某某生态园社会康乐度假休闲福利中心建设项目可行性研究报告

某某生态园社会康乐度假休闲福利中心建设项目可行性研究报告内容摘要：

化情况 近几年， 江西省 酒店业的接待能力发生了一些新的变化，特别是对四、五星级酒店的需求逐年提高。 如 江西宾馆 、 江西锦峰大酒店、 南昌嘉莱特以及 和平国际酒店 等五星级酒店，年平均入住率达 75％以上； 江西饭店、江西民航花园酒店 等四星级酒店，年平均入住率达 80％左右： **市内 的四星级以上的酒店入住率平均在 70％左右。 四、五星级酒店的市场需求一直有所上升。 特别是随着人们生活水平的提高，游客逐步讲求旅游品位、注重旅游服务质量，高星级酒店的需求正在逐年增加。 (三 )酒店入住率和房价走势 近几年，部分三星级以下、经营期限长且未重新装修的酒店 在经营上遇到了新的挑战，竞争较激烈。 但四星级以上且周边环境良好的酒店，如 乡村 、 河畔 、池塘 等，经营状况良好。 酒店开房率同酒店档次形成正比的发展趋势，而四星级酒店标准和房价基本适应当前国内外游客的消费水平，其酒店入住率和经营效益要高于其它级别的酒店。 二 、 **市旅游市场情况 （ 一 ） 近年旅游接待人 次 **市 2020 年接待国内外游客 124． 81 万人次，比上年增长 ％；旅游总收入 亿元人民币，比上年增长 ％。 2020 年接待国内外游客 万人次，比上年增长 ％；旅游总收入 亿元人民币，比16 上年增长 ％。 到 2020 年接待国内外旅客 万人次，旅 游总收入 亿元。 旅游人数及经济效益创近几年来的最高水平。 （ 二 ） 酒店接待能力逐年变化情况 据市场调查， **市目前涉外定点酒店有 70 佘家，接待能力为每年 180万人次。 其中，五星级酒店 3 家、四星级酒店 7 家、三星级酒店 21 家。 为了能更准确地反映 **市酒店业经营现状及预测 大酒店 未来的经营状况，现对几家有代表性的酒店现状进行必要的分析： 位于 **市区的 德和大酒店 、 锦绣山庄 、 青龙酒店 、 **宾馆 以及阳光大酒店 ，无论从建设规模、装修品质、硬件设施以及酒店管理上均可称目前**市 内 一流酒店。 但酒店地处 **市区内，距 茂龙生态园 最近的 锦绣山庄 酒店 与阳光大酒店 也必须 驱 车前往 度假休闲中心。 尽管目前绝大部分港、澳、台及外国游客入住该酒店，但这 四 个酒店从功能上看仍属商务酒店而非休闲、度假式酒店。 而 **宾馆 地处 **市金融贸易区，是典型的商务型酒店，以接待商务散客为主 ， 但酒店内有关适合老人休闲度假设施项目少，且规模小，接待能力远远不能满足市场的需求。 三、老年人旅游市场状况 据调查显示，我国的老年人口接近总人口数量的 1/20，其中 60%以上的老年人有旅游的愿望， %的老年人有现实的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一个人陪同，很多人是重复同一旅游路线，毫无疑问，老年人的旅游市场发展潜力巨大。 正是注意到这一具有开发价值的市场，各旅游相关部门开始为老年旅游者提供服务，在 南昌 ， 长沙 旅行社率先推出专业老年人旅游服务，开辟 适宜老年人游玩的旅游路线，聘请手语老师做17 聋哑旅游者的导游员，还为重度肢残者提供背负服务；四川的重庆宾馆、安徽的黄山国际大酒店和青岛的黄金海岸大酒店提供带有老年人辅助设施的老年人客房 , 各旅游区的无障碍设施建设也在逐步的开展之中 ， 那么老年人是否也能够快意与山水之间，究竟旅游离老年人多远呢。 在一些发达国家，老年人旅游事业已发展的相对成熟，老年人旅游协会、促进老年人旅游协会等社会团体成为组织老年人旅游的固定机构，并对国家旅游管理局、旅行社、宾馆、旅游景区等部门和企业提供建议与监督，为老年人旅游创造良好的环境。 在德国的柏林，有一座独特的旅馆，是欧洲第一家专为老年人服务的旅馆，这里服务周到，设备完善，大部分设施都采用先进的电子控制技术，以满足老年人的特殊需要。 整个旅馆看不到一个护栏或台阶，老年人可坐轮椅直接进入自己的房间。 房间的宽度在一米以上，客房的门锁、电源开关都可在床上遥控，聋哑人房间还装有助听装置和光信号发生器。 因老年人的老年程度不同，旅馆安装了 5 种不同类型的澡盆，即使是最严重的老年人也能入浴。 该旅馆目前有 65 名服务人员，其中 4 名是老年者。 这家设备完善的旅馆，吸引着来自世界各地的老年者。 RCI（ Royal Caribbean International）是美国的一个颇具实力的旅游服务公司，为了进一步推广老年人旅游市场， RCI 将协助旅游代理公司提高对老年人旅游团的服务水平，并且更新代理商旅游手册，补充满足老年游客需求的相关指导内容。 