房地产企业纳税分析池州金桥税务师事务所

房地产企业纳税分析池州金桥税务师事务所内容摘要：

• 第三，对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不销售作为固定资产入账，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地增值税前扣除。 • 所以，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。 （三）开发间接费用的确定 • 三、房地产开发企业临时设施的财务处理 • 由于房地产企业的临时性设施一次性支出金额较大，并且临时性设施均不构成最终开发产品实体，也没有分摊占地面积的土地成本，根据收入与费用匹配的原则，应进行分期摊销，因此，对于临时性设施的建造成本，实际发生时直接计入开发成本，会计处理是： （三）开发间接费用的确定 • 借：开发间接费 — 项目营销设施（售楼部 /样板间） • 贷：银行存款 • 或借：前期工程费 —— 临时设施（工地上各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性设施） • 贷：银行存款 • 将来开发产品销售时，作为共同成本予以分配转出。 （三）开发间接费用的确定 四、其他费用的处理 （ 1）模型制作费：不可以在土地增值税前扣除 • 一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能计入开发间接费。 • （ 2）职工教育经费和业务招待费：不可以在土地增值税前扣除 • 按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费，不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费用核算，其原理与印花税税收处理一致，按会税会计科目适用错误调整。 （四）公共配套设施费用的确定 • 公共配套设施费是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 （四）公共配套设施费用的确定 • ，要单独核算成本。 • 国税发 [2020]31号文第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： • （ 1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （四）公共配套设施费用的确定 • （ 2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。 除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 • 配套设施的权属一直是税务检查的重点，特别是产权归开发商所有的会所，要单独核算成本，在做汇算清缴的时候一定要纳税调增。 （四）公共配套设施费用的确定 • [2020]31号文第十八条 规定， 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 （四）公共配套设施费用的确定 • 一般来说即使国家给与经济补偿，也不会超过建造成本，例如：某企业建造一个派出所，耗资 300万元，建成后无偿移交给国家，国家给予补偿 100万元，该派出所为三个成本对象服务，按说应当对（ 300100=200万元）在三个成本对象间作为公共配套设施进行分摊，税法规定 200万元直接在移交当期在所得税前扣除，实际上是对企业的一种优惠处理，企业已经为国家作出了贡献，就直接在所得税前扣除算了。 （四）公共配套设施费用的确定 • • 国税发 [2020]31号文第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。 利用地下基础设施 形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 • 由于对地下基础设施建造的停车场所，其成本很难估计，所以即使没有销售，也不再保留成本。 33条对此问题做了简化处理，即：地下基础设施无论是否对外销售，均作为公共配套设施一次性进入开发成本。 等到停车场所以后出租或者出售的时候，一次性作为收入处理，但是，不能再次结转成本，即无成本同其配比。 （四）公共配套设施费用的确定 • （或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。 • 根据国家税务总局 《 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》 （国税发[2020]187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： （或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。 （ 1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； （ 2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； （ 3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （四）公共配套设施费用的确定 •。 （仅适用企业所得税） • 国税发 [2020] 31第三十二条（二）规定：“公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。 此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 ” （四）公共配套设施费用的确定 • 开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行： • 某项开发产品预提的配套设施费 =该项开发产品预算成本（或计划成本） 配套设施费预提率 • 配套设施费预提率 =该配套设施的预算成本（或计划成本） 247。 应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计 100% • 式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。 （五）、土地闲置费的问题 • 《 闲置土地处置办法 》 （国土资源部令 〔 1999〕第 5号）第二条规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地： • （一）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起 满 1年 未动工开发建设的； • （二）已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足 1/3，或者已投资额占总投资额不足 25%，且未经批准中止开发建设连续满 1年的； • （ 三）法律、行政法规规定的其他情形。 （五）、土地闲置费的问题 • 土地闲置费用的收费标准 • 《闲置土地处置办法》规定：对于在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期 满 1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费；满 2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。 目前，各地方政府均制定了具体的实施办法。 土地闲置费根据土地性质按照不同类别比例收取。 （五）、土地闲置费的问题 • 土地闲置费用的税务处理 • 房地产企业如果发生了土地闲置费用，在进行企业所得税和土地增值税处理时，需要注意两者的区别。 • （ 1）土地增值税的处理 • 国家税务总局 《 关于土地增值税清算有关问题的通知 》 （国税函 〔 2020〕 220号）规定，房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 • （五）、土地闲置费的问题 • （ 2）企业所得税的处理 国税发〔 2020〕 31号第二十二条规定，企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。 • 第二十七条规定，开发产品计税成本支出 ——— 土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、 土地闲置费 、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 （六）质量保证金的扣除问题 • 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 》 （国税函 [2020]220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 ” （七）土地增值税清算中成本费用的分配 • 一、土地增值税清算中土地成本的分配 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字 [1995]6号）的第九条规定：“ 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定， 可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 ” （七）土地增值税清算中成本费用的分配 • 二、土地增值税清算中共同成本费用的分配 • 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2020]187号）第四条第（五）项规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用， 应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法 ，计算确定清算项目的扣除金额。 ” （七）土地增值税清算中成本费用的分配 • 根据以上政策规定和税收征管实践来看，税务部门在对房地产开发企业同一项目不同类型的房地产进行土地增值税清算时，其相关成本费用的分摊方法主要有三种： • 一是可售建筑面积百分比法。 • 二是占地面积百分比法。 • 三是税务机关确认的其他合理的方法（暂无统一规定）。 （七）土地增值税清算中成本费用的分配 • 案例分析三： • 某房地公司土地增值税清算中土地成本的分配 • 某房地产开发公司在一块 20200平方米的土地上进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的金额为 2020万元。 该房地产公司在这块土地上建了两幢楼。 一幢为普通住宅，占地面积（包括周围的道路及绿地等） 12020平方米，建筑面积20200平方米，普通住宅已出售完毕；一幢为写字楼，占地面积（包括周围道路及绿地等） 8000平方米，建筑面积为 30000平方米，写字楼尚未转让。 请分析普通住宅的土地成本应如何分配。 （七）土地增值税清算中成本费用的分配 • 分析： • 在计算普通住宅应分摊的土地使用权金额时， • ，普通住宅应分摊的土地使用权金额为：12020247。 20200 2020=1200（万元）。 • 例分摊，普通住宅应分摊的土地使用权金额为：20200247。 （ 20200＋ 30000） 2020=800（万元）。 两种分摊方法之间的差异高达 400万元。 （七）土地增值税清算中成本费用的分配 • 由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异。 仍以上例为例，在假定利息费用不能据实扣除的情况下，最终整个扣除项目总差异高达 400（ 1+20%加计扣除比例+10%开发费用） =400 =520万元。 • 本案例中房地产公司有两种分配方法可以选择，实际操作中应按两种方法分别算出土地增值税，比较后再作选择。 （四）销售环节涉税处理 • 一、房地产预收的诚意金、订金、定金的处理 • 二、房地产企业与业主间违约金的处理 • 三、卖精装房送家电、家俱的涉税分析 • 四、商铺包（返）租销售的问题 • 五、转让人防设施的税务处理 • 六、地下停车库的涉税处理 • 七、租金收入的问题 • 八、代收费的税务处理 • 九、销售收入与预售收入的划分是否正确 销售环节涉税处理 • 一、房地产预收的诚意金、订金、定金的处理 • （一）订金（保证金、诚意金、 VIP卡）的税务处理 • 订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，在合同签订日之前，此时企业所得税、营业税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收。