第二章物业管理的招标与投标

第二章物业管理的招标与投标内容摘要：

招标的内容 物业管理的具体内容十分繁琐，因此，物业管理招标通常都采用“一揽子”方式，也就是将所有与某物业有关的管理项目“捆绑”起来，形成“项目包”，再将其作为标 的进行招标。 另外，从纵向来看，由于物业管理具有超前介入的特点，物业管理的内容应包括从开发设计期间到物业竣工验收前的管理顾问服务以至到用户入住后的管理运作服务。 一般来说，几乎所有的物业管理内容都可以进行招标，但并非所有的物业管理内容都适合招标。 这是因为，“一揽子”的物业管理招标方式，使得“项目包”中的内容均可以一定的标准进行统一衡量，形成一个总标价，以便于招标人进行评价。 而有些物业管理内容，既不能以价格将其统一，又难以用打分法评价其得分高低。 对于这些服务内容，一般就不被纳入招标的内容。 这些物业管理内容主要是一 些衍生的优化性服务，如小区内的精神文明建设、办公楼的市场形象塑造等，由于这些内容所花费的工作量以及所产生的效果均难以计量，通常不列入物业管理招标的内容。 简单地说，物业管理招标的内容主要包括两部分，即前期顾问服务和实质管理服务。 根据物业性质的不同，这两部分的内容也不同，具体可分为非经营性物业管理招标内容和经营性物业管理招标内容。 (一 )非经营性物业管理招标的内容 非经营性物业是指住宅小区等主要以居住为目的的物业。 非经营性物业管理的目标在于为居民创造一个安全、舒适、优美的居住环境，因此，非经营性物业管理 招标的目的在于以经济合理的价格为住户提供良好的居住环境。 非经营性物业管理招标的内容如前所述分为前期顾问服务和实质管理服务两个部分，各部分的具体服务内容如下： (1)开发设计建设期间提供的管理顾问服务 由于物业具有不可移动性，一旦建成则很难改变，因此物业的开发设计和施工是至关重 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 要的。 如果在开发设计阶段没有考虑到以后物业管理的问题，那么日后这些疏忽往往会成为物业管理的难题。 如某些物业没有安排必要的管理用房、园林绿地、交通空间等，给日后物业管理带来很大的烦恼。 因此，在开发设 计建设阶段引入物业管理企业的管理顾问服务是十分必要的。 具体的服务内容有： ①对投标物业的设计图提供专业意见。 ②对投标物业的设施配备及建筑材料选用提供专业意见。 ③对投标物业的建筑施工提供专业意见并进行监督。 ④提出本投标物业的特别管理建议。 (2)物业竣工验收前的管理顾问服务 ①制订员工培训计划。 对于不同类型的物业小区，物业管理员工如果要做到服务细心、熟练、周到，必须要经过物业管理企业的专门培训。 ②列出财务预算方案。 编列财务预算方案的目的在于体现保本微利、量入为出的物业管理原 则，另外也为物业管理所需的第一笔启动资金的筹集提供依据。 (3)住户入住及装修期间的管理顾问服务 ①住户入住办理移交手续的管理服务。 ②住户装修工程及材料运送的管理服务。 ③迁入与安全管理服务。 前期顾问服务主要是应开发商的要求为其提供的，所需费用也通常向开发商而非小业主收取。 住户入住后的实质管理服务是直接与住户日常生活密切相关的，具体内容包括： (1)物业管理的人力安排。 即根据物业管理的工作量安排物业管理人员，以达到既经济、又高效地进行物业管理工作。 (2)保安服务。 (3)清洁服务。 (4)房屋及设施的维修保养服务。 (5)财务管理服务。 (6)绿化园艺管理服务。 (7)其他管理服务。 如车辆管理及上门特约服务等。 由于实质管理服务与小业主的利益关系最密切，其物业管理费也主要向小业主收取，因此这部分服务内容招标时，应选择服务周到、服务质量高且价格合理的物业管理企业。 (二 )经营性物业管理招标的内容 经营性物业是指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写字楼、零售商业中心、工业厂房、货仓等。 经营性物业最重要的特点就是 具有商业特性，即开发商的目的在于从经营性物业所获得的利润最大化。 因此经营性物业物业管理的一个主要目标便是利润目标，即物业管理企业通过有效的经营管理服务，充分合理、最大限度地发挥物业功能，提高物业出租率、出售率及营业收入，促使物业保值增值，提高租金收入，从而满足委托方的盈利目标要求。 经营性物业的这一特性使物业管理超越了原有的交换式劳动范畴，成为一种创造性的附加劳动。 因为在经营性物业出租后，由于物业管理的追加，而使物业的使用期限和使用功能大大提高，也会招引更多的租户和顾客，从而提高物业的营业收入，创造更多 的价值。 这时，物业管理就成为了凝结在物业价值中的物化劳动，是一种可资本化的劳动，能够创造新的价值。 