响规划验收、无法如期交付 】 思考：流程设计中如何考虑规避这些问题。 制度流程编制经验（案例分享） 制度流程建设 关 注重点 1 、输入 2 、输出 3 、成果 4 、主责岗 5 、规则 6 、范围 工作界面的 衔接问题 制度流程建设关注重点及工作界面衔接问题 制度门户 OA 制度门户（统一归口管理） 制度流程管理框架设计 制度层级结构设计（三个层级） 运营管理制度 计划管理流程 会议管理流程 筹备计划制定及变更指引 一级计划制定及变更指引 二级计划制定及变更指引 标准周期维护指引 公司级制度 操作指引 信息管理流程 职能级流程 阶段性成果管理流程 制度管理流程 总公司管控关键节点考核激励机制 目责任书制定及变 更指引 项目后评估管理指引 „„„ M 个 12 个 N 个 制度发布审批流程（集团） 制度初稿完成后需要征询意见：与相关中心做意见征询，形式不限（ OA 报审、专题会审核、线下沟通）。 在正式上 OA 前必须确保与各中心达成一致意见。 制度发布 OA 审批流程中，行政文员主要对是编写计划审批、发文编码、发文格式、发文会签选择等进行审核。 制度发布 OA 审批流程中，相关中心总监必须选择会签。 制度发布审批流程（区域公司） （ 1 ）制度发文模板 统一制度编写语言，掌握编写方法。 公司制度的编写规则 （ 1 ）制度发文模板 统一制度编写语言，掌握编写方法。 公司制度的编写规则 （ 2 ）制度编号规则 发制度顺序号从 001 开始，顺序递增； 初始版本号从 开始。 制度有比较大的调整时，增加版本号第一个数字； 制度只有局部小的调整时，增加版本号第二个数字； 公司制度的编写规则 （ 3 ）中心制度代字 公司制度的编写规则 输入 输出 流程图：一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动 输入 输入 输入 输出 输出 输出 输出 输入 输入 输出 组织的内部流程构成了一个系统的流程网络或体系 公司流程图的编写规则 行人过路口的流程图 典型案例 公司流程图的编写规则 公司流程图绘制方法（流程图要素） 典型案例 公司流程图节点定义表编写（格式） 引用或输出的表格 / 单据等 负责岗位（部门） 该步工作的输出成果 该步工作启动的前置条件 对该步工作内容进行详细的说明 流程图中步骤内容 流程图中步骤序号 典型案例 小结 1 、流程在 公司层面 需进行 统一管理和版本维护 2 、流程应采取 分层管理（公司、职能 ）以兼顾规范性和灵活性 3 、 流程要简明 （流程图）、 操作要明确 （操作指引） 4 、流程 版本升级 需基于组织管控及职责变化进行 前言 组织管控模式 制度流程体系建设 1 2 3 龙湖运营管理体系 4。