重庆滨江地块项目定位报告

重庆滨江地块项目定位报告内容摘要：

整体项目定位的需要，以 巴渝乡土园林风格为主，如石梯、青竹、水车、牌坊等，均采用传统材质和传统工艺。 园林内巴渝元素的演绎比较到位 金砂水岸 项目首创重庆活水园林设计，引入嘉陵江水入景，在小区形成众多小溪、喷泉、瀑布，中庭园林景观面积达 2 万㎡ 水景营造突出，围绕水元素的园林小品打造较有特色 东方港湾 主要围绕约克风情街打造，英伦风情 无明显特色 金沙港湾 园林概念较模糊 无 明显特色 □ 本项目自身特征 项目的规模、地形将对园林设计产生影响，因此就本项目而言，占地 360 亩的规模决定了本项目的园林是本项目除物业以外的又一产品 主体。 项目的地形具有两大组团结点、一端狭长和地块内坡度较大的特点。 □ 本项目园林设计方向建议 在核心竞争力的分析当中已说到本项目之主核心竞争力重在产品的打造上，而作为产品打造中的主体之一一 — 园林设计便成为产品类型中尤为重要的一方面。 从以上相似项目的类比中也可看出，各项目都很重视自身的园林设计，都想打造出亮点，但却都无明显特色可言。 建议本项目的园林设计上合理利用项目地形特色，并重点构筑项目自身的主题概念和风格特色，其设计方向应有以下几方面： * 需要给园林设计附予一定的文化主题概念，与项目所营造的生 活状态和文化特质相协调，制造形象的差异化； * 要与建筑、江景相映成趣； 体现文化底蕴与特色的重点； * 园林将是本项目所倡导生活模式的表现与演绎。 5） 户型设计 □ 当前市场可类比楼盘的园林设计 项目名称 主力户型 空间类型 各户型销售走势 特色 美堤雅城 一期： 1282 套 3*2(98117㎡ )： 73% 2*2(7884 ㎡ )： 27% 二期： 833套 2*2(7697 ㎡ )： 42% 3*2(102104 ㎡ )： 54% 平层为主，少量错层 从目前来看，两房销售较三房快 骏逸天下 一期少量二房，二 期全部为三房与四房 2*2： 6574㎡； 3*2(带入户花园 )： 96110㎡； 3*3(错层 )： 114 ㎡； 4*3(错、保姆房 )138 ㎡； 跃层： ㎡ 多为平层，辅少量错层与跃层 三房、四房较二房销售快 入户花 园与180 度的在大飘窗设计 阳光 100 国际新城 3*2+功能房 (132 ㎡ )： 25% 3*2( ㎡ )： 26% 2*2+多功能房 (93 ㎡ )： 26% 平层 户型方正， 米大开间，双阳台 3*2( ㎡ )： 25% 上江城 1*!； 3%； ㎡； 2*!； 5%； ㎡； 2*2； 10%； ㎡； 3*2； 70%； ㎡； 101106㎡、 ㎡(带保姆房 )； 4*2； 10%； ㎡ 跃层； 2%； 180221 ㎡ 多为平层，辅以少量跃层 小面积户型走势好于大面积户型，但景观面好的大面积的户型销售也较好 三角凸 窗设计；主卧室带观景阳台。 金砂水岸 2*2； 20%； 7080 ㎡ 3*2/3*3； 65%； 100107 ㎡ 4*2/ 4*3； 15%； 117130 ㎡ 多为平层 每种房 型销售比较平均 180 度大飘窗 东方港湾 2*2； 25%； 7080 ㎡ 3*2； 60%； 100107 ㎡ 4*2； 10%； 117113 ㎡ 多为平层，辅以少量跃层 每种房型销售比较平均 户型全面，主 卧、次卧异型阳光飘窗 金沙港湾 2*2。 25%。 ㎡ /㎡。 ㎡。 3*2/3*3； 55%； ㎡、 ㎡ ㎡； 4*2/4*3； 10%； ㎡； 跃层； 10%； ㎡、㎡、 ㎡； 多为平层，辅以少量跃层 两房与紧凑型户型销售较好，另外景观好的大户型销售也比较好 主卧带 大型观景阳 台或180 度弧开落地玻璃阳台； □ 本项目自身特征 针对户型，本项目自身目前所具备的最大特征便是滨江而建，视野开阔，无遮挡江景资源。 □ 本项目户型设计方向建议 项目销售情况在一定程度由其户型设计的优劣决定的，从以上类似项目可以看出，目前的滨江项 目的户型面积趋大，多为三房与四房，除了少数项目的紧凑户型销售好于大面积户型外，基本上都销售比较平均，而朝江面的，景观极好的 大户型销售尤为好，因此，以此为鉴并结合本项目自身情况，建议本项目户型设计方向： * 景观良好的楼宇，临江面以面积稍大的三房、四房为主，配以少量紧凑三房； * 景观稍差的楼宇，朝江面为三房户型，背江面为二房户型； * 空间类型以平层为主，配置一定比例的错层，并在景观良好的局部楼宇顶楼辅以少量跃层； * 户型的设计应最大限度的展现本项目的景观（江景、园景）优势，大多数户型可以看江。 户型配比建议如下： 户型 套内面积（㎡） 套数配比 二房 65－ 80 20% 三房 90－ 100 30% 105－ 115 20% 四房 125－ 135 30% 顶楼跃层户型数量少，根据标准层户型确定户型面积。 6)商业 □ 当前市场可类比楼盘的配套设置 项目名称 商业规划情况 特色 美提雅城 中间交叉两条街道规划为中高档商业区域，其中纵向的步行街长达 1 公里，从江边蜿蜒至山顶 无明显特色 骏逸天下 规划一条商业街 无明显特色 阳光 100 国际新城 近 200 米高的 5 星级酒店、登山步道、商业街、美食中心等 无明显特色 上江城 商业面积 5898 平方米 无明显特色 金砂水岸 占地 9000 ㎡、总建面 5200 的㎡新贵生活精品一 条街 无明显特色 东方港湾 建筑面积达 2 万平方米的商场。 200 米约克风情街 金沙港湾 在建筑的 1－ 2F 设计为商铺 无明显特色 □ 本项目自身特征 就本项目商业而言，本项目与未来即将建成的滨江路相连，项目周边缺少成熟的商业配套，周边 项目正在规模建设自身商业设施，其规模量都超过自身业主的需求。 □ 本项目商业规划方向建议 依据本项目所处区域南岸经开区的商业体量与分布，目前而言虽然商业设施尚有所欠缺，商业氛围不够浓厚，但同时其商业消化能力也相对不足，可现在开发项目骏逸天下与美堤雅城已经有想当的商业规划 ，以美堤雅城为例其规划的商业步行街长达 1 公里、宽 50 米，因此可预计未来该区域的商业供应量将会很大，为了规避激烈的竞争以降低风险，建议本项目商业规划方向： * 首先：控制本项目商业供应体量，以满足本项目小区内客户需求为基础目标； * 再者：可以与滨江路相连段规划商业，以餐饮娱乐为主，作为南滨路的沿展与补充； * 最后：将商业打造出自身特色，既与其他项目存在差异性，同时又与本项目之整体形象相一致，将其打造成为该区域沿线一道亮丽风景线。 项目功能定位 本项目功能定位为：以住宅为，辅以少量滨江商业和社区商业 项目档次定位 本项目档次定位为：中高档住宅项目 档次定位理由： □ 本项目地处南岸经开区，周边物业的档次均较高而且销售情况良好，该区域较高的档次度已获得客户基本认同，也具备一定的市场美誉度，因此本项目可在此基础之上，将档次定位为中高档次 □ 本项目滨江而建，拥有绝佳的江景资源，随着沿江地块的大量开发，其地理位置的稀缺将逐渐显现出来，则本项目的价值也将获得进一步提升，具备打造中高档项目的地段基础。 □ 项目周边配套不足，公交线路极少，对客户形成了拥有自驾车的要求，因而主力客户将是具有一定经济实力的中高档客户群 体。 项目价格定位 1） 当前市场可类比楼盘的主力价格 项目名称 入市价格（元 /㎡） 目前整体套内均价（元 /㎡） 美提雅城 2300 3000 骏逸天下 2900 3300 阳光 100 国际新城 3700 3700 上江城 2700 3200 金砂水岸 3300 3800 东方港湾 2900 3400 金沙港湾 3300 3600 2) 本项目价格建议 从本项目自身而言，占地 360 亩的规模以及毗邻长江的特点，决定了本项目将是小区型的景观住宅物业；而本项目从工期而言，预计将在明年 3 月动工，分三期开发，其 开发周期较长，同时参与本项目毗邻的骏逸天下，其目前销售均价为 3300 元 /㎡，那么在此基础之上，并结合本项目目前自身情况，建议本项目住宅： 一期：套内均价： 4000元 /㎡ 二期：套内均价： 4800元 /㎡ 三期：套内均价： 6000元 /㎡ 项目整体：套内均价 5000元 /㎡ 3） 价格定位的理由 □ 整体市场价格未来增长趋势 自 90 年代后期重庆房地产市场兴起以来，市场价格逐年走高，特别是近两年。 