“凯莱东湖花园”项目可行性报告(编辑修改稿)

“凯莱东湖花园”项目可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

/科研院所高级知识分子、高新科技产业从业人员、私营业主等社会中高收入阶层； ●该区域内 外地、合资、外资企业 /公司中各类商务 /商业机构的高级职员与管理人员； ● 成都市内外具有超前投资意识的房地产投资者及短线炒家。 这三大目标市场生活、消费观念超前，年富力强，购买力强劲；完全可能也理应成为“凯莱东湖花园”项目开发成功的主要市场支持力量。 （ 2）产品定位： 成都市一流水平的、国际化、“城市公园型”的、“混合型”高级居住社区。 综上所述，本项目面临着一个购买力水平正在迅 速增强的巨大市场，投资建设的市场依据充分，项目的建设是完全必要的。 “凯莱东湖花园”项目可行性研究报告 第 16 页 第三章 项目区位、场地条件 项目区位条件 （ 1）城市功能区域。 本项目地处成都市二环路东五段、老成仁公路及府河、沙河交汇处所围合而成区域；东南与成都市最新规划建设的“成都教育产业园区”、“成都市城南副中心区”相邻；该区域将成为成都市未来“现代教育、科研、高新产业功能区”。 随着 1999 年成都市政府将府南河延伸段的治理列入工作政府工作日程，沿河绿化带上游最宽处将达 50 米，下游最窄处也达 18 米；不难预测：治理后的府南河延伸段及沙河沿线将成为成都市继府 南河（市中心段）之后又一个房地产开发热点地区。 因此本项目作为中高档住宅类房产项目开发的城市区位条件极具战略前瞻性，以利于抢占投资先机。 （ 2）交通条件。 项目南北所临的三环路、二环路为城市主干道，几条中小街道分布其间；距火车南站（成都第二客运站）仅 2 公里，到火车北站、双流国际机场也仅 10 余公里，均有高等公路相通，交通极为便利。 同时在项目临府河处将规划兴建旅游航运码头，一俟成都 —— 乐山水运通航， “凯莱东湖花园”项目将兼有水陆交通之利、河岸 /湖滨美景，同时也为本项目投资价值、营销推广平添更为有利的“地利” 因素。 （ 3）城市环境。 该区域内，美国领事馆、中日会馆、好又多量贩、成都百货大楼东湖商场、西南食品批发城、央行成都分行、四川大学、中科院成都分院、四川农科院、望江楼公园等一批外事机构、大型商业设施、金融机构、著名科研院所、游乐场所聚集；城市配套设施完备、社区成熟、人气鼎盛。 “凯莱东湖花园”项目可行性研究报告 第 17 页 （ 4）规模效应。 按照上述“大型混合型居住社区”的项目定位，“凯莱东湖花园”项目建成后将与相邻的“成都教育产业园区”、“成都市城南副中心区（高新科技产业区）”功能互补，为其提供符合现代居住理念的住宅产品，并形成有机整体及 规模效应，将有利于充分、高效运用社会经济资源，以使本项目获得最佳经济效益。 项目场地条件 “凯莱东湖花园”项目 场地面积大约 1300 亩，另有水面面积约 200 亩（即“东湖”）与府河相连，值得一提的是，如此大面积的水面，在成都市中心城区绝无仅有，应挖掘其内在价值，使其成为本项目的核心“卖点”；整个场地形状较为规整、地势平坦、无大的起伏。 目前场地内除有一家大理石厂（已破产）及少量临时棚户外，基本为荒地，拆迁、安置负担较小，便于本项目的大规模开发建设。 据向锦江区下河心村开发建设指挥部了解的情况：根据城市规 划，该区域原拟作为一大型开放性公共游乐场所，并深受各级政府部门所重视，但由于受资金限制，原拟项目开发工作一直陷于停顿，目前该场地仍呈闲置状态。 鉴于这种情况，政府有关部门最近对该地块的用途及开发运作模式作了一定程度的调整，即允许企业以房地产开发的形式对土地进行“盘活”，在满足一定量的公共游园场所的前提下，可在该地块范围内修建商品住宅，并可在开发税费方面享受一定的优惠。 为此，锦江区政府专门就此成立了“下河心村开发建设指挥部”负责招商引资，希望能得到有开发实力的企业的资金投入，共同完成对该地块的开发。 综之，本项目作为中高档住宅房地产开发项目的区位、场地条件较为优越，并可能享受到相应的政策优惠。 “凯莱东湖花园”项目可行性研究报告 第 18 页 第四章 项目初步技术方案 初步技术方案依据： （ 1）通过市场调查、市场预测对本项目所作出的项目定位； （ 2）成都市计划、城建、城市规划管理部门对该区域房地产开发项目建设的有关规定； （ 3）项目开发技术经济指标估算； （ 4）项目周边环境及已有建筑物的实地勘测。 项目建设技术条件： （ 1）总用地面积： 1500 亩 （其中含公园 用地面积 300 亩） （ 2）各类住宅建设用地面积： 多、高层住宅： 530 亩； 联体别墅： 150 亩； 单体别墅： 150 亩 （ 3）总建筑面积： 800,000 ㎡ ； 其中：多层住宅： 380,000 ㎡ ； 高层住宅： 380,000 ㎡ ； 联体别墅： 40,000 ㎡ ； 单体别墅： 30,000 ㎡ ； 其它： 50,000 ㎡； （ 4）公建用地： 90 亩； （ 5）公共绿地： 180 亩； （ 6）容积率： ； （ 7）绿地率： 42%； （ 8）居住总户数： 5710 户； （ 9）居住总人口： 18272 人。 “凯莱东湖花园”项目可行性研究报告 第 19 页 项目功能区域划分： 根据该项目市场定位与产品定位、区位场地条件分析，“凯莱东湖花园”项目以湖区为核心，由外至内由多 /高层住宅区 、联体别墅区、单体别墅区 3 个带状区域构成。 （参见下页总平面图） 建筑风格及设施配置： （ 1）建筑风格 根据上述项目定位，为了在中、高档住宅楼盘林立的该区域突出本项目的特色，以及在建成后所应具有的独特的城市景观效应，同时考虑到与周边自然环境、已有建筑物形态及风格相谐调，本项目在建筑风格上应以清新、典雅的现代国际风格为主，各类型住宅有机分区、错落有致，外饰材料色彩淡雅明快。 （ 2）建筑结构 在建筑平面布置上，拟采用适当的结构形式，以保证 为“凯莱东湖花园”项目 在总体使用功能上能够协调统一、灵活分配。 （ 3）设施配套 根据本项目自身的特点，从提升项目品质和满足用户的使用，以及对项目建成后的管理等方面考虑，在项目设施配置上作如下建议： ●小区 自动消防控制系统； ● 楼宇智能化管理系统： 包括：系统集成管理 综合布线系统 闭路电视监控与报警系统 停车场管理系统 局域网系统 总平面图 （见下页图） “凯莱东湖花园”项目可行性研究报告 第 20 页 第五章 投资总额与资本筹措 项目投资分项测算 根据目前成都市房地产开发的各项现行规定，市场现行价格体系，并结合其它同类项目开发情况，在此提出 “凯莱东湖花园”项目 总投资分项预算如下表 所示。 表 投资总额 与构成表 项 目 数 量 单 价 金额（ 万元 ） 备 注 1 土地成本 1300亩 40万元 /亩 （含拆迁费） 2 工程及前期支出 建 安 造 价 单体别墅 30000㎡ 750元 /㎡ 联体别墅 40000㎡ 700元 /㎡ 多层住宅 380000㎡ 650元 /㎡ 高层住宅 300000㎡ 1300元 /㎡ 公共建筑 50000㎡ 1300元 /㎡ 小 计 800000㎡ 报建费 800000㎡ 100元 /㎡ 电力增容费 40400KVA 900元 /KVA 10KV供电 自来水集资费 2XDN250 燃气灶具费 5710户 20xx元 /户 别墅中央空调系统 70000 300元 /㎡ 东湖公园建设费 总平费 道路接口 电力设备 市政管网 1200亩 元 /亩 绿化 120xx0㎡ 元 /㎡ 公共设施 综合布线 800000㎡ 40元 /㎡ 小 计 工程招投标手续费 800000㎡ /㎡ 设计 \勘察费 800000㎡ /㎡ 工程监理费 2% （建安造价） 合 计 3 财务费用 4 管理费 159399万元 % (1+2+3) 5 不可预见费 159399万元 % (1+2+3) 6 广告营销费 254400万元 % (销售收入 ) 总投资额 1+2+3+4+5+6 /㎡ “凯莱东湖花园”项目可行性研究报告 第 21 页 由上表可得计算结果： 本项目总投资额 万元； 单方成本 元 /㎡。 资金筹措计划 （ 1）项目资金来源： 本项目所需资金拟通过以下三渠道筹措（资金筹措平衡表见表 所示）： A． 成都凯莱物业发展有限公司自筹资金投入 20xx0 万元； B． 银行贷款 3000 万元，（年利率 %）； 以上 2 项用作 “凯莱东湖花园”项目的前期启动资金。 C． 工程后期建设资金投入可利用项目销售回款（根据目前成都市房地产预售政策，高层公寓一旦完成地下基础工程便可进行预售，销售收入预测见下表 ）。 表 资金筹措平衡表 项 目 金 额（ 万元 ） 备 注 一、项目总投资额 项目立项、建设、销售总费用 二、资金筹措来源 自筹资金 20xx0 主要用于项目销售前期立项及 前期工程 ； 银行 贷款 3000 销售收入来源 预计项目总销售额约为万254400万元，预计项目开工 1年后即可开始产生销售收入。 “凯莱东湖花园”项目可行性研究报告 第 22 页 第六章 项目投资计划 项目工程进度安排 根据对同类项目开发经营情况的研判， “凯莱东湖花园”项目 施工进度安排拟按表 进行。 整个工程期间（基础工程开始至工程竣工为止）约为 5年。 同时 ,根据目前成都商品房预售政策，工程一旦完成地下基础工程，便可进行预售。 因此 ,预计本项目开工 1 年后 (前期工程基本完工 )便可开始进行销售，项目产生现金流入。 投资策略 本着 高效、节约使用企业资金资源，降低资金成本的原则，根据本项目工程周期的总体安排，本项目总投资采用分期投入的方式。 其项目投资资金分年度投入计划如表 所示。 “凯莱东湖花园”项目可行性研究报告 第 24 页 表 工程进度计划表 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 总体规划设计及报规 施工图设计 工程及销售场地准备 第一期施工 推广、销售 第二期施工 推广、销售 第三期施工 推广、销售 第四期施工 推广、销售 第五期施工 推广、销售 时 间 工 作 内 容 “凯莱东湖花园”项目可行性研究报告 第 25 页 资金年度投入计划 综合权衡项目工程进度、营销策略的有效实施，拟对“凯莱东湖花园”建设资金的年度投入计划作如下表安排 : 表 资金年度投入计划 单位：万元 年 度 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 资金投入 21835（前期 /建设投资） （建设/流动资金） （建设/流动资金） 41981（建设 /流动资金） 22347(建设 /流动资金 ) 投入累计 21835 注 :本表数据为初步预测数据，实际投入应根据最终拟定投资方案及具体资金运用情况进行调整。 “凯莱东湖花园”项目可行性研究报告 第 26 页 第七章。