无锡万达广场商业项目物业管理投标书

无锡万达广场商业项目物业管理投标书内容摘要：

理费及其它收费标准、编制『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 6 页，共 14 页 中国物业教育网 法律文本、各种协议文本、各种管理规程和规章 制度 及其工作表格，为后期管理做好准备。 这些文件的提供使业户对于物业管理和服务有一个较为清晰的认识。 4 配合发展商做好业户的宣传解释工作，尽可能化解一些由于工程延期、 承诺不合适所造成的误解，同时解答一些物业管理服务政策性问题，对于推动楼宇销售、亲善与业户的关系都有积极意义。 5 在施工尚未结束而有些业户要入住的情况下需要对装修施工进行管理，这正是我筹备处职责范围之内的工作。 由于施工条件限制、施工队伍的不规范，装修阶段非常混乱，管理难度很大，如无有效管理将造成成品损坏、业户不满甚至造成事故。 6 现场秩序维护和物业成品保护。 我司筹备处进驻后，将安排固定岗、流动岗经常巡视；对楼道和房间钥匙统一管理、外来人员盘查、治安消防隐患的检查与消除等，从而保证物业的绝对安全。 7 周边 社会关系的建立。 我司筹备处的早期进驻将提前与公安、市容环卫、供电、供水、街道等管理部门和单位建立联系，求得其支持与帮助，联合进行小区服务设计，有利于良好社区环境的营造。 第三节 前期物业管理工作的组织 1 在开发商与我司签订《物业管理委托合同》之后，双方应就前期物业管理工作协商并签订协议，明确职责、酬金以及具体计划安排。 2 组建物业管理筹备处，根据委托方要求确定人数和专业，一般情况以工程技术专业人员为主。 我司从开发商利益和要求出发尽可能提高前期物业管理服务水平并降低管理成本。 在以往的前期物业管理中，筹备处 班子中基本是高中级工程技术人员和管理人员，人数以 510人为宜。 3 物业管理筹备处进驻后将与开发商筹建工程部、销售部融为一体（最好联合办公），并与监理公司和施工单位密切配合，共同推进工程建设。 物业管理筹备处的工作以建议形式为主，扮演参谋和协调员的角色。 第四节 前期管理的工作方式 前期工作的方式需双方协商确定，在我司以往的操作中，主要有以下方式： 1 派出常驻人员与开发企业联合办公，帮助贵司编撰管理文件，共同解决工作中遇到的问题。 2 我司可派出有经验的高层管理人员不定期到现场工作，提供建议。 第四章 全委托物业管理服务内容 第一节 物业管理服务标准 一、 房屋完好率： 98% 二、 维修及时率： 99% 三、 维修合格率： 98% 四、 管理费收缴率： 90%以上 五、 绿化完好率： 90% 六、 清洁保洁合格率： 95% 七、 公共设施完好率： 100% 八、 无由于管理失误导致发生的重大社区治安案件 九、 消防设施设备完好率： 100% 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 7 页，共 14 页 中国物业教育网 十、 火灾发生率： 0 十一、 住户投诉率：小于 2% 十二、 投诉处理率： 100% 十三、 管理人员培训合格率： 98% 十四、 住户回访率： 100% 十五、 业主满意率： 95%以上。 第二节 物业管理工作内容 一、 工程设备运行和客户维修 正常的设备运行：负责安排正常值班以保证社区供电、供暖、通讯设备的正常运行； 公共区域设备设施（包括建筑结构、广场、道路等）：按国家规定定期进行维护保养，保证设备设施经常处于良好的状态； 大型设备的正常检修； 业主室内维修：物业公司负责房间供电、供水、供暖及主要通讯设备线路的维修；电表箱以内、冷水表以内、电视、电话插头以后的设施、设备线路由业主自行维修，若业主委托修理，业主应交必要的成本费。 物业公司工程部维修中心保证：白天报修 20 分钟内到达现场；夜内报修（ 17： 00次日早 8： 30） 30 分钟到达现场。 紧急情况抢修：若发生突然停电、停水、跑水等事故，工程部维修中心立即组织紧急抢修。 