20xx成都中海格林威治城项目后评估报告

20xx成都中海格林威治城项目后评估报告内容摘要：

理评估】 1. 项目背景及合同执行情况  【 ********】项目位于 成都市区东南区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。 成都中海 格林威治城 项目后评估报告 第 5 页 共 29 页  该项目 净用地面积为 ， 容积率。 总建筑面积 ，可售面积 ， 其中住宅 万平方米， 商业 ， 农贸市场 ，车库 ； 不可售面积。  该项目由 ***地产成都公司首次以公开拍卖方式于 2020年 4月 10 日在成都市国土资源局 成功竞得， 2020年 4月 24 日签订土地出让合同，合同执行情况良好。 2. 项目发展期内成都市宏观经济及房地产市场回顾  【 ********】项目于 2020年 4月 24 日签订土地出让合同， 2020年 10月 23日首批A1 区开 盘销售，截止至 2020年 6月 30 日，完成销售面积 万平方米，占全部可售面积的 90％。  在 2020～ 2020年项目主要发展期内，成都市主要宏观经济指标表现良好：  GDP与人均可支配收入稳步增长，分别由 2020年的 1,871亿元和 9,641 元 /人增长至 2020年的 2,750亿元和 12,789元 /人，年均复合增长 ％和 ％；  作为西南部核心城市和重要发展极，发展期内成都市人口集聚效应明显，城市市区人口年均复合增长率达到 ％；  良好的宏观经济发展带动下，房地产投资额呈现逐年高速增长态势，由 2020年的 2020年的 ，年均复合增长率高达 ％。  该项目发展期内，成都市房地产市场总体上亦处于起步上升、快速发展的繁荣时期，主要体现在：  市场总体投入、产出规模持续快速且交替增长： 2020～ 2020年投资额及销售额年均复合增长率分别达到 ％和 ％，且次年销售额及投资额均分别高于上一年度的投资额及销售额，这一方面发映出在此期间宏观意义上当年投资额可以在下一年度收回，另一方面则反映出开发商和消费者均对市场持有良好的预期；  销售量和销售价格同步增长， 2020年全市商品房销售面积和均价分别为 1,533万平方米和 3,592元 /平方米，与 2020年相比年均复合增长 ％和 ％；  供求态势良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。  在政策面上，项目发展期内国家陆续颁布多项法规及政策，开展了对房地产市场的综合治理整顿并逐步加大加深了调控力度，对成都市场及本项目均带来了一定影响。 2020 年 国家出台 “ 国八条 ” 为代表的一系列措施来稳定住房价格，房价涨幅趋缓，下半年成都房地产市场出现一段时间的观望期，本项目销售速度也 受到一定影响。 3. 规划指标变动评估 可研指标 （平 方米） 实际指标 （平方米） 指标变化 （平方米） 变动率 （％） 净用地面积 50,821 50,821 0 % 容积率 0 % 总容积率面积 177,874 181,040 3,166 % 总建筑面积 196,474 208,110 11,636 % ＃可售面积 195,294 197,556 2,262 % 住宅 155,178 143,411 11,767 % 商业 18,516 24,820 6,304 % 农贸市场 3,000 4,256 1,256 % 车库 18,600 25,068 6,468 % ＃不可售面积 1,180 10,554 9,374 % 本项目各项规划指标同可研阶段相比，均有一定的变化，其中主要变动体现在以下成都中海 格林威治城 项目后评估报告 第 6 页 共 29 页 几点：  不可售面积巨幅增加。 项目总建筑面积增加 11,636 平方米，增幅 ％：其中可售面积增加了 2,262 平方米，增幅 ％；不可售面积（包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务 用房等）大幅增加了 9,374 平方米，增幅高达794％，可研阶段对此部分所需的规划面积估计不足。 该部分面积的增加侵占了部分容积率面积，不但将对土地相对成本产生一定影响，而且显然将影响总建安成本及最终盈利。  