10年云南楚雄城市综合体项目市场调查报告

10年云南楚雄城市综合体项目市场调查报告内容摘要：

769)22992018 17 20201016： 关 于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见  政策发布：七部门  政策名称：政策时间：政策内容：利用住房公积金闲臵资金发放的保障性住房建设贷款，必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安臵用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设，禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。 《实施意见》明确，必须加强贷款管理，保证资金安全。 一是设立资金监管专项账户，对贷款资金流动实行全程封闭管理。 二是住房公积金管理中心对贷款项目进行严格评审，并提交试点城市住房公积金管理委员会审议、人民政府批准。 三是住房公积金管理中心要加强贷前调查、贷中审查、贷后管理，切实防范贷款风险。 四是落实贷款抵押，借款人必须以在建项目、房产或土地使用权足额抵押，不得重复抵押。 五是规定试点城市政府承担落实偿还贷款的责任，确保贷款本息按时偿还。 2020 年 10 月：《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》  发布机构：国土资源部  政策内容：于 9 月 1 号。 国土资源部正式对外发布《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府加强土地批后监管，及时向社会公布土地供应计划、供应结果和实际开发 利用情况等动态信息。 楚雄兆顺房地产鲁班阁 项目市场调查报告 Add：东莞市南城区胜和路胜和广场 A 座 10 楼 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 18 点评： 该通知的规划，会在全国上下各级政府掀起一股审查风，在一定程度上会对开 发 商囤地、捂盘现象形成一定的冲击，可以在一定程度上缓解当前市场供需矛盾，同时对于市场的健康发展积极有利。 2020 年 10 月：《保险资金投资不动产管理办法》  发布机构：保监会  政策内容： 10 月 1 日，修订后的《中华人民共和国保险法》开始实施，其中新增了 “ 投资不动产 ” 这一新的保险资金运用形式，意味着保险资金可以进入房地产市场，具体细则将于近期出台。 此前，保监会相关人士称，保监会正在抓紧制定保险资金投资不动产和未上市 股权的管理办法并广泛征求意见，两个办法争取今年 10 月 1 日新保险法正式实施之前出台，最迟不晚于 10 月份公布。 经济复苏预期的强化，作为机构投资者的保险资金投向易受关注，尤其在新《保险法》实施的背景之下。 点评：述中金公司报告认为，保险资金进入房地产市场应该是个长期过程。 不动产投资过程较为复杂且周期较长，由于目前利率水平较低，流动性较为充裕，优质商业物业比较稀缺，短期内增持大量商业物业可行性较差，而同时持有商业物业还涉及到流动性较差和对管理的要求较高，所以也难短期内一蹴而就；此外，受经济低迷影响，商业物业租金 收益率仍处于下降之中，也阻碍了保险资金短期介入的积极性。 楚雄兆顺房地产鲁班阁 项目市场调查报告 Add：东莞市南城区胜和路胜和广场 A 座 10 楼 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 19 09 年 8 月 3 日：《要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管的通知》  发布机构：国家税务总局  政策内容：通知指出 ， 要重点对房地产开发成本费用进行审核 ， 并加强个体工商户税收管理以及大企业的重点项目检查。 除对房地产提出严格税收征管外 ， 昨日下发的通知同时还提出 :加强股权交易税收监管 ， 防止利用海外注册企业进行避税；加强反避税管理 ， 防止跨国企业将境外亏损转移境内；以及加强个体工商户税收管理 ， 加强大企业重点项目检查等三个方面的税收管理强化内 容。 点评：由于此次通知涉及了房地产业土地储备、土地一级开发、土地供应、取得土地使用权、勘探、设计、开工、监理、售房、保有、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税行为，因此对楼市将产生一定的影响，成本增加，则售价抬高。 09 年 7 月 30 日：《流动资金贷款管理暂行办法（征求意见稿）》  发布机构：银监会  政策内容：将于 3 个月后实施：办法内容将除固定资产贷款以外的其他公司类贷款品种全部纳入其中，强化了上述贷款的流向管理，以减少贷款被挪用的风险。 该办法规定：单笔支付超过借款合同金额的 30%，且超过 100 万元人民币 的； 或单笔支付未超过借款合同金额的 30%，但绝对金额超过 1000万元人民币的贷款须采取贷款人受托支付。 所谓贷款人受托支付，是指银行根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的 楚雄兆顺房地产鲁班阁 项目市场调查报告 Add：东莞市南城区胜和路胜和广场 A 座 10 楼 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 20 借款人交易对手。 受托支付主要与借款人自主支付方式相区别，后者指借款人可根据贷款合同约定的用途，将贷款资金自主支付给交易对手。 点评：所谓贷款人受托支付，是指银行根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。 此条政策旨在重申和提示流动资金贷款存在的潜在风险。 同时，通过贷款人受托支付 ，来加强对信贷资金流向的管理。 2020 年 7 月 ：中国采取措施稳定房地产市场信心和投资  发布机构： 住建部 加强监督管理，确保完成今年保障性安居工程工作任务，重点督查年度计划执行、建设用地落实、资金使用、工程建设管理等情况； 继续稳定房地产投资； 继续加强房地产市场监测分析，加强对各地的分类指导。 重点加强对北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导，着力稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展。 