大华集团房地产开发流程管理

大华集团房地产开发流程管理内容摘要：

支付配套费申 请 基 地编 码工 程 报 监新 型 墙 体 协议施 工 招 标 管理 资料 项 目 竣 工 阶 段 报 建 流 程 图支 持 性 文 件销 售 经 营 部 项 目 经 理 部总 经 理办 公 室项 目发 展部单 体 竣 工竣工面积实测测量规划验收办 理 房地 产 权初 始 登记 及 大产 证办 理 〈 竣 工验 收 备 案 证书 〉办 理竣 工档 案验 收消防验收人防验收四大管线验收园林验收总 体 竣 工交 付 使 用 许可 证资质证明完 成 填 报〈 住 宅 使用 说 明书 〉《 住 宅 质量 保 证书 》粘 土砖 核实 手续管理 资料 ： 规 范各项目绿化管理，加强流程管理控制绿化工程的质量和观感，达到设计效果。 ： ： 种植时间规定：种植宜在每年 11 月上旬 —— 第二年 4 月底以前，避开高温季节，应在入伙前 23 个月完成。 为保证入伙即达到入住效果，入伙时间尽量避开每年 8 月 12 月。 项目专业工程师应熟悉施工图纸，领会设计意图，明确标准要求，发现问题及时反馈设计部加以完善。 项目部组织设计部、设计院、监理、总包及专业分包等单位参加设计交底，消除地下管线、种植土壤环境 对绿化种植的不利影响，形成图纸会审记录。 绿化施工单位编制绿化施工方案，不良施工条件下要有保证成活率和入伙时效果的专门措施。 经监理审核后，报项目总经理审批。 （附表一） 绿化施工前组织设计部、监理、总包、专业分包等单位召开现场协调会，就上下道工序的交接、地下管线实际位置交底、苗木进场计划及验收、成品保护等明确要求和责任，并纳入总包管理范围。 定位放线要求监理专门复核，项目部检查复核记录。 熟悉设计图纸 （项目部） 组织设计交底 （项目部、监理） 施工方案审批 确认效果标准 （监理、项目部） 组织工序交接、管线协调 （监理） 苗木进场及定位验收 （总包、监理） 成品保护 （总包） 验收 （监理、项目部） 种植施工 （总包） 管理 资料 材料进场验收由监理负责，根据进苗清单验收进场苗木的品种规格，发现问题及时反馈、协调。 项目部监督检查 、协调。 （附表 三） 施工单位根据设计要求进行种植施工。 监理对种植位进行复核，加强过程控制。 （附表四） 成品保护工作。 对苗木的的养护和保护，如高大苗木的固定支护、主干麻绳缠绕、夏季遮阴、冬季防寒措施等。 对周围已完工程的成品保护，防止浇水、土方平整对周围的污染。 养护区域设置明显警戒标志，派专人现场巡视，必须进入养护区域进行施工的，项目部应执行许可申请制度。 （附表二） 监理组织完成绿化工程验收后，由项目部、设计部进行总体验收，并做好验收记录。 准： . 《城市绿化工程施工及验收规范》 CJJ/T0899 . 《行道树载植技术规程》 DBJ085496 . 《大树移植技术规程》 DBJ085396 . 《草坪建植和草坪养护管理的技术规程》 DBJ086797】 附：绿化施工控制要点 . 绿化苗木栽培土方必须具有满足园林栽培植物生长所需要的水、肥、气、热的能力。 在苗木根系生长、发育的范围内，严禁建筑垃圾及其它有害物质混入。 . 盐碱土方必须进行改良，达到脱盐土标准，即含盐量小于 1g/kg 方能栽培植物。 . 栽培酸性植物的土壤， PH 值控制在 ～ ，无石灰反应。 . 栽培土层下若遇到不透水废基等物，应按照上海市标准《绿化技术规程》DBJ087598 中的有关规定处理。 . 乙方需对土壤进行抽验并将相关检验报告提交项目部及监理。 . 在绿化范围内回填土应在上道工序进行清理后进行。 . 苗木种植之前应先进行苗木定位放样。 绿化施工方应安排具有经验的放管理 资料 样人员对图纸进行放样。 . 若遇到地下管线等问题需及时与项目部、监理取得联系。 . 经甲方及监理确认后方可进行苗木种植。 . 各类草坪的覆盖度应达到 100％，无集中空秃。 