20xx年某商业地产项目开发前期初步市场调研报告

20xx年某商业地产项目开发前期初步市场调研报告内容摘要：

15 □ 市场发展趋势： ◆ 市场对房地产投资刚开始，目前处在非理性状态 ，住宅处于刚被接受 、 认可阶段，商铺投资有一定需求，但承受价位不容 乐观，市场空间上升不太高。 ◆ 大多数人属一次置业阶段，没有投资、置业经验，对商铺价值认知需要有效引导，市场有一定潜力。 ◆ 工业的 发展 、 经济 的提升 、 人们消费水平的提高，城市功能配套 需求 强烈，目前 却 没有好的商 场，高品位商场 的 开发是经济发展的必然，具有一定市场空白点。 ◆ 政府为提高城市现象，提供 了 更宽松 的 政策环境，在土地供应、配套费的收取上给予 了 优惠政策，刺激有实力的外地开发商的进驻。 ◆ 随着外地开发商的进驻，土地价格逐步攀升，目前已经从 5 万元 /亩提升到 20 万元 /亩（数据来源 2020 年政府工作报告）住宅房价格逐步提升，预计 2020 年应突破 1000 元 /㎡，达到最高价 1100 元 /㎡左右。 XX 商业地产发展有限公司 2020 年 11 月 16 ■ 项目前期分析 □ 项目详 细参数 □ 项目拆迁成本估算 估算说明 本次估算以上海路二层营业房为基准，选定标准基准为标准套（投资户当时以 2 万元购置土地，统一建 商业房） 标准套为两层，每层两间。 土地面积： 48 ㎡ 建筑面积： 96 ㎡ 以此作为本次评估参照标准，具体评估应分套核定，本次只做测算未考虑诸多因素影响。 估算方法选用： 因市场 交易实例尚未收集，本次估算不采用市场比较法，采用收益法和成本法做估价测算。 XX 商业地产发展有限公司 2020 年 11 月 17 估算过程： （一） 收益法 房地产价值 =房地产净收益 /资本化率 依据市场调 查，该地段商铺租金每间每月 300 元，二楼住房每间每月 50 元，每套商住房每月收益 700 元，工商费、税费、水电费支出每套每月 50 元。 年收益： 8400 元 年运营费用： 1200 元 年净收益： 7200 元 购置房地产 资本化率为 8%（投资收益率） 房地产价值： 90000 元 房地产单价： 元 /㎡ 总建筑面积： ㎡ 房地产总价值： 万元 （二） 成本法 土地成本： 万元 按政府当时出让价格（ 2 万元）上涨 40%计算 建安成本： 380 元 /㎡ 依据建筑市场砖混结构工程平均造价 各项费用： 80 元 /㎡ 前期费用、管理费、水电 、 市政配套费等 总成本合计： 元 /㎡ 房地产评估总价值： 万元 项目拆迁费用范围： 万元 — 万元 XX 商业地产发展有限公司 2020 年 11 月 18 □ 项目 SWOT 分析： ◆ 优势：企业、市场、区域、地块 企业 企业目标 是发展县级市场； 目前 县级市场商业已经全面开发，企业完成了第一个店的开发，从项目运作、商业地产开发上已有一定经验，已具备开发下一个店的条件。 市场 没有大型商场运作项目，市场缺乏大型商场 ， 商铺投资有一定潜力。 区域 城市商圈内，商圈内具备商业地产运作空白点 ； 城市发展 ，项目地逐步形成商业中心；汽车站 口岸经济增加项目与乡镇人 口流动； 周边居民区多，有强消费人群支撑。 地块 地块方 正，临三条路，南北贯通 ，易形成商业街； 目前为体校广场，聚集人多，知名度高。 ◆ 劣势：市场、区域、地块 市场 商铺有一定认知度 、 价位偏低；城镇居民收入低，购买力有一定制约； 市场容量有限，商业消费能力偏低。 区域 商圈边缘，需加以商业拉动， 但 具有一定难度。 地块 地块南临丁字路，畅通性差，影响商业街贯通； 目前地块拆迁难度大，影响整个项目运作。 ◆ 机会： 企业 、 市场 企业 第一个项目完成，正做项目开发准备； XX 商业地产发展有限公司 2020 年 11 月 19 市场 政府正加大城市建设，政策有利； 商圈内无商铺供应有一定市场潜力。 ◆威胁 贾湖广场商业街开发，市场吸纳量减少，价位偏低，若不成市，对今后商铺认知宣传有难度。 贾湖广场地价低，又有大量商铺无销售，影响市场。 拆迁一旦拖延时间，影响开发周期。 □ 对策 项目引爆点 —— 企业品牌 、 商圈 —— 树立商业中心地位 市场切入点 —— 产品组合 —— 全新商业模式、商业文化 发展平衡点 —— 分期拆迁（先 上海路后人民路，先体校后商铺 分期拆迁、先拆先建 ） XX 商业地产发展有限公司 2020 年 11 月 20 ■ 项目发展定位 ◇ 产品组合 广场 +购物中心 +商业街 ◇ 发展理念： 改变传统购物习惯和模式，定位逛街、休闲、一站式购物中心 ， 打造 XX 高档、时尚、休闲、精品商业中心； 开创全新商业形态与商业文化模式。 ◇ 区位定位： XX 商业中心 ◇ 产品定位： 全新商业形态、设计风格、商业氛围表现高档化、精品化。 XX 商业地产发展有限公司 2020 年 11 月 21 ■ 项目规划设计方案 □ 步行商业街为两层，进深 12 米，面宽 4 米，单铺 96 ㎡， □ 购物中心由购物广场 +独立外铺组 合； □ 购物中心独立外铺为一层，进深 10 米，门面宽 4 米，单铺 40 ㎡； □ 购物广场二层，一层 4100 ㎡，二层 5400 ㎡； □ 广场分 ： 休闲广场和购物中心门前广场，休闲广场 12420 ㎡（合 亩）门前广场 1800 ㎡； □ 现以本方案进行分析：。