设备更新改造：若发现设备老化、严重损坏以至于不能继续使用或根据业主要求需增添新的设施、设备，由我司负责提供技术方案等，并组织实施。 施工管理：负责公寓内设备设施维修、更新改造和业主装修施工的管理；组织施工检查验收；协调处理由于施工而引起的纠纷；维护正常的施工秩序，保证施工质量。 负责市政 供水、供电、通讯、天然气管线的监督检查。 经常与有关主管部门协调，按时进行检修，保证正常运行。 二、 小区公共环境维护 负责社区和公寓公共区域的保洁，按时进行公共区域墙面地面清扫、窗户及护栏经常清擦，以保证清洁。 负责经常清理楼内生活垃圾，按时清掏化粪池。 经常清洁养护绿地和花草树木，清洁保养雕塑和艺术小品，保持其清洁和美丽。 负责定时保养和更换楼内公共区域租摆。 每年进行公寓外墙清洁。 物业管理公司不负责住宅内的保洁，如果业户需要，我司可提供有偿服务。 三、 治安保卫 庭院门设保安接待，防止不良分子进入。 保安警员 24 小时巡楼，发现可疑情况及时处理。 每日检查消防设施，发现火灾及时扑救。 负责维持公寓正常秩序，调解纠纷。 负责指挥车辆运行，维护停车秩序，保证车辆安全。 负责办理公寓公共区域、设施设备保险，发生损失协助业户及时办理保险。 四、 客户服务 负责接待业主，帮助业主排扰解难。 在大堂和小区适当位置设置业户留言牌并代为转告。 负责开办收费服务，为业主办理代收代付事宜。 开展方便业主家居生活的便民服务项目，负责联系推荐家政服务。 开展社区文化活动，丰富业余生活，营造和谐的社区人际关系。 遇有突发事件进行紧急求助。 五、 计算机在物业管理中的应用 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 8 页，共 14 页 中国物业教育网 上海锐翔物业管理有限公司在所管物业已成功应用 “物业管理计算机软件 ”，万达广场物业管理也将应用该软件，主要应用范围包括： 办公室：人事管理、劳资管理、规章 制度 和服务质量检查、文件档案； 物业部：业主档案、投诉处理、服务质量记录； 工程部：设备档案及总账、设备及工具管理、维修服务、外包工程、质量记录，突发故障处理记录； 安保部：安全档案、车辆管理、服务质量记录，突发事件处理记录； 财务室：收支管理、报表、资产管理、物资管理。 物业管理正式启动后，我司将形成以项目为主体，计算机局域网络管理。 待项目运行成熟后（估计六个月后），将并入公司整体网络，使万达广场的各项管理处于受控状态，并充分借助公司整体资源，达到质量控制、成本控制等目的。 第 三节 物业管理便民服务内容 代客约定出租车服务； 票务服务：代办车、船、飞机票的业务； 干湿洗衣：由洗衣店提供干湿洗衣服务。 礼品购买、急件的传送； 代订报刊，代送邮件； 饮用水派送； 定餐、送餐； 小时工和家庭服务员开展家政服务； 特殊病人和儿童护理。 文件的打印、复印，传真的收发； 1 会议服务 1 庆典活动策划、组织、制作； 1 提供特殊保安。 第四节 塑造品位性、文化性社区 针对万达广场住户的文化需求，我司将与业主紧密配合，开 展文化艺术教育，组织书画、旅游、健身、体育比赛等健康活动，丰富住户的业余生活。 第五节 项目特殊情况管理方案 一、 非长期性居住住户管理方案 万达广场居住的客户群体中存在部分住户为非长期住户，该部分住户仅在双休日、节假日或不定期时间段里居住在万达广场内，针对这部分客户群我司特制定以下管理措施。 1. 进行客户调查，建立非长期性居住住户档案； 2. 征询该部分住户意见，并协商签订《户内机电设备设施委托管理协议》，委托管理范围为： a 户内机电设备设施（如壁挂式取暖系统、车库门系统、消防系统、安全防护系统、空调 系统、燃气系统等）季度性、年度性维护保养； b 特殊气候情况下（严寒天气、骤然降温、大风、大雨等），物业服务人员入户进行设备设施的启动或关闭、门窗防护等措施； c 客户临时授权物业管理人员入户处理临时性、紧急性事务； d 物业服务人员在发生突发性、危害性。