工程维修管理作业指导书

工程维修管理作业指导书内容摘要：

借出，如有损坏按原物赔偿。 10)较大型的专业工具应随用随借，当日归还。 11)因人员岗位变动或离职，个人工具如数交回。 12)所有工具都要进行建帐管理，做到帐物相符，使用者必须在各自的工具清单上签字。 13)维修主管作好工具的登记工作，定期对个人领用工具及公用工具进行盘点核实。 14)维修工具的档案记录由维修主管管理保存。 05 安全用水、供水管理制度 目的 确保符合深圳市安全用水管理的有关规定。 适 用范围 适用于 深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司 服务中心 工程维修部。 内容 根据市安全用水管理的有关规定，结合本海宁公寓 和 海宁广场的具体情况，对海宁公寓和 海宁广场供水管理规定如下： 1) 凡属海宁公寓 和 海宁广场范围内的供水系统（即自来水公司向本海宁公寓 和 海宁广场供水总表以内的）一律由 服务中心 管理。 2) 用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。 3) 用户不可随意更改海宁公寓和 海宁广场供水管道。 4) 有以下现象的均属偷水行为， 服务中心 将按下列规定处理： ，除当场停用、按最大流量和使用时间加倍追计水费 外，赔偿海宁公寓和 海宁广场损失。 ，除按用水量和使用时间加倍追计 水费上，赔偿海宁公寓和 海宁广场损失。 ，不管 停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿海宁公寓和 海宁广场损失。 5) 用水要注意节约，阀门开启以够用为宜，不得滥冲滥放， 提倡用完即关的良好习惯。 深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司 工工 程程 维维 修修 管管 理理 作作 业业 指指 导导 书书 文件编号 HNWI002 版本 /版次 A/0 页码 15/66 生效日期 202011 6) 能在低区用水的，不要到高区取水。 7) 用户违反安全用水规定，拒绝 服务中心 工程维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。 相关记录 《生活水池清洗记录》 06 运行值班电工交接班制度 目的 从组织措施上保证操作运行安全及工作质量，区分职责范围，不出人为安全责任事故。 适用范围 适用于 深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司 设备设施（中央空调系统、供配电系统、发电机组、给排水系统等）的运行管理。 内容 1) 接班人员必须提前 10 分钟到岗，进行交接班的检查工作。 2) 首先查看运行记录，详细了解上班的运行情况、负荷情况以及有无事故或事故隐患。 交班人员应主动介绍本班工作情况和注意事项。 3) 检查各设备、设施的运行参数，如电压、电 流、液位或显示的其它信号和保护装置是否正常。 4) 检查各设备、设施的负荷状况。 5) 机房内各空调、通风以及照明是否正 常； 机房内噪声情况是否正常。 6) 检查公用工具、安全防护用品等是否齐全和处于良好待用状况。 7) 检查各设备机房的卫生情况。 8) 以上工作正常方可办理交接班手续，交班者在未办理完交接手续前，不许离开工作岗位。 9) 在事故状态下，不能进行交接班。 接班人员在当班人员要求和主持下协助处理事故。 若事故一时不能处理完毕，在征得接班人员或上级同意后，方可进行交接班。 10)醉酒者不允许上班，且作旷工处理。 11)认真填写交接班记录，双方签名。 深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司 工工 程程 维维 修修 管管 理理 作作 业业 指指 导导 书书 文件编号 HNWI002 版本 /版次 A/0 页码 16/66 生效日期 202011 六、设施设备维修养护管理规程 07 设备（设施）抢修管理规定 常见的设备（设施）应急故障及分类 1）机电设备（设施）类 a 电器：变压器高低压配电室、电源配电箱跳闸等故障影响到空调、给排水、消防、电梯的运作。 b 给排水：给水泵、排污泵故障，影响到用水不能正常供应，地下室排水不能及时排出，水管、阀门漏水、爆裂。 c 消防：自动报警联动台、电脑、消火栓系统、自动喷淋系统故障影响到消防监控及灭火功能，水箱、水管、阀门爆裂、泄漏。 d 电梯：电梯故障影响到正常办公时间上、下楼的交通，电梯困人等。 e 智能化：门 禁、门磁、道闸的故障影响到车辆通行、呼救、人员出入等。 2）自然灾害 a 台风或暴风雨：深圳市气象局发布的气象预报，挂 8 号风球或三级红色暴雨信号以上。 