09 年 06 月 19： 监会关于银进一步加强按揭贷款风险管理 的通知  发布机构 :银监会  银监发 [2020]59 号 各银监局 ， 各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行： 最近，部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务 楚雄兆顺房地产鲁班阁 项目市场调查报告 Add：东莞市南城区胜和路胜和广场 A 座 10 楼 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 21 中诸如 “ 假按揭 ” 、 “ 假首付 ” 、 “ 假房价 ” 、 “ 二套房贷 ” 标准放宽等问题也开始有所暴露。 为加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展，现将有关事宜通知如下： 一、加强房地产行业形势 研 判。 各银行业金融机构要进一步加强宏观经济运行、相关行业产业状况、相关政策面的分析研究，密切关注房地产 市场走势、行业运作特征，密切关注经济周期、市场波动、资金链松紧、居民预期变化等可能给按揭贷款业务带来的风险。 二、严格贷前检查和按揭贷款发放标准。 各银行业金融机构要严格执行《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（ 国办发 (2020)131 号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发„ 2020‟ 359 号）、《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》 (银监发 [2020]42 号 )规定，坚持贷款风险审慎指标控制，严格借款人资格审查，注重从 源头上防范贷款风险。 要坚持面测面试和实访制，把做实每笔贷款的尽职调查作为发放贷款的前提条件。 坚持落实借款合同面签制度，核实借款人首付款真实情况，采取切实有效措施防范 “ 假按揭 ” 、 “ 假首付 ” 现象的发生。 坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。 要坚持贷款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理的贷款利率。 不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃 “ 二套房贷 ” 政策约束，不得自行解释 “ 二套房贷 ” 认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。 三、进一步完善按揭贷款风险防控制度。 各银行业金融机构要根据外部市场 楚雄兆顺房地产鲁班阁 项目市场调查报告 Add：东莞市南城区胜和路胜和广场 A 座 10 楼 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 22 环境的变化以及自身业务发展的需要，建立完善与自身承受能力和风险管理能力相适应的按揭贷款管理体制机制，按照审慎经营原则细化有关操作要求和业务流程，合理配臵资源，全面提升对按揭贷款客户的风险识别、计量和管理能力。 做好客户群识别与区分工作，改善差别化服务水平，提高差别化管理与定价能力。 进一步优化业绩考核体系，从制度上引导分支机构重视内控机制建设和风险管理。 四、进一步加强按揭贷款风险状况动态防控。 对已经发放的按揭贷款，要加强监测和分析，用好 银监会客户风险监测预警系统，重点做好对客户违约以及交叉违约情况的监测。 加强对房地产抵押物的管理，定期对抵押物价值重估和动态监测，必须时采取追加担保或压缩贷款等动态风险控制措施。 对于违反 “ 二套房贷 ” 规定发放的住房按揭贷款，即使贷款已分类为正常类或关注类，各银行业金融机构要重新对其分类，同时要严格追究相关违规责任人员的责任，并及时将拨备补提情况和责任人追究查处情况上报相应监管部门。 银行业协会要充分发挥协调、维权职能，进一步加强行业信息共享机制、风险防控合作机制的建设，健全完善 “ 黑名单 ” 制度，必要时组织采取协调一 致的风险处臵措施。 五、加大监督力度和对违法违规行为的查处力度。 各级银行业监管机构加大对按揭贷款业务的监管力度，认真梳理存在的问题，开展有针对性的调查、抽查、暗访和现场检查，加强窗口指导和风险提示，切实防范信贷风险。 对检查中发现的违法违规问题，要督促进行整改，严肃追究责任，对问题比较严重、整改不到位、屡查屡犯、继续违规的机构和责任人员要加大处罚力度，可视情况依法采取包括准入限制在内的相关监管措施，如暂停相关机构（分支机构）房地产按揭贷款业务、暂停房地产贷款业务条线的高管准入、暂停境内外新设机构准入等。 对 楚雄兆顺房地产鲁班阁 项目市场调查报告 Add：东莞市南城区胜和路胜和广场 A 座 10 楼 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 23 因贷前、贷中、贷后管理不到位、制度执行不到位造成损失的机构和责任人，要落实责任，严肃处罚。 对银行业金融机构内部工作人员和外部不法分子勾结、合伙骗贷的，一经查实，要严肃追究责任，涉嫌犯罪的依法送司法机构处理。 查处中发现的重大事项，各银监局要及时上报。 09 年 6 月 15 日：《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》  发布机构：财政部、国家税务总局  政策内容： 房屋产权无偿赠与的当事双方免征个人所得税的三种情况主要包括：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外 孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 通知指出，除规定的上述三种情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照 “ 经国务院财政部门确定征税的其他所得 ” 项目缴纳个人所得税，税率为２０％。 对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。 赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。 楚雄兆顺房地产鲁班阁 项目市场调查报告 Add：东莞市南城区胜和路胜和广场 A 座 10 楼 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 24 此外，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购臵成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。 受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。