二手房中介经营管理流程及工具

二手房中介经营管理流程及工具内容摘要：

收购房费用报销：（见附件 2） 2020722 附件 1： 连锁店费用报销 连锁店费用报销范围（额度外）：房租、电费、水费、物业费、垃圾清运费、采暖费 一、 房租： 每月分 3 次请款： 1－ 10 日， 11－ 20 日， 21－ 30 日期间各一次 对公（银行划帐）：梁伟将房租明细（连锁店名称、收款人名称、收款人开户行名称及帐号、房租 金额）、租赁协议复印件、内部借款单转出纳刘施泉――出纳审核――汪鑫开支票送银行划款――将银行回单复印件转梁伟――梁伟在借款单上签收――梁伟督促客户一周内将房租发票返回，冲借款 对公（支票）：梁伟将房租明细（连锁店名称、收款人名称、收款人开户行名称及帐号、房租金额）、租赁协议复印件、内部借款单转出纳刘施泉――出纳审核――梁伟通知房主到大理道领取支票，同时将房租发票转梁伟――梁伟冲借款 对个人（农行卡）：梁伟将房租明细（连锁店名称、收款人名称、收款人开户行名称及帐号、房租金额）、租赁协议复印件、内部借款单转出纳 刘施泉――出纳审核――汪鑫开支票送银行划款――将银行回单原件转梁伟――梁伟在借款单上签收――梁伟督促客户一周内将房租发票返回，冲借款 对个人（存折）：梁伟将房租明细（连锁店名称、收款人名称、收款人开户行名称及帐号、房租金额）、租赁协议复印件、内部借款单转出纳刘施泉――出纳审核――汪鑫开存折――梁伟通知房主到大理道领取存折，同时将房租发票转梁伟――梁伟冲借款 注：如合同约定由顺驰出据发票，则由财务部统一开发票 二、 水费、电费、物业费、垃圾清运费、采暖费 电费： a、 通过工行网点交款 ：店内勤在收到交费通知单 24 小时内 转区内勤――区内勤每周一将通知单转梁伟――梁伟审核整理后于周二交至出纳刘施泉――每周三汪鑫去银行划款 b、 连锁店自垫款项：连锁店自行垫款交费后将交费收据交至区内勤――区内勤于每周一将票据及交费明细（店名、经手人、本月表数、上月表数、实际用量、金额）打印版及电子版转至梁伟――梁伟审核后于周二将报销票据整理好交至出纳刘施泉――出纳于周三将报销款项划入区内勤帐户――区内勤于 24 小时内将报销款项划入连锁店帐户 注：梁伟邮箱 — c、 连锁店借款（金额在 1000 元以上）：连锁店经手人填写 内部借款单――店内勤于 24 小时内将借款单交至区内勤――区内勤于每周一将借款单及交费明细（店名、经手人、本月表数、上月表数、实际用量、金额）打印版及电子版转至梁伟――梁伟审核后于周二借款单交至出纳刘施泉――出纳于周三将所借款项划入区内勤帐户――区内勤于 24 小时内将所借款项划入连锁店帐户――连锁店及时交费――店内勤于下周一前将交费收据返还区内勤――区内勤于周一将收据返还梁伟（提供交费明细打印版及电子版） —— 梁伟于周二将收据填写报销单冲财务借款 —— 梁伟将借款单转区内勤 水费 a、 连锁店自垫款项：与电费交款流程相同 b、 连 锁店借款（金额在 1000 元以上）：与电费交款流程相同 物业费、垃圾清运费、采暖费 a、 连锁店自垫款项：连锁店自行垫款交费后将交费收据交至区内勤――区内勤于每周一将票据及交费明细（店名、经手人、费用所属年份及月份、金额）打印版及电子版转至梁伟――梁伟审核后于周二将报销票据整理好交至出纳刘施泉――出纳于周三将报销款项划入区内勤帐户――区内勤于 24 小时内将报销款项划入连锁店帐户 b、 连锁店借款（金额在 1000 元以上）：连锁店经手人填写内部借款单――店内勤于 24小时内将借款单交至区内勤――区内勤于每周一将借款单及交费明 细（店名、经手人、费用所属年份及月份、金额）打印版及电子版转至梁伟――梁伟审核后于周二借款单交至出纳刘施泉――出纳于周三将所借款项划入区内勤帐户――区内勤于24 小时内将所借款项划入连锁店帐户――连锁店及时交费――店内勤于下周一前将交费收据返还区内勤――区内勤于周一将收据返还梁伟（提供交费明细打印版及电子版） —— 梁伟于周二将收据填写报销单冲财务借款 附件 2： 收购房费用报销流程 一、 收购附属报销备用金： 各区报销备用金额：壹万元整人民币。 备用金，由各区 区内勤保管。 