b 地震及其他自然灾害：事故发生时，公司领导应组织员工抢险救灾，将损失降低到最低，并及时向当地政府汇报。 应急措施 1) 任何岗位当班员工发现设备设施故障将影响海宁公寓 和 海宁广场正常运作时，应立即用对讲机或电话通知消防监控中心值班人员或维修主管、 服务中心 经理。 2) 台风或暴风雨来临前， 工程维修部 应组织人员做好相应准备，且维修主管必须到现场值班，发生异常情况时，随时 组织抢修，发生重大情况应及时向 服务中心 经理和公司领导汇报。 事态控制 1) 服务中心 经理或维修主管接到确认应急故障后，应组织相关部门员工及时赶赴现场，根据应急故障的类型、专业等安排抢修，有必要时成立临时应急小组。 2) 服务中心 经理和维修主管赶到现场后，应立即了解事态的状况，决定是否调动安全员、清洁部门配合，是否通知客户及采取更大的行动。 深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司 工工 程程 维维 修修 管管 理理 作作 业业 指指 导导 书书 文件编号 HNWI002 版本 /版次 A/0 页码 17/66 生效日期 202011 3) 维修主管 在处理应急事件过程中，首先应初步判断故障原因，带领当班员工采取应急措施，阻止事态扩大，直至排除故障，恢复系统运作。 4) 对于分包的维修、保养项目，在控制事态的同时，应及 时通知维修、保养单位派人抢修。 5) 对于大漏水现象，应首先关闭管道上的相关阀门，关停相应水泵。 现场利用消防水带、水桶等工具排水到卫生间或地漏，并及时清洁地面再安排抢修。 6) 对于消防维修应保持水箱正常水位及消防系统的正常工作。 恢复运作 1) 简单的应急故障应立即排除，并恢复正常运作。 2) 重大故障排除并恢复正常后 ,维修主管应填写《设施设备重大故障 (事故 )报告表》上报 服务中心 经理和公司领导处理。 08 房屋本体及公用设施维护管理规定 目的 对房屋本体及公用设施进行养护及修缮，满足使用功能，延长使用年限 保证其使用安全及完好状态，特制定本规程。 适用范围 1) 适用于 工程维修部 对房屋本体及公用设施的维修、养护和修缮。 2) 本规定中的房屋本体：指房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位、抗震结构部位、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、公用排烟道、电梯、共用机电设备、防盗监控设施、本体消防设施及本体上下水主管道等。 3) 本规定中的公用设施 :指区内道路、公用部位照明、沟渠、池、井、园林绿化地、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。 职责 1) 工程维修部 负责公用设 施的日常巡视检查。 2) 维修主管负责每月对房屋本体的巡视检查，负责按照《房屋本体保养、维护周期一览表》上的要求组织对房屋本体设施的维护及保养。 并负责所有中修以上房屋本体及公用设施维修项目的申报和施工的现场监督工作。 3) 工程维修部 负责房屋及公共设施的日常养护及零星小修。 负责大、中修或改造、翻新项目的申报及配合实施、验收。 工作程序 ： 深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司 工工 程程 维维 修修 管管 理理 作作 业业 指指 导导 书书 文件编号 HNWI002 版本 /版次 A/0 页码 18/66 生效日期 202011 1) 房屋本体及公用设施的接管验收 按照公司《接管验收工作手册》执行；属房屋本体类的电梯及公用机电设备的管理，按照《公用设备（设施）管理规定》执行。 2) 房屋本体及公用设施的标识 a. 大型 公用设施应标明具体的场所或名称，如有必要还需说明其使用方法。 b. 房屋本体及公用设施的档案管理 c. 工程维修部 负责建立房屋本体及公用设施的图纸档案 d. 房屋本体及公用设施的使用、监控 3) 维修主管每月对房屋本体进行检查，并将检查的情况填写在《房屋本体月巡视检查记录表》上，在检查中发现的问题由维修主管填发《派工单》，安排工程人员进行维修。 4) 对房屋及公用设施的维护、修缮 ,属保修范围内的，联系相应的保修单位按照相关的协议、条款及政府规定处理；对不属于保修范围且自身没有力量维护修缮的，可对外委托维修。 5) 房屋本体的维护、修缮原则 a. 小 修工程由 工程维修部 组织完成，中修以上工程应委托有专业资质的单位完成，一般采取招投标的方式择优录取。 b. 客户进行室内装修前，须按相关程序提前报批。 