楼盘项目整体定位模版

楼盘项目整体定位模版内容摘要：

膂螂螅罿蒁螂袇膅莇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈蒀蒁螀肁蒆蒀袂莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羁膅芅薅蚁羈膁薄袃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂 虿蚂艿莈蚈螄肁芄蚈羆芇芀蚇聿膀薈蚆螈羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螂袇膅莇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈蒀蒁螀肁蒆蒀袂莆莂蒀 羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羁膅芅薅蚁羈膁薄袃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂艿莈蚈螄肁芄蚈羆芇芀蚇聿膀薈蚆螈羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螂袇膅莇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈蒀蒁螀肁蒆蒀袂 莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羁膅芅薅蚁羈膁薄袃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂艿莈蚈螄肁芄蚈羆芇芀蚇聿膀薈蚆螈羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螂袇膅莇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈蒀蒁螀肁 蒆蒀袂莆莂蒀 羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羁膅芅薅蚁羈膁薄袃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂艿莈蚈螄肁芄蚈羆芇芀蚇聿膀薈蚆螈羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螂袇膅莇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈蒀蒁螀肁蒆蒀袂 莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羁膅芅薅蚁羈膁薄袃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂艿莈蚈螄肁芄蚈羆芇芀蚇聿膀薈蚆螈羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螂袇膅莇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈蒀蒁螀肁 蒆蒀袂莆莂蒀 羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羁膅芅薅蚁羈膁薄袃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂艿莈蚈螄肁芄蚈羆芇芀蚇聿膀薈蚆螈羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螂袇膅莇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈蒀蒁螀肁蒆蒀袂莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羁膅芅薅蚁羈膁薄袃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂艿莈蚈螄肁芄蚈羆芇芀蚇聿膀薈蚆螈羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螂袇膅莇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒃螇肆肄 荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈蒀蒁螀肁蒆蒀袂莆莂蒀 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在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要出现在报告之内。 最好每一个数据都能起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。 一． **市总体社会及经济发展状况 （一）． **市 200*年经济发展背景 1． GDP 指标 需要关注两点：上一年度的 GDP 总值，同比增长率和人均 GDP。 2．固定资产投资 需要关注点： 上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中基础建设投资增 长是多少，房地产投资增长是多少。 与整体的固定资产投资增长相比较，房地产投资的增长有什么特点。 3．消费指数 上一年度全市社会消费品 零售总额为多少，比前一年度的增长率为多少。 消费指数与 GDP 增长相比较的特点。 消费热点的新趋向。 4．外资利用程度 上一年度实际利用外资额，增长率。 有无相关重大政策影响，如世贸的加入，经济特区的建立等。 5．存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额，增长率。 金融政策的变化对房地产消费的影响。 各项贷款余额，增长率。 6．产品销售与企业盈利 房地产业产品销售与企业盈利在 各行业中地位和经济特点 这一部分的内容一般在当地的经济发展年鉴中都可以查到，如果有当地的房地产发展年鉴，相关数据会更为全面、详实准确。 同时，可以利用图表加强说明的力度和专业性。 （二）．经济发展政策 着重强调当地的各项发展政策。 产业政策： 什么为支柱产业。 比如深圳的支柱产业是高新科技，海南是旅游等。 金融政策： 向哪方面倾斜，重点鼓励什么行业，以及引起的相关影响对房地产业的影响，比如在 IT业大发展的时期，这一行业内的购房需求就被刺激起来。 房地产政策 ：地方性房地产法律法规，是限制，鼓励，着重发展什么等。 人 才政策： 备参考，对客户群体的影响相关。 小结： 从以下几个角度总结。 经济指标显示当地经济运行处于良好否。 按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于 5%的时候，当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。 （最有效的废话） 经济增长的主要因素是什么。 消费指数是否对地产发展有利。 政府对地产行业的态度。 二．房地产总体市场现状及走势分析 （一）．房地产指标分析 1．总体投资： 用图表说明房地产投资的总体走向趋势。 横轴为年份，纵轴为投资总额。 同时加以简要说明。 注明增长率。 2．空置面积：（备选） 用空置面积的升降说明地产发展走向，一般适用于经济复苏地区或整体经济萧条时期。 3．批准预售面积： 未来一年的市场供应量。 4．销售面积与预售面积的比值： 销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低，在某种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。 升高则表明需求旺盛，在市场上是卖方市场。 同理，反之。 图例如下： 批准预售面积01002003004005006007001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020年份批准预售面积（万平方米）销售面积/预 售面积比值1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020年份比值 5．新楼住宅销售面积： 用批准预售面积和新楼住宅销售面积增长的比较来说明新开发项目的特点。 6．三级市场与二级市场交易量比较：（备选） 7．城市不同地区的开发面积比较： 说明开发重点向哪一部分转移。 图例如下： 新楼住宅销售面积01002003004005006007001992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020年份销售面积（万平方米） 三级市场/ 二级市场交易量比较% %%% %%%%41. 15%%%%%%%%%%%1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020年份比值 （二）．房地产发展趋势 这一篇章，我们称之为“危言耸听” +“填鸭”。 手法是用目前市场上的一些新颖的、自己杜撰的、冲击力强的概念对发展商进 行洗脑。 所有概念的提出与阐释都是为已有的定位服务，从各个角度，各个层面证明给出定位的正确性，具体的论据根据项目的不同，采用不同的“鸡尾酒”式调配。 一般采用四到六个方面即可。 资料来源最好为公信力较强的媒体报道或政府调控政策等。 如果是定位大盘，可以从规模优势、社区氛围等角度阐述，如果是高端物业，可以从利益点、品牌塑造加以引诱说明。 总之，把发展商最隐秘的愿望探听出来，再从社会层面告诉他这是整体的发展趋势。 比如： 大盘成为房地产发展趋势。 购房消费趋于理性 等等…… 三．市场需求分析 这一部分是在市场调研的基 础之上完成的，但在某种程度上，所谓市场调查只不过是对自己信心的一次鼓励而已，所以，这一部分的数据可以通过资料等其他手段获得。 在进行演示时，多以图表来加强说服力。 下面是一些屡扑不灭的市场新特点。 当然，具体数据要根据项目的不同加以调整。 这一部分也可以作为市场调研的成果单独提出。 **市 ****年住宅消费市场调查 1． 购置新房情有独钟 调查结果反映出，打算选购新房占 86％；二手房占 7％，尚未决定占 7％，主要以选购新房为主。 这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。 2． 自用为主导 在购房用途的选择中，自住占 83％，投资占 9％，为亲友占 4％，为度假占 3％，其他占 1％。 购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对。