每月月底统一盘帐，报至财务部。 备用金的使用，必须符合财务规定的报销制度。 报销票据种类：（必须有本区收购负责人，本区总助签字） 公证费（原则规定私产房公证费由原房主承担） 空置期房租、物业费、采暖费及有线电视费；（此项费用需待房屋售出与买方交接完毕明确空置期后予以报销） 公产及部分企业产单方挂件费；（必须由房屋所在区权证人员签字）。 二、相关流程： 各区区内勤于每周六之前将本周发生上述相关费用票据整理后交至王凤翀处；（正确填写退款结算单附经手人签字确认报销票据，对空置期相关费用须在退款结算 单备注中注明与原房主及买方确切交接日期） 评估内勤审核后于下周三前统一到财务部进行报销，财务部于周六前下款； 对于连锁店直接与客户交接的上述相关费用，连锁店须按区内勤要求每周定期将相关票据汇总，区内勤在审核票据真实有效后，应以备用金支付连锁店，相关票据按上述规定予以报销以及时补充备用金； 备用金仅用于上述规定范围内费用的合理使用，区内勤须严格遵照执行。 对于规定使用范围以外及所交票据不合规费用本着谁垫付谁承担的原则公司一律不予报销。 为保证备用金的正常规范使用，各区区内勤负责人须每月对备用金进行盘点并于每月 28 日将盘点明细传至 邮箱中，确保票款无误。 注：为保证费用报销的方便及时，财务内勤采取周审核报销制，连锁店及区内勤须严格按照时间节点交票，不得压票，过期一律不予报销，后果自负。 ***配套费用 *** 1. 收购房附属设施的处理，经本区总助同意后，授权本区收购负责人处理。 2. 如果同意，配套处理后的费用，由区内勤统一保管； 3. 如果连锁店需要从此处费用中报销，必须经本区总助，收购负责人，外勤负责人签字方可。 贷款部分 二手房按揭贷款流程 一、贷款条件： 额度：二手 楼住宅贷款的最高额度为购房总价与房屋评估值两者之间最小值的 70%；商业用房贷款的最高额度为购房总价与房屋评估值两者之间最小值的 60%，借款人为法人的，贷款额度不得超过借款人净资产的 50%，且最高额度为 400 万元；借款人为个人的，贷款最高额度为 200万元。 年限：房龄与贷款期限之和最长不得超过三十年。 贷款期限加借款人实际年龄不得超 过 60年；商业用房借款人为个人的，贷款期限不得超过 8年；借款人为法人的，贷款期限一般为 35年，最长不得超过 8年，且不得超过其法定经营期限。 贷款所购商业用房已使用年限一般不超过 十年。 贷款人具备本市常住户口及相当的固定收入（外地人贷款需由本市人提供担保）。 二、贷款程序 : 一、园区农行 买方需持抵押房屋产权证原件及贷款人身份证、户口册及手章到交易中心或连锁店签订买卖贷款合同，并交纳相关费用。 连锁店向客户发放客户须知、空白收入证明、空白婚姻状况证明。 由鼎信评估公司对成交房屋进行评估。 （评估工作程序附后） 准备贷款资料 （ 1）借款人按我方要求填写相关表格，并出具相关证明 : （ 2）借款人身份证复印件三份（必须用 A4 纸复印三张）户口册首页当页复印件各一份（ A4纸复印）。 （ 3）借款人配偶身份证、户口册首页当页复印件各一份。 （ 4）借款人收入证明一份。 （ 5）借款人配偶收入证明一份。 （ 6）结婚证复印件一份。 （ 7）婚姻状况证明一份。 （ 8）借款人为外地人（在本市工作）除上述材料外还需提供暂住证复印件一份。 担保人需提供收入证明一份、身份证复印件二份、户口册复印件一份。 担保人的年龄要与借款人相当，收入相当，优于担保人最好。 连锁店交易中心需提供以下材料： （ 1）贷款申请表一份；调查审批表一份。 原产权人身份证、户口册复印件各一份；法人产提供营业执照、法人代表身份证、 法人代码复印件各一份。 （ 2）推荐书一份。 （ 3）保证函一份。 （ 4）《天津市房产买卖合同》二份。 （ 5）产权证复印件二份。 （缩印成 A4纸大小，要有带 产权证号的首页） 二 、招商银行 （一） 连锁店售房人员进行初审： 借款人贷款资格： ① 具有合法有效的身份证明 居民身份证、户口簿，暂住证（借款人非本市户口提供）； ② 能够提供共同还款责任人或保证人，且符合以下要求： A如借款人具有本市户口，售房人员在审核其户口册的情况下，可按照财产继承人顺序（第一类为配偶、父母、子女，第二类为兄弟姐妹、表亲，如无配偶的 由父母填写，以此类推）确定； B如借款人持非本市户口，要求在本市工作年限 5年以上，需提供一名保证人（要求与借款人非直系亲属关系、本市户口、有稳定职业和与借款人相当的收入）及其身份证、户口簿、暂住证、收入证明（见附件 21）原件 /2份复印件； C具有按期偿还贷款本息的能力：此项综合考核借款人、共同还款责任人及其家庭成员的收支情况，天津最低生活保证金额为 480 元（借款人个人收入或借款人 +共同还款责任人共同收入支付月供后所剩金额均摊家庭成员人均不低于 480元，其间应适当考虑老人及子女赡养教育问题，离退人员可要求提 供社会统筹证明作为审核依据）； D借款人无不良资信和行为记录； E贷款期限、成数符合以下标准： （ 1）贷款期限 +房屋使用年限≤ 30年； （ 2）房屋使用年限 =贷款办理年 房屋竣工年 +1； （ 3）（贷款期限 +借款人年龄）男 65；女 60； （ 4）贷款金额 房屋抵押价值 *70% （房产抵押价值的确定采用评估价值与房产成交值孰低的原则）； （ 5）如贷款金额 80% 同时 70%：条件①房屋竣工时间 3 年以内②房屋价值前景稳定或升值的商品房③借款人受国高等教育、职业收入前景优良 （二） 锁店售房人员向借款人（买房人）出示招商 银行客户须知，要求买房人提供以下资信材料： 借款人（买方）及共同还款责任人身份证原件及复印件 4 份、户口簿原件及复印件2 份（如共同还款责任人为借款人配偶的，另须提供结婚证或婚姻证明原件及复印件 2份）； 借款人名章（方章）； 个人（包括借款人、共同还款责任人）收入证明，须加盖单位公章，共 2份，原则上每月还款额不应超过借款人（家庭）实际月均可支配收入的 50%； 为避免贷款抵押房产共同所有人对房产产权可能产生的纠纷，借款人提供一名共同还款责任人或保证人； 借款人缴纳购房首付款，售房人员填写首付房款收据（原 /复印各 1份）； （三） 连锁店提供的相关文档： ⑴借款人、共同还款责任人或保证人身份证复印件 4份； ⑵借款人、共同还款责任人或保证人户口簿、 暂住证、结婚证或结婚证明复印件 2份； ⑶借款人、共同还款责任人或保证人收入证明原件 +复印件共 2份 ⑷首付款收据、房屋产权证、土地使用证复印件 1份； ⑸房屋买卖合同原件 1份； ⑹招商银行天津分行二手楼房屋调查表原件 1份 ⑺收款账户确认书原件 3份 ⑻招商银行个人二手住房贷款申请表原件 1份 以上文档除借款人签字部分外，要素填写齐全、前后相符，审验合格后封包，在档案交接目录（ 附件 14）上详细填写本笔业务资料、连锁店、经办人后报送贷款组。 连锁店在送交贷款件时请在封签备注栏明确标注贷款的银行（招商银行或园区支行），房屋的交易性质（三方、收购、空置房、置业通宝） 进件时间结点 园区支行：每周一下午两点之前，客户周三上午 9： 0012： 00面签。 招商银行：每周日、二、四下午 2 点之前，客户周二、四、六上午 9： 0012： 00面签。 请连锁店关注网上留言，网上进度，及时通知客户面签。 借款人及担保人到银行签订借款合同。 借款人及担保人需携带身份证原件、暂住证原件、户口册原件 、结婚证（离婚证或法院判决书）原件、图章（正方形）、签字笔（钢笔）及相关费用到以下银行办理相关手续，招商银行借款人同时需携带共同还款责任人的身份证、户口本及手章，首期款票据。 中国农业银行天津市新技术产业园区支行 地址：南开区卫津路与鞍山道交口财富大厦旁农行大厦二楼 天津招商银行平山道支行 地址：河西区平山道与气象台路交口招商银行二楼 银行审批合格后，贷款组通过销售管理网以留言形式通知各区交易中心取件办理过户及抵押他项权手续，并请各交易中心连锁店及时将借款人的公证书、还款计划及其它票据交付借款人， 以免造成 借款人因未能及时收到还款计划书而延误还款，以及由此产生的罚息纠纷，维护公司在银行的声誉。 各区交易中心办理过户及抵押手续完毕后，须将他项权证、新产权证复印件（ 底商需原件 ）交到公司返还银行。 由各区内勤填写退款单，将贷款额给付售房人。 三、收费标准。