达到覆盖度 100％所需的时间，满铺草坪应为一个月时间，籽播、播茎、分株、植生带草坪应为三个月。 . 各类草坪铺植前需对土方进行细平，并进行适当浇水使土方沉降均匀。 细平后土块直径不得大于 3 厘米，最后进行铺植。 密铺：应将选好的草坪切成 300 毫米 *300 毫米、 250 毫米 *300 毫米、 200毫米 *200 毫米等不同草坪顺次平铺，填土密集，块与块之间应留有 10～ 20 毫米缝隙，再行填土，铺后及时滚压浇水，若草种为冷地型则可不留缝隙。 点铺：应将草皮切成 30 毫米 *30 毫米点种。 宜用 1 平方米 草坪可点种 2～5 平方米面积。 草坪草长到 60～ 70 毫米时，应进行修剪，修剪后高度冷地型为 50 毫米，暖地型为 40 毫米。 大面积草坪修剪应用轧草机，严禁使用割灌机。 草坪翻土深度不得小于 200 毫米。 . 落叶灌木挖掘和栽植应在春季解冻以后发芽以前或秋季落叶后地冰冻以前种植；常绿灌木的挖掘和栽植应在春季土壤解冻后，发芽以前进行，或在秋季新梢停止生长后降霜以前进行。 . 种植边线放样→土壤改良施肥→土壤耙细、整平→花苗分块、修剪→均匀栽植→浇透水→切边、养护管理→验收 . 灌木种植坑槽的有 效土至少 50 厘米。 乔木坑槽的有效土至少 1 米。 树木定向应选丰满完整的面，朝向主要视线，孤植树木应冠幅完整。 带土球树木栽植：在坑槽内将种植土壤填至苗木土球底面高度，将土球放置在填土上面，定向后方可打开土球包装物，取出包装物，（如土球的土质松软土球底部的包装物可不取出），然后从坑槽边缘向土球四周培土，分层捣实，培土高度到土球深度的 2/3 时，作围堰，浇足水，水份渗透后管理 资料 整平，如泥土下沉，应在三天内补填种植土，再浇水整平。 裸根树木的种植：按根群情况先在坑槽填适当 的种植土，将根群舒展在槽内，周围均匀培土，并将树干梢向上提动或左右移动，扶正后边培土，边分层捣实，然后沿树木坑槽外缘作围堰，并浇水，以水份再向下渗透为度。 非种植季节栽植，应按不同树木采取相应的技术措施 最大程度的强修剪至少保留树冠的 1/3 凡可摘叶的应摘去部分树叶，但不可伤害幼芽。 夏季必要时搭棚或挂网遮荫，并保持定时喷雾、浇水，在树干上最大范围缠绕草绳、麻布等以保持二、三级以下的树干在浇水后湿润；冬季要防寒。 乔木种植后应在根系萌发时浇灌生根水，促使其生长，对在运 输途中，损伤的树干，应加强覆盖、包扎以防止水份蒸发。 挖掘裸根树木根系直径及带土球树木土球直径及深度规定如下： 树木地径 34 厘米，根系或土球直径取 45 厘米。 树木地径大于 4 厘米，地径每增 1 厘米，根系或土球直径增加 5 厘米。 树木地径大于 19 厘米时，以地径的 2π倍（约 倍）为根系或土球的直径。 无主干树木的根系或土球直径取根丛的 倍。 根系或土球的纵向深度取直径的 70%。 ： 《施工组织设计内部审批表》（ 不易成活树 /草种保证成活审批 ） 《小区灌木、草皮破掘审批表》 《绿化进苗验收台帐》 《绿化种植确认单》 管理 资料 项 目 前 期 阶 段 报 建 流 程财 务 部成 本管 理 部设 计部市 场 营销 部项 目 经 理 部 支 持 性 文 件项 目 发 展 部办 理 签 署《 国 有 土地 使 用 权出 让 合同 〉 手 续报 计 委 办 理年 度 商 品 房计 划办 理 《 建 设 用地 规 划 许 可证 》办 理 缴 纳土 地 出 让金 及 契 税办 理 《 土地 证 》支 付 地 价产 品 定位 策 划总 体 方案 确 定项 目 可 行性 报 告项 目 投 资估 算 书项 目 论证 资 料移 交配 套 征 询配 套 条 件 审核 意 见 书 管理 资料 室外混凝土道路管理流程 加强流程管理来控制混凝土路面的质量和观感，确保达到设计效果。 ： 各项目混凝土路面工程，包括园路和车行道。 ： ： 设计部专业工程师明确对道路效果的要求，将项目特点和效果交底到项目部。 