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 经营性物业管理招标的内容同样分为前期顾问服务和实质管理服务。 经营性物业管理的前期顾问服务内容与之前介绍的非经营性物业管理的前期顾问服务大致相同。 不过，物业管理企业在经营性物业竣工验收前新增的一项重要服务内容便是代开发商制订物业的租金方案和租赁策略，以及进行广告招租宣传，最大限度地提高该物业出租率，增加租金收入。 这正是经营性物业商业性的体现。 而在实质管理服务中，经营性和非经营性物业管理的内容也大致相同，如同 样有保安、清洁、绿化和房屋设备维护等基本项目。 但有所不同的是，经营性物业管理的服务是一种创造性的附加劳动，其管理目的不是维持物业的基本使用功能，而是不断保持物业使用功能上的先进性，因此经营性物业管理企业除了要经常对物业进行高标准的维护之外，还要经常更新物业的设施和使用功能，以保持物业设施的先进。 另外，经营性物业的实质管理服务还应增加租赁管理服务的内容等。 综上所述，无论是非经营性物业，还是经营性物业，其招标的内容都主要为前期顾问服务和实质管理服务。 由于这两种服务的性质不同，因此在招标中的规定也不同。 前期顾问 服务方案的好坏对整个物业的价值至关重要，而顾问服务的工作量又难以进行定编计算，因此在评标时，应该主要侧重于对顾问服务方案的评价。 与之相对的实质管理服务，由于服务内容已逐渐标准化，易于定编计算工作量，因此在评标时对于这部分的内容，应将报价作为主要考虑因素。 第二节 物业管理招标程序 一、招标准备阶段 招标准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到正式对外招标即发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列准备工作。 根据国际惯例，这一阶段的主要工作有：成立招标机构；编制招标文件；确定标底。 (一 )成 立招标机构 任何一项物业管理招标，无论是开发商还是业主委员会，都需要成立一个专门的招标机构，并由该机构全权负责整个招标活动。 招标机构的主要职责是：拟定招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织签订合同。 可见招标机构一旦成立，其职责将贯穿整个招标投标过程。 成立招标机构主要有两种途径。 一种是开发商或业主自行成立招标机构，自行组织招标投标工作；另一种是开发商或业主委员会委托专门的物业管理招标代理机构招标。 两种途径都符合我国《招标投标法》的规定，并各有特点。 对于开发商或业主委员会自行成立招 标机构，我国《招标投标法》规定：“招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。 任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜”。 考虑到招标是一项较为复杂和繁琐的工作，其中在编制招标文件和组织评标方面有较强的专业性，对招标人能力的要求也较高，因此，招标人应根据自己的实际情况，量力而行。 如招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有能力从物业的设计、施工监理到验收，整个开发的过程都统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，这时该物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标机构来完成。 再如，对于采用小范围邀请招标或议标方式的小规模物业管理项目，由于招标工作量不大，专业性不强， 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 开发商一般都能够自行编制招标文件和组织评标，这时，招标人自行成立招标机构招标也较为适宜。 自行招标的开发商或业主应按照惯例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”等非常设的招标机构。 其具体的组织机构设置本书第 1章已作详细介绍，在此不再赘述。 对于招标人委托招标代理机构招标，我国《招标投标法》规定：“招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。 任何单位和个人不得以任何方式为招标人指 定招标代理机构”。 采用委托招标代理机构招标的最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分对称，使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下，招标得以顺利完成。 