但由于重庆房价起点较低，以至于至到目前的市场价格相对于国内其他大中城市而言仍处于较低水平。 鉴于目前重庆经济发展势头良好（ 近两重庆经济已连续保持了两位数的增长， 2020 年 GDP 增长更达到 %的增幅，创重庆直辖以来最高记录）、城市基础设施建设加快（旧城改造加快、路桥等基础设施建设加快）以及城市化进程的加快等利好因素，因此目前重庆房地产市场仍是一个增长型的市场，市场供需都将保持较快的增长，预计包括南岸区在内的整体市场价格在未来若干年内都将保持一定的增长势头。 据近两对南岸楼市的跟踪调查，在 2020 年上半年，在所有一线在售 31 个项目中，主要以套内面积价格 2200－ 3300 元 /㎡区间段为主，而目前南岸楼市在售一线项目的主要销售 价格已涨至 2800 － 3300 元 /㎡，去掉楼盘自身规划及素质提高外，预计纯市场涨价应在 300－ 500 元 /㎡左右，平均年增长率达 16%。 （楼盘价格增长情况详见 《市场研究报告南岸区区域楼市研究篇》） 因此由于本项目的开发周期尚需较长时间，而以此重庆市整体市场价格大环境的未来增长走势，不难预测本项目的销售价格将随着这一趋势而逐年攀升，所以本项目二期、三期价格定位具有一定的增长幅度。 □ 区域市场日渐成熟 本项目所处经开区随着众多项目的开发与建成，其区域配套将日渐完善与成熟，其区域价值也将逐年攀升，以骏逸天下与美 堤雅城为例，其入市价格与目前销售价格分别上涨了 400 元 /㎡与 700元 /㎡，随着其后期的进一步开发，价格比今年高是自然，且档次、质素等方面又均高于骏逸天下与美堤雅城，那么本项目首期均价达到 4000元 /㎡将是必然。 □ 江景楼盘的稀缺 近来随着大量沿江地块的开发，可预计不久，类似于本项目这种既距离主城区相对较近，又具备优秀的江景资源的滨江楼盘供应将会越来越稀少，所以本项目这一稀缺优势将随着开发的发展进程日渐显著，也进一步增大了本项目的价格上升空间。 □ 品牌的逐步树立 随着项目首期的亮相，市场对本项目具备一定 的认知度，而本项目自身的优良素质与开发商的品牌也将随着后续的开发而逐步被市场认可，美誉度也交逐渐树立，项目价值也在开发过程中获得提升，因此本项目的销售价格必将在开发进程中稳步上升。 项目形象定位 1） 当前市场可类比楼盘的形象定位 项目名称 形象定位 美提雅城 南岸 90 万平方米新市镇，中国传媒文化社区 骏逸天下 重庆罕有三重景观滨江高尚社区 阳光 100 国际新城 CBD 中央商务区，新重庆的城市梦想 上江城 回忆之城 2)本项目形象定位 形象定位： 豪放文脉演绎现代水岸华府 诠释： 豪放文脉――意在为 本项目注入一种文化气质。 是那种江畔迎风而立，衣裙翩飞，滚滚长江东逝水的一腔豪迈；是那种高山流水，豪放不羁地，古今多少事都付笑谈中的人生感悟；更是那种醇水长滩，心灵归真，惯看秋月春风的文化底蕴。 “豪放文脉”是本项目的精神灵魂，没有哀婉，没有哭泣，只有意气风发，和“人生苦短”的叹息。 我们不禁相声那阙《西江月》： 滚滚长江东逝水 浪花耀淘尽英雄。 是非成败转头空， 青山依旧在， 几度夕阳红。 白发渔樵江渚上， 惯看秋月春风。 一壶浊洒喜相逢， 古今多少事， 都付笑谈中。 是“只争朝夕”的英雄气概，也是“一壶 浊洒喜相逢，古今多少事，都付笑谈中”的释怀。 本项目所描述的文化气质正是目标人群的人生态度 —— 在社会上积极打捞，在家中平静自己的思想，淡然面对纷杂的世事，享受心灵的宁静。 人面对滔滔流逝的江水时，会发出“逝者如斯”的人生感概，会从大历史长河的角度看待自己和自己烦恼的事情，会醒悟事事不必太过认真，一切都可以宽心释怀，淡然处之。 因而，毗邻长江的本项目可以根据有一定人生经历的中高档目标客户群体的这种心理需求，表现在楼盘文化上。 实现通过一种文化的演绎，与目标客户之间发生共鸣。 现代 —— “现代”的人，“现代”的居所 ，“。