万达集团项目发展操作手册新版手册项目最新操作手册项目操作万达集团操作手��操作指南万达集团

万达集团项目发展操作手册新版手册项目最新操作手册项目操作万达集团操作手��操作指南万达集团内容摘要：

大寒日、冬至日的日照时间值；  日照时间值得计算方式是“单一时段连续日照时间”、“分时段累积”还是“全天不限时段累积”（前者最严，后者较宽松，应争取后者）；  “分时段累积”时，分几个时段（越多对我方越有利）、最短时段 的时间要求（越短对我方越有利）；  是否指定日照计算软件、指定日照软件的名称；  项目用地内新建建筑的投影进入相邻地块的限制；  项目用地周边是否有高层建筑遮挡我方，是否有住宅、托幼、学校、医院病房等高日照要求的建筑易被我方遮挡；  新建建筑对相邻原有建筑日照影响的规定；  项目开发性质是“新建”还是“旧区改造”，后者通常要求会比较宽松；  是否允许纯北向户型； 万达集团 万达集团项目发展操作手册 Page 12 of 29  不满足日照要求的户型的处置方式（如：是否需要公示、可否转为公寓销售等）） 四、地块现状 2 项目所在区域是否属于低洼地区。 目前地块的标高，与四周道路的高差。 本项 目的动迁情况介绍，是否需考虑回迁用房。 3 土地上现有建筑物的类型与面积；地块上是否有其它现存的需要清除的障碍物。 目前是否建有人防设施及其他地下的构筑物，如桩、基础、污水处理池、化粪池等；地块内的有无需要保护的建筑、公共设施及公建配套，如古建筑、有特殊历史意义的建筑、人防设施、变电站等，如有，是否可以拆除，是否需支付相应的补偿费，补偿费用为多少。 是否已含在土地成本中。 3 当地政府对地块内的园林和树木是否有保留、保护的要求。 如没有，则申请伐移树木需报哪些部门审批，是否需另外交纳什么费用。 3 是否有变电站、管线等在地块 内或经过地块。 是否有穿越该地块的管线。 如电缆等；尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地块。 3 目前是否有军用设施穿越基地或基地周边地区。 3 是否有河流、小溪流经本地块，地块内的湖泊、鱼塘的数量大小和分布，水利及水务部门有无保留及改造的要求。 3 地块上从前是否有化工场或对地块存在潜在污染的相关类型的厂房等。 此污染问题是否会对未来项目的发展有影响。 是否从事过相关的检测工作。 如有，提供相关的报告。 3 基地周围地块的情况介绍，是否会额外增加项目施工处理费用（如基坑支护等）。 五、地块周边市政等影响因素 3 提供该区域的 经政府认可的修建性规划方案（如有则提供）。 3 基地周围是否有待建的市政工程。 各配套部门是否在地块内有大型设施的规划（如供电局的 35KV、 110KV 变电站等）。 （如可能提供实施时间表） 城市交通未来规划中是否有地铁、轻轨、地下通道等轨道交通穿过小区或从小区边经过。 如有，是否承担部分建设费用。 是否需考虑轨道交通的审核、维护等相关费用。 未来是否有城市规划主道路从地块边经过。 （例如高架路、立交桥等） 4 小区上空或周围是否有高压线或微波带通过。 是否会对小区规划造成影响。 （例如限高、退界等） 4 未来是否有规划中的河道改造从 地块边经过。 对本地块的开发有何影响。 4 地块是否与外界主干道有畅通的通道。 今后施工时工程车辆是否能顺利通行。 4 市政、公安、市容等职能部门对本地块建设有何要求和限制。 六、产权与销售 4 办理预售证的条件、销售过程要缴付何种税费。 Shopping Mall 如整体转让，是否需缴纳交易费用。 费用如何计算。 万达集团 万达集团项目发展操作手册 Page 13 of 29 4 对于地下商业面积，当地政府是否可以办理独立的产权证。 4 对于地下车库面积，当地政府是否允许销售，能否办理独立的产权证。 4 对于人防兼地下车库的面积（平战结合），当地政府是否允许销售，能否办理独立的产权证。 如不能，是否需 交纳人防设施的使用费。 费用多少。 4 房产税按哪一种标准征收。 租金的 12％还是投资（ 70％）的 ％。 50、 当地办理建设手续的有关职能部门、单位清单，建设程序中的收费、办理时限等有关文件。 （收费明细可参考：报批报建费用清单） 第二部分：财税问题 一、契税 5 本项目，土地契税的计算基础包含哪些土地成本。 5 契税税率。 二、营业税及附加 5 城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加的税率。 5 是否存在地方性基金，如：物价调控基金、防洪保安基金、水利建设基金、粮食风险基金等，如存在费率是多少。 计征基础是什么。 5 是否存在在合作协议上免费或低价提供开发产品给政府的情况。 如存在，提供开发产品对应的营业税及附加是否由政府承担。 是否可以减免。 5 如存在还建，还建部分是否征收营业税金及附加。 三、土地增值税 5 土地增值税预征率。 如分类预征，各分类预征率。 预征周期是按月、季还是年。 5 土地增值税是否需要清算。 如土地增值税清算，是按项目整体清算，还是按产品业态或分期分别清算。 5 是否存在在合作协议上免费或低价提供开发产品给政府的情况。 如存在，政府是否可开具、何时开具以开发产品换取土地的发票。 按什么价格开具。 60、 如存在还建，还建部分是否征收 土地增值税。 四、企业所得税 6 所得税预征时，所采用的预计计税毛利率。 6 所得税税率。 6 预缴所得税是按月还是按季。 万达集团 万达集团项目发展操作手册 Page 14 of 29 五、土地使用税 6 项目地块的土地使用税税率。 6 出售开发产品停征土地使用税的关键时点。 6 土地使用税是按月、季、半年、年计算缴纳。 六、房产税 6 房产税计征时，存在按“租金收入”和“资产原值”两种计税方式，当地是否严格规定，只按某种方式计税。 