对 RCI 游船上及岸上的员工进行专业培训，如何对待老年游客， RCI 的员工都很有经验，相信能为老年游客提供最可心的服务。 吸引并服务于老年游客及他们的旅游代理商，项目包括将一艘18 RCI 游船进行改装，专门供老年游客使用。 RCI 的新项目由 LAURA AMOR 主持进行，并全权负责。 她说： 这个 计划推广的关键就是使有老年的客人感到在 RCI 的游船上，他们是受欢迎的，感觉舒适；同时要帮助旅游代理商提高为老年客人服务的效率。 开拓老年人市场对 RCI 公司来说非常重要，这个计划有幸得到了 RCI 公司管理层的大力支持。 RCI 在电视广告中以一个轮椅乘客形象推广该项目，不仅首开 RCI公司的先例，对于整个旅游业也是一个创新。 1999 年 RCI 接待了 22500人次散团老年游客，而 1998 年仅为 16800 人次， RCI 预计今后的数量会进一步增加。 RCI 还将在公司网站 上介绍为老年游客提供的各种设施，包括详细介绍舱内门的尺寸，淋浴设施，特殊的床，如何安排旅游等内容。 在我国，老年人旅游事业虽默默无声，却也正值风生水起之时。 在未来 几年， 茂龙 生态园 均以 乡 村 旅游为核心， **市及周边地区因缺少有特色的旅游景点及相关设施使 茂龙生态园 仅作为 乡 村旅游 的到达点和离境点，随着 **明月山 机场 的 新建 ，来 茂龙 生态园 的 公路 通道并非 茂龙生态圆门口 一处，这就使 **市旅游发展面临挑战。 因此，大力发展以 茂龙生态园 为中心的 乡村 旅游 资源，建设有特色的观光、休闲度假型旅游，成为当务之急，也是未来 **中心地区旅游特色品牌。 正在 新建 中的 某某 新福利康复度假休闲中心 ，无论从建设地的自然、生态环境还是建设规模、风格以及设施，均堪称一流的 乡村 休闲度假中心，再加之 某某 农业发展有限公司 和 某某 生态园以及市民政局推广 福利 品牌19 效应，必将对国内外老年人游客产生强大的吸引力。 第二节 茂龙 度假休闲业未来发展及预测 自从 江西省 确立了发展旅游业的重要地位后，相关的旅游优惠政策及方案相继出台，大大刺激了 **旅游业的发展， 昌北 机场统计旅游团队和散客人数大大增加， **“黄金周”之 前，曾因旅游团队数量的不断增加，一度出现接团空调大巴车紧张，导致某些旅行社不得不放弃个别接团计划。 所以，与旅游相关的配套设施的完善尤为重要，也正因为此， **市 内的 高品质的度假休闲中心逐年增加，以适应市场需求。 从前述有效数据中可以看出，在相对稳定、相对平衡的价格构架中 **市 内 度假休闲业以其越来越完善、越来越高档的硬件设施，和更趋严格的管理制度、更趋一流的服务水准，创造出年平均入住率在 ％以上的业绩。 可以说， **市以其独特的气候资源和旅游资源，吸引了如潮的游客，使度假休闲业出现了空前的淡季 不淡的经营状况。 **市是我国重要的 乡村 旅游城市和旅游休闲度假胜地，是 江西省 政治、经济、文化、旅游、交通运输中心。 作为大特区省会，不仅享有国家许多优惠政策，而且，其良好的投资环境，更为国内外投资者提供了得天独厚的风水宝地和无限商机。 作为 茂龙生态园 建设的步骤之一， **市将建设成为我国著名的对外开放城市，具有现代水平和国际化的新型 乡 村 旅游城市，成为我国乃至东南亚地区经济、商业、贸易、旅游、考察、会议、休闲、度假、疗养中心，20 进而为度假休闲中心业的发展打开了广阔的空间。 随着 **明月山 机场 的 新建 ， 空中 变通 成为事实 ， 茂龙 生态园 连接 国外国内各地 的划时代已经到来。 由于解决了制约 某某 旅游 业 的最重要的交通问题，届时，到 茂龙 生态 旅游的人数将成倍增长，从东北三省到黄土高原；从长江两岸到西南山区；从祖国的四面八方，不论男女老幼，都可以乘坐安全、舒适、价格适宜的火车横渡 全国黄山、黄河、长江、河流 海峡，实现游览 乡村旅游 的梦想。 成千上万乘坐火车纷至沓来的大陆游客，为 茂龙生态园 和度假休闲业带来无限商机，开辟了更加广阔辉煌的前景。 第三节 新福利康复度假休闲中心项目客源分析预测 某某 新福利康复度假休闲中心 项目其中一个基本功能是使其成为 某某 农业发展有限公司 和 市民政局下属的 中国残联定点接待中心和老年人康复度假休闲中心，这部分固定的客源占据了度假休闲中心较大成份的入住率，从而有效地保证了 某某 新福利康复度假休闲中心 的稳定的收入。 **市是一座绿色生态城市，是首批全国绿化模范城市、国家级生态示范区。 全市境内分布着三座国家级森林公园，四个省级自然保护区，森林覆盖率达到 76％以上，负氧离子含量高，空气质量常年保持在二级以上。 茂龙生态园 从千岛湖七十米深处喷涌而出，下游 22 公里江面不仅清澈见底，未经任何处理就达到国家一级饮用水标准，而且水温长年保持在摄氏16 度左右，形成了冬暖夏凉、水清雾奇的独特景观 ， 是最适宜人类、尤其是老年人居住的地方。 某某 新福利康复度假休闲中心 的推出，在改变老21 年人传统生存方式上独有创新，它改变了中国老年人沿袭久远的功能简单、家庭型、温饱型生活模式，将老年人的衣食住行、文化娱乐、精神慰藉通盘关爱，率先提出了老年人快乐第一的新生活理念。 他们将公益性事业与市场化运作相结合，既充分考虑到老年人的利益，又考虑到企业的持续发展。 他们将传统的孝道文化与现代精神文明相结合，凭借 某某 生态园的自然优势，在潜心探索助老助残事业方面迈出了积极的步伐。 我国已进 入老年化社会，全国现有老年人 亿，占总人口的 10%以上。 同时老年人口正以年均约 ％的速度增长，到 2030 年我国人口出生时平均预期寿命将超过 75 岁 ,2050 年将超过 80 岁 ,有可能达到国际组织预测的发达国家年平均达到 85 岁的水平。 据联合国预测， 1990—2020 年世界老龄人口平均年增速度为 %，同期我国老龄人口的递增速度为%；世界老龄人口占总人口的比重从 1995 年的 %上升至 2020 年的%，同期我国由 %上升至 %。 中国老龄化进程无论从增长速度和比重都超过了世界老龄化进程。 到 2020 年我国 65 岁以上老龄人口将达 亿，约占世界老龄人口 亿人的 24%，全世界四个人中就有一个是中国老年人。 在党和政府的关怀下，广大老年人自强不息、顽强拼搏、乐观向上、开拓进取，已经成为当今社会精神文明、政治文明和物质文明建设中一支不可缺少的力量。 他们渴望与健全人一起平等参与社会生活。 共享社会物质文化成果，渴望进一步融入社会，在饱览祖国各地锦绣山河的同时在精神上身体上得到极大的愉悦。 据中国残联统计全国有 60%以上的老年人有旅游的愿望， 70%即 1 亿22 的老年人有现实的旅游需求，而且很多老年人 旅游至少有一个人陪同，很多人是重复同一旅游路线， 茂龙 长夏无冬市老年人最好的康复休闲地，毫无疑问，老年人的旅游市场发展潜力巨大。 第四节 市场定位 某某 生态园 的 乡 村 旅游产品有巨大的市场与潜力，根据国内外老年人旅游市场需求的分析， 大部分 旅游的客源结构发展趋势为观光游向度假游过渡，出游方式为散客游逐年增多。 某某 公司在对国内外旅游市场需求的宏观预测分析基础上，以 **市内 现有老年人为主的客源市场为基础，但更着重于开拓消费层次较高的老年人度假游客，将其市场定位在 “康复休闲度假旅游 ”，目标市场为： 某某 农业发展 有限公司和市民政局 分别将此作为 茂龙生态园 和中国老联定点度假休闲中心和康复中心。 国内经济发达地区的高、中等收入阶层的老年人、老年人度假散客，主要以北京、上海、广东、港澳、台湾地区等为目标区域。 可见， 某某 新福利康复度假休闲中心 的市场前景是很可观的。 23 第四章 建设地点及建设条件 第一节 建设地点 一 、项目选址（地块）应具备的基本条件 项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。 根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要 求： 地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。 良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入必须有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。 地块规模宜大不宜小，小则 100～ 200 亩，大则 500～ 800 亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需 要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。 只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。 地块距离城郊 3～ 5km，距离中心城区 1。