南岳颐景康年国际山庄整体策划报告(编辑修改稿)

南岳颐景康年国际山庄整体策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

一 、 旅游宾馆市场概况 在南岳衡山风景区境内，不论山下古镇，还是半山腰，或是山顶都配套有各档次的宾馆、酒店、招待所、旅店为游客提供住宿等服务。 景区 10 内众多寺庙都可 以让游客借宿。 旅馆项目规模及档次：普遍的宾馆规模较小，档次偏低，如银苑宾馆、银越宾馆、云峰宾馆等均为三星级；金穗山庄、凤凰宾馆、华冠宾馆等均为二星级，还有很多无星级的家庭旅馆和客栈。 20xx 年底竣工并正式开业的 神龙 寿岳衡山国际大酒店、南岳 共和 国际大酒店（ 养生休闲文化中心 ） 、龙凤度假村为五星级宾馆。 神龙 寿岳国际大酒店 及 南岳共和国际大酒店（养生休闲文化中心） 每年接待旅游量 30 余万人次。 价格水平不高：旅游黄金周期间的价格将比淡季价格贵，山上的价格比山腰的贵，山腰的价格又比山下的价格贵。 宾 馆、酒店的价格一般在： 200300 元 /间； 招待所的价格一般在： 100200 元 /间； 旅店的价格一般在： 50100 元 /间。 淡季价格大约为： 山下： 宾馆、酒店的价格一般在： 100130 元 /间； 招待所的价格一般在： 50100 元 /间； 旅店的价格一般在： 3050 元 /间； 山腰： 宾馆、酒店的价格一般在： 100180 元 /间； 招待所的价格一般在： 80150 元 /间； 旅店的价格一般在： 3080 元 /间。 山顶： 11 宾馆、酒店的价格一般在。 150200 元 /间； 招待所的价格一般在： 80150 元 /间。 二、供需市场分析 接待量只能满足游客一日游的需求：全镇每年接待量达 300 万人次，折合每天为 8 千至一万人次， 只能 接待 50%的游客留宿，还有 50%的游客必须返回其它地点住宿。 据抽样调查， 20xx 年 15 月份南岳区星级宾馆的平均入住率达到 75%，周末更是达到了 98%以上，各类饭店、酒楼、住宿单位的接待量也明显大增，而且各类服务业消费价格也开始上扬，上涨最明显的是星级宾馆，平均涨幅达到了 %。 会议酒 店、商务酒店、度假酒店缺口巨大；我国每年的会议开支以千万亿计，且此项开支列入行政事业费开支，没有拖欠坏账现象。 南岳的会议酒店寥寥可数、接待能力偏小。 养生休闲酒店是新的经济增长点：随着民众养生观念的提升，及社会医疗费用高的环境预期，再加之政府的助推，养生休闲逐渐成为资本一族热衷的且经常的行为。 养生休闲必须要遵守医学专家建议的“久居闹市区的居民应该经常到郊区田野、海滨、森林公园等，特别是到有瀑布流泉飞溅的风景区进行“空气浴”，这样才能更有利于人体的身心健康。 ” 第二章 项目市场空间 第一节 市场细分 市场定位 的基本思想是在深入发掘市场需求的基础上，根据项目的开发 12 战略，最大限度地放大自身的核心竞争力，寻求最佳的市场切入点，利用差异化竞争树立项目形象，占据市场。 一、 旅游业态细分 南岳地区内各街道分散的旅游业业态，为项目定位提供了启示，只要做出特色，做出规模、档次、品味、体现差异化，就能以全新的面貌切入市场，并能迅速提升项目的知名度与美誉度。 综合市场研究数据，依据南岳实际情况，南岳 颐景康年 国际山庄的业态主要以下列 6 类为主： 养生休闲旅游； 会议度假旅游； 康复疗养，经络调理旅游； 农耕、养殖实践养生旅游； 高尔夫体育休闲养生旅游； 绿色素食、斋席饮食养生旅游。 二、 商业业态细分： 餐饮主题区； 娱乐主题区； 女性主题区； 南岳生态特产区； 健康体检医疗机构； 旅游纪念品主题区。 三、 住宅市场细分 养老公寓区； 13 高尚住宅区。 鉴于南岳住宅商品房市场现状，南岳 颐景康年 国际山庄高尚住宅，只要做好街区环境的营造及产品本身的设计就可赢得市场的青睐，无须过多的宣传和推广，在南岳 颐景康年国际山庄 项目宣传的推动下便能实现销售目标。 第二节 目标客户 一、养生休闲客户 目标消费者：企业、集团、社会团 体会议、政府要员、大型企业 高管 、国际友人、球队运动员、文化名人。 年龄： 3590 岁。 居住区域：全国各地，境外。 二、商铺客户 目标消费者：私企老板、个人创业者、企业中高级管理者、家庭投资者。 年龄： 28 岁 45 岁。 居住区域：主要是南岳的历史居民和来此经商的外地人，周边县市及乡镇。 置业次数：首次置业、部分为二次，多次置业。 14 类别 职业 基本特征 家庭月收入 目 标 客 户 群 个体经营者 从事较大规模的个体生意的个体商户，经商时间长，收入高，且有相当积累 30000 元以上 企业高层管理者 a )国企、高级管理人员、属部门主管、技术骨干、有一定权力、部分会有灰色收入或兼职收入 b）大中型企业高级管理者，属于部门经理等，有较丰厚的薪金。 10000 元以上 专业技术人员 主要为企业的技术骨干、医生、律师等专业技术型人才 6000 元以上 外市生意人 主要指来南岳的个体经商户 5000 元以上 三、住宅客户 目标消费者：退休公务员、教师、企业中高层管理者，收入相对稳定，家庭月收入在 3000 元以上； 类别 职业 基本特征 家庭月收入 目标客户群 企业中层管理人士 经济效益较好的企业中层管理者。 其工作和家庭收入稳定 50008000 元 公务员、教师 工作，收入稳定，各项福利较好的中层公务员和中小学高级教师等 40006000 元 中高收入的个体私营者 南岳及周边乡镇从事各种个体生意或批发业生意的个体商户，经商时间不长有一定积蓄和较高收入 30004000 元 15 文化水平较高，具有一定的素质修养； 有一定积蓄，但积蓄较少，主要购房方式为筹集分期、按揭； 年龄较轻（ 2535），心态开朗，易于接受新的居住观念； 户型 面积要求在 120150 平方米，需要较低的置业门槛； 二次置业占多数，主要为改善家庭居住条件； 性价比是购房的首要关注因素。 第三章 项目竞争对手 第一节 直接竞争对手 一、 个案分析 南岳 共和 国际 大酒店（ 养生休闲文化中心 ） ：由长沙维一置业有限公司投资 亿元建设，为五星级宾馆。 每年接待游客量为 15 万人次，为国内首家佛教休闲养生中心。 优势：  南岳首家佛教休闲养生中心；  整个项目于 20xx 年底正式开业；  特邀国内资深旅游专家规划设计；  项目处于“江南第一庙” 南岳大庙与南岳风光四绝之一的水帘洞景区中心；  整个项目占地面积 470 余亩。 劣势： 16  整个地块虽为 470余亩，但用于五星级宾馆及配套设施建设仅为 230亩，其余 240 亩为社区住宅建设；  无聚集人气的商。