可售面积总量变化不大，但其中各子物业类型指标变化较大，其中：住宅面积总量变化最大，与可研相比减少 11,767平方米（减少了 ％）；农贸市场面积变化幅度最大，增加了 ％（增加了 1,256平方米）；商业及车库分别增加了 6,300～ 6,400平方米，增幅 34％。  可从各销售物业类型的销售价格和销售率进一 步探讨规划指标变动对收益的影响。 （此项分析中销售数据为此次后评估截至日之“实际发生数据”，而非“预计销售情况”） 销售价格（元 /平方米） 销售面积（平方米） 可研 阶段 实际 建设 增幅 可研 阶段 实际 建设 实际 销售 销售率 ＃可售面积 4,622 5,672 % 195,294 197,556 178,264 % 住宅 4,300 5,309 % 155,178 143,411 140,578 % 商业 * 9,115 9,373 % 18,516 24,820 20,479 % 农贸市场 3,600 12,746 % 3,000 4,256 1,999 % 车库 9 10 % 18,600 25,068 15,208 % （备注：商业物业中包括商铺及写字楼）  住宅部分目前基本销售完毕，实际完成销售面积 98％；实际销售价格与可研相比增幅较大，达到 ％，而实际销售额仅比可研增长 ％， 主要原因为该部分规划指标的减少幅度较大，并未使该部分收益达到最大化， 可 采用分解技术对其进行初步定量分析： P＝ A2 B2－ A1 B1 ＝【（ A2－ A1） B1】 +【（ B2－ B1） A2】 P：收益增加值 A1：可研销售价格 B1：可研销售面积 A2：实际销售价格 B2：实际销售面积 其中：【（ A2－ A1） B1】可理解为售价（市场）变动影响贡献值 【（ B2－ B1） A2】可理解为面积指标变动影响贡献值  商业部分总体销售状况基本良好，目前完成全部可售面积的 83％，且目前实际销售面积超过可研预计销售面积 ％；其售价与可研相比增长 ％，销售总额增长了 ％。 经测算， 该部分物业售价变动因素和指标变动因素对总收益增加值的影响均为正效应，规划指标变动贡献值较大。 目前商业部分物业实际销售价格和实际销售面积均高于可研阶段，说明市场对该类型物业具有一定的需求，该项指标变动较为合理且可产生一定的超额收益。 如若该物业类型存货今后在中短期内仍可以不低于目前售价销售完毕，则该部分物业类型的指标变动将最终确定对项目整体盈利状况产生积极的影响。 成都中海 格林威治城 项目后评估报告 第 7 页 共 29 页  农贸市场实际建设面积为 4,256平方米，与可研相比增加了 ％，实际销售价格与可研相比巨幅增加，增幅达到 254％，但实际销售面积（ 1,999平方米）不甚理想，销售率仅为 ％且尚未达到可研阶段的预计销售面积（ 3,000平方米）， 其原因主要有以下几点：规模超出市场需求、实际销售价格偏高、内部配套设施设备不尽完善合理、周边同类市场竞争激烈等。 虽然该部分物业实际销售收入增加了 ％，但由于该部分物业面积的增加占用了容积率面积且实际销售面积并不理想，因此实际上该物业部分指标变动对项目整体收益最大化造成了一定不良影响。  车库部分实际建设面积面积为 25,068 平方米，与可研相比增加了 ％，但销售面积的实际销售率仅为 ％且实际销售量 尚未达到可研阶段的标准（ 18,600 平方米），而销售价格仅比可研提高了 ％， 因此最终销售成果非常不理想，实际销售总收入仅为可研阶段的 85％。 因此在可研阶段对车位销售价格及销售比率的预测，应在充分市场调查的基础上，进行合理、谨慎的估计。  小结： （ 3,166平方米）且住宅容积率面积减少（ 11,767平方米），这种容积率面积变化差额主要体现在商业、农贸市场及不可售面积的增加上。 其中商业部分规划面积增加（ 6,304 平方米）对项目具有一定的良性作用，农贸市场及不可售面积变动则可能 对项目盈利最大化产生一定负面影响。 今后应进一步在可研、规划和销售各阶段加深对市场研究，客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型面积比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 4. 