项目五假设开发法知识目标能力目标素质目标

项目五假设开发法知识目标能力目标素质目标内容摘要：

前期 建造期 销售期 经营期 当开发完成后房地产用于出租、营业或自用时，开发经营期如下图： 开发经营期 开发期 经营期 前期 建造期 运营期 开发期分为前期、建造期 开发经营期的起点 ——取得估价对 (待开发房地产 ) 的日期，即估价时点 终点 ——分销售、运营两种情况 销售 ——开发完成后的房地产 全部销售 完毕 的日期 运营 ——开发完成后的房地产 经济寿命 结束的日期 开发经营期可采用市场比较法估计 四、预测开发完成后的房地产价值 指开发完成时的房地产状况的市场价值，该市场价值所对应的日期，是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。 用于销售的房地产 ——采用市场法与长 期趋势法 用于出租和营业的房地产 ——预测其租赁或经营收益，采用收益法求取价值 五、测算各项成本费用和利润 （一）开发成本、管理费用 采用类似于市场法的方法来求取，即通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用大致为多少来推算 （二）销售费用、销售税费 销售费用 ——指销售开发完成后的房地产所需的广告宣传、销售代理等费用。 销售税费 ——指销售开发完成后的房地产应缴纳的税金及附加，以及交易手续费等其他销售税费。 销售费用和销售税费通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算。 （三） 投资利息 应计息的项目： ①未知、需要求取的待开发房地产的价值； ②投资者购买待开发房地产应负担的税费； ③开发成本和管理费用 计息期的长短 ① +② —— 按整个开发建设期 计息 ③ —— 按开发建设期均匀 计息 （四）开发利润 测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。 直接成本利润率 投资利润率 成本利润率 销售利润率 注意：前三项利润率与成本法相比，计算基数多加“投资者 购买待开发房地产应负担的税费 ”一项 （五） 投资者购买待开发房地产应负担 的税费 指假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。 该项税费通常是根据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率测算。 六、确定待估房地产的价值 把上述各个项目的预测值或估算值代入相应的 估价公式 ，计算出待估房地产的价值 167。 现金流量折现法 ——动态估价方法，将各项价格和成本。