要做到这一点，开发商或业主在选择招标代理机构时应注意以下问题： 首先，招标人应根据自己的意愿和自身情况选择招标代理机构，任何个人和单位都无权强行指定招标代理机构给招标人。 而且，招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系，招标代理机构无权将招标结果强加于招标人，招标人应是是否中标的最终决定者。 特别是国有房地产开发商在委托招标代理机构招标 时，应避免选择与自己有上级关系的招标代理机构。 其次，招标人应根据自己标的的规模大小，选择不同等级的招标代理机构进行招标。 我国《招标投标法》对招标代理机构的资格和等级划分，主要依据招标代理机构所具备的两个条件：一是代理招标经历达到一定的年限，且连续几年招标金额达到一定等级；二是编制招标文件和组织评标的专业能力和技术力量，也就是配备的专家人才库的规模大小和专家素质的高低。 招标人应根据自身对物业管理的要求及标的的规模大小选择相称的招标代理机构，在委托价格合理的情况下，应选取具有较高等级的代理机构进行招标。 招标人委托招标代理机构进行招标的方式常用于公开招标和一部分大范围邀请招标。 事实上，对于一些大型的项目，开发商往往委托一家招标代理机构包揽该项目所有的招标工作；另外，业主委员会进行物业管理招标时，通常也采用委托招标代理机构招标的方式。 (二 )编制招标文件 编制招标文件是招标准备阶段招标人最重要的工作内容。 招标文件是招标机构向投标者提供的为进行招标工作所必需的文件。 招标文件的作用在于：告知投标人递交投标书的程序；阐明所需招标的标的情况；告知投标评定准则以及订立合同的条件等。 招标文件既是投标人编制投标 文件的依据，又是招标人与中标人商定合同的基础，因此它是对招标机构与投标人双方，以及招标人 (开发商或业主 )与中标人双方都具有约束力的重要文件。 招标人应十分重视编制招标文件的工作，并务必做到条款严密、周到，内容明确，合理合法。 物业管理招标文件的内容格式根据招标项目的特点和需要而有所不同，但任何招标文件都应当依据法规和惯例编写其基本的内容。 我国《招标投标法》规定：“招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款”。 根据这一规定 和国际惯例，物业管理招标文件的基本内容可概括为三大部分： 投标人须知是招标文件的重要组成部分，它是业主或招标机构对投标人如何投标的指导性文件，其内容包括投标的条件、有关要求及手续。 (1)投标的条件 招标文件所以要对投标的条件进行说明和规定，其目的是为了保证投标人的合格性和投标的真实性。 为了保证投标人的合格性，招标机构有必要对潜在的投标人进行投标资格预审，招标文件在这一部分规定参加资格预审的投标人须递交的证明资料及其格式，以便统一进行审查。 为了保证投标的真实性，招标人往往还要 求投标人必须交纳投标保证金，招标文件中 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 规定了投标保证金的比例、交纳方式以及保证书的格式等。 (2)对投标文件的要求 如果说投标的条件侧重于对投标人的要求，则该部分侧重于对投标文件的要求。 由于招标机构在接受投标书时，通常会检查投标书的制作和封送是否合乎程序，招标文件必须在这一部分中写明对投标文件编写的统一要求 (通常提供统一的投标文件格式 )以及对投标文件封存和递交的规定，以便于开标和评标工作。 (3)对招标程序的说明 由于整个招标过程应体现出公平、公正、合理的原则，而要体现公平、公正原则，重要的 一条便是招标程序的公开化，以增加招标活动的透明度。 招标文件这一部分的内容便是通过将开标、评标和定标的规划等招标过程的关键内容予以公开，从而体现了整个招标工作的公正透明。 合同条款的目的在于将中标后所要签订的合同的内容规范化和公开化，这也是招标公平、公正原则的具体表现。 合同的条款分为一般性条款和特殊性条款。 前者通常是物业管理招标的行业性的约定俗成，对于不同的物业管理项目均具有一般性，通常由技术条款、商务条款和法律条款组成；后者则是针对每个具体不同的物业管理项目自身的特点而度身定造的个性化 条款。 按照个性包括共性的道理，在合同条款中，特殊性条款也就优于一般性条款，在两者发生不一致时，合同应以特殊性条款为准。 技术规范是详细说明招标项目的技术要求 (如物业管理项目的服务标准、具体工作量等 )的文件，当属招标文件的重点之一。 技术规范通常是以技术规格一览表的形式进行说明，另外还需附上项目的工程图纸等作为投标人计算标价时的依据。 考虑到招标文件的编制对整个招标活动的影响举足轻重，下一章将专门就招标文件的编制进行详细介绍，在此不再赘述。 最后谈一谈制定招标文件的时间。 何时制定招 标文件是由物业开发建设程序决定的，我国目前大多。