项目综合评价  销售收入 项目发展期内成都市场虽受到国家宏观调控政策的部分影响，但总体上仍保持快速发展、量价齐升的繁荣态势，在此宏观环境下，本项目各物业类型的实际销售价格亦均不同程度的高于可研阶段，此为销售收入大幅提高的最为主要的因素。 其次，商 业物业的规划面积调整对销售总收入的提高提供了部分贡献，但住宅、农贸市场以及车库的面积调整对总体销售收入为负效应。 今后需进一步加强加深对各类型物业市场容量、价格及面积配比的研究，同时需在可研阶段对车库等物业类型的价格及销售率进行谨慎评估。  投资回收期 投资回收期比原计划略有提前，于 2020年第 4季度回收成本。 【项目规划设计工作评估】 1. 项目基本情况  项目的建筑标准 住宅 商业 结构体系 框支剪力墙 框架 墙体维护材料 空心砖 空心砖 外立面 釉面砖、金属氟碳漆 花岗石材、镀膜玻璃、铝塑板 勾缝材料 水泥砂浆掺加聚合物 水泥砂浆掺加聚合物 外窗及玻璃 断桥铝合金型材，深灰色粉末喷涂表面，摩砂面 断桥铝合金型材，深灰色粉末喷涂表面，摩砂面 成都中海 格林威治城 项目后评估报告 第 8 页 共 29 页 入口大堂 墙面：石材、部分木作；地面：石材；顶棚：石膏吊顶，吊灯 标准层公共空间 墙面：玻化砖、部分木作；地面：玻化砖； 顶棚：石膏吊顶，筒灯  小户型精装修标准 房间名称 部 位 装 修 标 准 客厅 地面 （强化）木地板 墙面 乳胶漆、木质踢脚线 天花 乳胶漆，预留吊灯位 卧室 地面 （强化）木地板 墙面 乳胶漆；木质踢脚线 天 花 乳胶漆，预留吊灯位 卫生间 地面 防滑地砖 墙面 瓷片 天花 铝扣板吊顶 设备 盥洗盆及冷热水龙头、座便器、淋浴龙头及花洒、化妆镜、浴霸 厨房 地面 防滑地砖 墙面 瓷片 天花 铝扣板吊顶，吸顶灯 设备 橱柜，含不锈钢水槽及水龙头、嵌入式炉具、抽油烟机 阳台 地面 防滑地砖 天花 乳胶漆；吸顶灯 其他 户内门及门套带锁；热水器 小户型装修成本分析 :****商务小户型为精装房，物资部通过集中采购，降低装修成本。 精装商务小户型总建筑面积为 5,㎡ ，甲供材料单 方造价约 /㎡。  商务会馆 功能：大堂，咖啡厅，台球室，乒乓球室，健身房，室内羽毛球馆，室内篮球馆，室内恒温游泳池，室外游泳池。 装修标准：精装修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃装饰、石膏吊顶等。 2. 值得借鉴和推广的经验  概念设计 产品策划加强与市场、政策的互动，进行了充分推敲。 延续了历史文化底蕴和人文氛围，利用教育配套，针对客户的文化特征，以“文化融合”作为载体，推出“多元文化，人文都市”的主题，打造兼具深厚内涵和现代气质的“人文大社区”；利用无遮挡临江景观面，在规划、环境和产品设计中贯彻“景观 最大化”，打造“亲水社区”、“亲水生活”；形成以高层住宅为主体的多种中高档精品物业组合的建筑综合体。 项目包含多种物业形态：高层住宅，商务公寓，商业街，临河商务楼，小户型公寓以及会所。 多元化成就了 *******城市综合体的新颖面貌和独特气质。 本项目的案名 —— ****就是取意 GREENWICHVILLAGE 的多元文化特质。  规划设计 针对项目地价较高、物业综合、用地面积有限，商业占地大、容积率高、规划限制多的情况，在明确重点、合理分配、适当组合、综合平衡的成都中海 格林威治城 项目后评估报告 第 9 页 共 29 页 原则之下，在各栋塔楼的布局设计中，重点控制景观、 朝向、主导风向、视野间距等几个要素；在景观利用最大化的同时，兼顾景观的均好性，同时协调景观和朝向关系。 规划为东部住宅区和西部商业区两个区 ,互不干扰，互利共生，并充分考虑项目分期开发的特性和要求。 7栋塔楼布置在园区四周，形成较大面积的中心景园，小区围合而不封闭，提供了舒适的小区内空间；商业布置沿地块周边进行设计，在太平南街开辟内街，扩大商业面积，并增加商业的休闲性，划分较清晰的区域，便于经营管理；并结合入口设置小户型，形成“小户型 +商业”的模式布置；公建配套以不占用沿街商业的口岸用地为原则。  户型设计 在 规划上依据江景景观特点呈级差分布，以均好性，私密性和可变性为设计原则。  弹性空间：户型内部的弹性设计，如采用大开间大跨度结构，内部房间可以自由隔断、组合；户型与户型间的弹性设计，可平面横向变化，如两户打通后可变成一户。  户型平面“三进式”布置：第一进，入户花园或玄关，缓冲空间和半公共的多功能空间；第二进，客。