项目部工程师熟悉施工图，领会设计意图，明确标准要求，发现问题及时反馈设计部加以完善。 监理单位组织项目部、设计部、设计院、监理、总包及专业分包等单位参加的图纸会审，形成会审纪要，完善、深化施工图达到设计要求。 总包（或专业施工单位）编制道路施工方案（可包含在室外工程施工方案内），经监理审核，项目部工程 师补充审核意见和工作要求，项目总经理批准。 “样板引路”。 项目部组织工程部、监理、总包封样定板，做好记录。 现场做样板路段，经项目部、工程部、设计部确认效果，形成《实物样板确认记录》。 根据样板效果，落实大面积施工的管理措施。 总包事前进行分项工程技术交底，并报监理和项目部备案。 监理负责过程控制，项目部监督检查。 监理重点加强开工前检查（方案审核、开工准备的检查）、定位标高的复测、道路厚度、排水坡度等的控制形成书面记录，明确分缝做法，按 1： 1 的比例对井盖、边线、分缝等做好放样。 （管井密集的地方 要求总包用石灰线放样，提前做到定位合理。 ）旁站监理，重点对路基的夯实、混凝土质量抽查、泼水检查路面平整度和排水坡度、窖井的定位和几何尺寸控制，并形成过程中记录。 控制施工图质量 组织图纸会审 施工方案审批 材料封样、实物样板 确认 大面积施工，成品保护 验收 管理 资料 成品保护 混凝土路面的养护，采取薄膜加麻袋覆盖等措施，浇水养护。 冬（夏）季施工应制定针对性措施。 养护区域设置明显警戒标志，派专人现场巡视，严禁车辆、无关人员进入。 监理组织道路工程的验收工作，项目部参与，做好验收记录。 根据工程实际进度要求，可分段组织。 附：室外混凝土道路工艺控制要点 1. 主要施工流程： 道路、窖井定 位→路基施工，标高控制，铺设过路管→支模，标高复核→砼路面施工→养护，伸缩缝、胀缝、防滑缝施工→道路侧石，咖喱井搁栅安装→窖井盖座的浇捣→沥青油膏嵌缝 2. 控制要点： 道路、污水窖井、咖喱井定位 严格按设计图纸提供的坐标和尺寸进行道路定位测量。 定位测量完毕，要认真进行复核，确保道路位置尺寸、道路与已建建筑物的位置尺寸等准确无误。 如发现现场定位与设计图纸有出入，要及时通知设计院和公司设计部到现场协调解决。 对于道路上的雨、污水井，为了整齐美观，其位置应与道路边线平行。 倘若道路上只有一支雨 （污）水管道，则应将该支管道沿程雨（污）水井布置在道路中间位置，若有两支管道，则应分别布置在道路的宽度的四分之一和四分之三处，且雨（污）水井的位置应相互错开。 道路两侧的咖喱井应根据设计及规范要求布置，一般 1216m 布置一个，个别部位如道路转弯处等要适当增加咖喱井，原则上道路两侧的咖喱井应相互对称布置，以便于道路纵向坡度的设置，咖喱井的位置应尽量靠近雨水井，以减少排水支管的长度，节约成本。 有雨（污）水井，咖喱井定位以后，即组织人员开始管井施工，其砌筑高度至道路砼底。 路基施工 道路路基处理由设计院根据勘察报告专门设计，防止不均匀沉降。 路所处位置的土层挖至设计标高，对于松散土，弹簧土要全部挖掘干净，用碎石或建筑垃圾分层回填夯实进行加固处理。 用打夯机对道路路基进行夯实。 管理 资料 铺设砾石砂及三渣层，分层铺设，用振动式压路机碾压密实。 雨（污）水窖井盖座留置。 雨（污）水井盖座砼应与道路砼分开浇筑。 因此，盖座位置应先支模分隔，一般留置 13001500mm 正方形空缺，除去四角。 碎石调平处理，在碾压好的三渣层上铺设一层约 20 厚 520 粒级碎石， 以填平碾压时形成的凹陷，然后洒水浇湿，并用打夯机夯实。 按设计和配套要求铺设过路管，避免以后挖路排管影响整体效果。 模板施工 模板要求采用定型钢模，支模时抄好标高，控制好路面横向和纵向的排水坡度。 模板缝隙处理。 所有模板与路面接触的下口均用 1： 3 水泥砂浆封堵密实，以防砼振捣时漏浆。 砼路面施工 车行道砼标号不低于 C25，园路砼标号不低于 C20。 4m 宽以下道路分段每段一次性浇捣， 7m 道路分段每段分两半。