房地产项目百问架构范本及房地产基础知识

房地产项目百问架构范本及房地产基础知识内容摘要：

户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。 8 TOWNHOUSE（联排别墅） 正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。 目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。 8跃层式商品房 是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用 户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。 8复式商品房 是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。 实际层高要大大低于跃层式住宅。 复式住宅下层供 32 起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。 8错层式住宅 是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。 8 SHOPPING MALL 直译为 “ 步行街购物广场 ” ，是目前国际 上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。 8商品房的起价 是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。 8商品房的均价 是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。 8基价 经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。 33 8共有房产 共有房产是指某 一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。 90、《商品房预售许可证》 《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。 9契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。 它是对房地产权变动征收的一种专门税种。 （交易手续费经济适用房减半） 9公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。 商品房的公共维修基金由购 房人在购房时交纳，比例为购房款的 2%。 9印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。 它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。 34 9购买房地产的条件 成年人提供身份证明：未成年人提供户口簿及监护人证明书。 9未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》。 未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。 由于未成年人为没有民事行为能力或 限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。 9申办产权需具备哪些资料。 审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。 9办理产权需交纳哪些费用。 产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。 9房地产权初始登记 指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。 9房地产登记 即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地 35 产产权的法 定手续。 城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。 经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。 产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。 100、房地产登记的种类有哪些。 房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。 10什么情形属于房地产变更登记。 下列情形属于房地产变更登记： （ 1） 地产使用用途改变； （ 2） 权利人姓名或名称发生变化的； （ 3） 房地产座落名称或房地产名称发生变化的； （ 4） 建筑物、附着物倒塌、拆除。 10房地产登记是以什么单位进行登记的。 房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。 所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。 一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。 10申请房地产登记，可否委托他人代理。 申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。 由代理人办理申请登记的，应向登 36 记机关提交申请人的委托书。 境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。 10房地产转让 是指合法拥有土地使用权及土地 上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。 10房地产转让时，其他公用设施是否一起转让。 房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。 房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。 10房地产抵押 指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（ 或押权人）提供债务履行担保的行为。 房地产按揭于房地产抵押的一种形式。 10申请抵押登记应提交什么资料。 （ 1）《房地产抵押登记申请书》； （ 2）委托书； （ 3）房地产证； （ 4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明； （ 5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。 37 10已抵押的房地产能否转让。 根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 10以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记。 以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。 根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。 1房屋租赁 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 11物业管理 泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 11入伙 指业主领取钥匙，接房入住。 11业主委员会 38 业主委员会是在物业管理 区域内代表全体业主实施自治管理的组织。 业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 11商品房预售须符合哪些条件。 （ 1） 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （ 2） 有建设工程规划许可证； （ 3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （ 4） 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 11业主 是物业的所 有人或物业的使用人。 11停车场 指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配臵的场地。 停车场面积小型汽车按每车位 25 平方米计算，自行车按每车位 平方米计算。 11 “ 五证 ” 包括什么。 商品房 “ 五证 ” 包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。 39 11 “ 二书 ” 是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。 建筑部分 地基和基础 建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。 建筑物 的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。 基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。 墙体 是维护分割构件，同时也可以是承重构件。 在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。 建筑用地面积 指城市规划行政主管部门确定的建设用地位臵和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。 建筑基底面积 是指建筑物首层的建筑面积。 建筑高度 40 指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。 建筑间距 指建筑平面外轮廓线之间的距离。 商品房的结构 售房的楼书常见用语，房屋架构可分为 砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。 砖混结构 主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。 砖木结构 主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。 钢筋混凝土结构 主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。 1 住宅的开间 就是住宅的宽度。 1 住宅的进深 就是指住宅的实际长度。 41 1 住宅的层高 是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 1 住宅的净高 是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 1商品房验收合格 指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。 1商品房综合验收合格 指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。 1在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 1在房屋交付时，发展商应提交哪些文件。 房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 1物业的竣工验收 42 是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终 产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。 何为 “ 预售面积 ” 和 “ 竣工面积 ”。 预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。 银行 按揭部分 银行按揭 按揭是英语 “Mongase” （抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给 发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。 加按揭 即对现有的工行房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款，资金用途限于购买新的住房及家居消费，也就是 “ 原来按揭买下的房子，还款达到一定额度后，可以将其抵押出去，获得新的贷款的一种业务形式 ”。 转按揭 转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷 43 款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 个人住房按揭需提交哪些资料。 购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。