如按“资产原值”计税，当地规定“资产原值”下浮多少比例作为计税基础。 6 房产税是按月、季、半年、年计算缴纳。 七、印花税 6 销售房屋款是每月按预收款计算税款并缴纳还是每 月按当月签订合同的金额计算并缴纳。 八、税收返还 70、 能获取何种税收返还政策，针对各税种（契税、营业税、土地增值随、所得税、房产税等）的具体返还比例是多少。 7 税收返还中，所涉及各税种的中央、市级、区级留成比例分别是多少。 7 执行税收返还政策的明确起止时间，以及享受税收政策的明确业务类型（房地产开发业务或租赁经营业务） 第三部分：营销部问题 一、共性问题 （备注：以下 06 年、 07 年、 08 年各项数据要单独提供） 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和项目所在区域内的底商、写字楼、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的供应量 分别是多少。 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和项目所在区域内的底商、写字楼、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）销售总成交量分别是多少。 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和项目所在区域内的底商、写字楼、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）销售成交均价分别是多少。 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和项目所在区域内的底商、写字楼、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）销售成交套数分别是多少。 万达集团 万达集团项目发展操作手册 Page 15 of 29 7 2020 年全市和项目所在区域内的底商、写字楼、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）整体供应量分别是多少。 7 底商、写字楼、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的办理预售证的条件要求分别是什么。 7 底商、写字楼、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）按揭贷款的条件、比例、放款时间。 80、 底商、写字楼、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的各种税费分别是多少。 二、商业单项问题 8 对底商层高有无明确规定、是否可以做夹层。 8 住宅底商是否通燃气、是否可以用来做饭店或酒楼。 8 写字楼底商是否通燃气、是否可以用做饭店或酒楼。 三、写字楼单项问题 8 写字楼是否要求必须整层销售、面积分隔有无条件限制。 分隔销售产权是否受影响。 8 写字楼是否可以通过做政府工作接通天然气。 四、住宅单 项问题 8 住宅户型面积是否受 70、 90 政策影响。 8 住宅面积大小不同对贷款比例、税费是否有不同的规定。 8 住宅地址是否能够注册公司。 五、 soho公寓（酒店式公寓）单项问题 8 soho 公寓的性质定义是什么。 90、 soho 公寓是否可以通天然气。 9 soho 公寓地址是否可以注册公司。 9 soho 公寓是否要求必须精装修。 9 soho 公寓的使用成本（水、电、气）等费用比住宅高多少。 9 关于酒店式公寓是否可以分隔销售。 六、车位单项问题 9 机械式车位和固定车位是否有产权。 9 机械式车位和固定车位是否可以进行销售。 9 车位销售是否可以办理按揭贷 款。 万达集团 万达集团项目发展操作手册 Page 16 of 29 9 2020 年全年、 08 年全市车位销售供应量。 9 2020 年全年、 08 年全市车位成交量。 100、 2020 年全年、 08 年全市车位销售均价（万 /套）。 七、提供 10 个同档次楼盘的市调报告，内容要求如下： 10 基本概况：项目名称、开发商、区域位置、占地面积、建筑面积、规划形态、配套设施、开发周期、工程进度、交房时间。 10 产品情况：项目底商、住宅、写字楼、 soho 公寓等各种产品的户型面积、户型配比、户型套数。 10 销售情况：项目底商、住宅、写字楼、 soho 公寓等各种产品的开盘时间、销售均价、销售率、并提供各种户型单独的销售率。 10 车 位情况：各项目车位的数量、类型（机械、固定）、销售价格、销售率、销售方式、销售时间。 第四部分：计划部问题 10 五证办理流程：落实当地房地产报批报建的开发建设流程：办理建设手续涉及哪些职能部门、具体办事流程、各阶段所需资料、办理时限等，预售证需要达到的工程形象进度及其它条件。 10 行政事业性收费：落实当地各种行政事业性收费标准、归口收费部门，如市政配套费、散装水泥专项基金、墙改基金、质检、定额管理费、白蚁防治等等。 10 地上建筑物：地块上需要拆迁的建筑物有多少（住宅、办公、商业等）。 如有须落实当地的拆迁补偿标准、调查周 边项目实际拆迁补偿执行情况和拆迁进度落实情况 , 并需要在协议中明确货币补偿的标准和金额，如有回迁须明确回迁面积指标及交房标准（必须一次性包死不留活口）。 10 地上构筑物：是否有变电站、管线等在地块内或经过地块。 是否可以迁移，是否需支付相应的补偿费。 10 河道改造或古建筑保护：地块内是否有河道需要改造或古建筑需保护修缮。 如有须落实由谁投资改。