舞阳某商业地产项目开发前期可研报告

舞阳某商业地产项目开发前期可研报告内容摘要：

阳光、百佳超市 ； 中间上海路有人民商场，百佳超市，由于沿上海路向北有新建商业门店，加上百佳超市 的 拉动，商业沿上海路向北 发展 ，较上海路向南好。 □ 商业门店特征： ◆ 门店窄小，不利于商品展示 ◆ 门店散、乱自然成市，没有统一规划 ◆ 门头太小，品牌专卖店没有门头展示效果 □ 商品特征 ◆ 商品档次明显偏低， ◆ 受门店限制，产品没有有 序 陈列 小结： 商业街区自然成市，没有统一规划，商场设施设备简单，服装门外悬挂展示没有商业品位和档次。 □ 商业市场空白点： ◆ 中心商业地带缺乏完善设施和形象好的商铺； ◆ 商场硬件设施低，没有标准化的卖场； ◆ 没有好的品牌店 来 引领市场 、引导消费； □ 项目与商圈的关系 本项目位于 XX 商圈北 区 ，为上海路北口 ； 东街的东、西口卖场 、 上海路十字口卖场与本项目卖场形成三角同心圆。 随着城市 的 发展，人民路为城市 主 干道，本项目 为 多功能业态组合，商业设施的现代化必将形成以本项目为商业中心的城市布局。 □ 商业街区功能分析： 主要商业街区：东大街、上海路、人民路、北京路、南京路、北街 总结： □ XX 缺 少 一站式大型购物商场 ，商圈内缺乏完善的商业街区， 这 为 本 项目提供了良好的发展背景 、 填补了商圈空白。 □ 项目所在商圈边缘，但紧临人民路，从城市的发展规划 中看 本项目将会 成 为商圈中心，发展潜力大 ■ 市场分析 □ 市场环境分析 □ 竞争市场分析 □ 市场发展趋势 □ 市场环境分析 ◆ 住宅市场特征 供应量大，市场吸纳量有限，消费能力有限 ； 楼价尚未突破 1000 元，但有一定的上升空间 ； 恋城情节重，对郊区大型住宅小区开发 认可度低 ； 大多数人第一次置业，未达到对住宅环境 、品质的需求层面上，对价格认知 敏感 度高 处在住独 家小院阶段，对楼 房 接受度低。 ◆ 商铺市场特征 有一定的商铺投资意识和投资欲望； 对商铺区位价值认知度低，没有升值铺概念； 商铺价位低，没有引领价格的商铺 没有成功商铺赚钱案例，需要重点引导； 商圈内没有可投资商铺，有一定商场空白点； 整体市场商铺租金低，没有超过 2020 元 /月租金的商铺； 商铺价值提升有一定难度； 商铺投资的购买力有限，市场容量不易太大 小结 ◆ XX 房地产市场刚起步，楼房住宅尚未全面认可，独家小院有一定市场； ◆ 居民有一定商铺投资意识，但没有投资经验，贾湖广场商业街的经营不成功将对投资人有不良影响，将影响以后商业地产的开发； ◆ 商业地产 以 商业街形式出现在 XX，但位置处在郊区，对商铺价值提升没有引领性。 □ 竞争市场 分析 目前 XX地产项目有三个：水榭花都、贾湖广场、西城花苑 基本特征： 均处于商圈外，远离商圈； 水榭花都、西城花苑为沿街底层商铺，与商圈内商铺没有可比性； 贾湖广场为商业步行街，规划设计、店面设计没有商业氛围； 商铺价格不高于 2020 元 /㎡，属偏低价位； 目前商圈内没有潜在竞争者； XX 市场商业项 目：银基生活广场、金阳光、新东方量贩，人民商场，百佳超市。 基本特征： 商业市场属于原始的商业形态，存在很大提升潜力； 商场场内惨淡，经营无亮点； 购物氛围不浓； 商业物业规划设计滞后，购物不便利； 服务管理无体系，没有形象； 商场配套设施不足，影响商场人流良好循环。 □ 市场发展趋势： ◆ 市场对房地产投资刚开始，目前处在非理性状态 ，住宅处于刚被接受、认可阶段，商铺投资有一定需求，但承受价位不容 乐观，市场空间上升不太高。 ◆ 大多数人属一次置业阶段，没有投资、置业经验，对商铺价值认知需要有效引导， 市场有一定潜力。