未经批准，不得改变房屋主体结构、外貌和用途；不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、屋面（包括裙楼）及通道进行凿、拆、搭、占。 在装修过程中， 工程维修部 应派专人进行装修巡查，作好记录，发现有损伤海宁公寓 和 海宁广场承重结构的现象，要坚决制止。 c. 人为造成损坏的，由损坏者负责修复或赔偿。 d. 屋架、柱、梁、剪力墙等修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、修补或拆换。 不合理的结构， 若影响安全的，大修时应做整改。 损坏严重的木构件，尽量用砖石砌体或钢筋混凝土代替。 对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补，混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算，采取加固或替代措施。 e. 基础不均匀沉降，引起上部结构砌体弓凸、倾斜、开裂、变形等，应立即联系集团工程部、设计院查清原因，拿出方案，有针对性地加固或拆砌。 f. 玻璃幕墙安装牢固，接缝严密，气窗铰链刚度好，开关灵活且密封好，不渗雨水。 发现有渗水现象，应立即更换铰链或密封圈或作防水处理。 玻璃幕墙发生爆裂，应及时清除碎片，并尽快联系 专业厂家修复。 在未修复前，应以木板遮挡牢固，以防风雨及发生意外。 深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司 工工 程程 维维 修修 管管 理理 作作 业业 指指 导导 书书 文件编号 HNWI002 版本 /版次 A/0 页码 19/66 生效日期 202011 g. 装修工程，室内部分由客户负责维修，公共和室外部分，墙面，吊顶和地面由 工程维修部负责维修，发生损坏 h. 应按原状恢复。 对墙面，应定期刷新，问题严重的应拆补或重铺。 i. 房屋本体结构有损坏的，应修复或拆换，不牢固的应加固。 j. 屋面原结构过于简陋，或流水过长、坡度小，造成渗水漏雨时，应找出原因，针对损坏情况，用防水材料嵌补或做防水层。 k. 屋面上原有隔热保温层损坏的应修复。 l. 室内公用部分墙面如有大理石破损，或内墙灰粉起壳，剥落的，应修复，每面墙若损坏超过三分之一 以上，可铲除重抹。 m. 室外墙面，若有大理石或瓷片破损，应加以修复，如墙面渗漏雨水，应做防水处理。 n. 木门、木栏杆等油漆起壳、剥落，失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构造整件或零件拆换应油漆。 o. 房屋本体保养、维护周期见附件一《房屋本体保养、维护周期一览表》。 p. 房屋完损等级一律以建筑面积为计量单位，房屋完好等级的评定按照国家相关法规、标准执行。 房屋完好率计算公式为：完好房屋建筑面积加上基本完好房屋建筑面积 /房屋建筑总面积。 6) 公共设施养护和修缮原则 a. 小修工程由 工程维修部 组织完成，中修以上工程应委托有专业资质的 单位完成，一般采取招投标的方式择优录取。 b. 公共设施维修均须填写《设备设施故障登记及维修记录表》。 c. 工程维修部主管 负责对日常养护、修缮工作进行监督，并负责检查公共设施的维修质量及工作完成情况。 d. 公共设施维修养护工作按附件 《公用设施维护、保养一览表》中的要求 进行。 房屋 本体保养、维护工作按附件 《 房屋本体保养、维护周期一览表 》中的要求进行。 深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司 工工 程程 维维 修修 管管 理理 作作 业业 指指 导导 书书 文件编号 HNWI002 版本 /版次 A/0 页码 20/66 生效日期 202011 附件： 公用设施维护、保养一览表 序号 项 目 标 准 检查、保养 周期 次数 内容 1 楼梯、扶手 无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形， 牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。 每年 一次 全面检查 每年 一次 修补、刷油漆 2 公共门窗门：木门、铁门、防火门窗、铝合金窗（推拉、平开）、百叶窗 牢固、平整、美观、无锈蚀，开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。 每年 一次 全面检查和保养 每年 一次 木门窗油漆。 3 水箱、水池 完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有个锈钢纱网或塑料纱网密封。 每月 一次 全面检查 每年 一次 清洗水池、水箱。