20xx年10月重庆万州项目市场调研报告

20xx年10月重庆万州项目市场调研报告内容摘要：

不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 倍。 人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上， 提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。 （ 5）严格住房用地供应管理。 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。 今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2 年年均实际供应量。 （ 6）拥有 2 套及以上住房的，禁止再买房。 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 原则上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭， 限购 1 套住房。 对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 （ 7）房价涨幅超过控制目标，将约谈责任人。 （ 8）坚持和强化舆论引导。 二、最新政策导向：新国五条迅疾出台，直击当前调控软肋 国务院总理温家宝 7 月 12 日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。 会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力 度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。 一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。 各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。 二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年 1000 万套保障性住房 11 月底前全部开工建设。 要以对历史和人民负责的态度，切实抓好工程质量安全。 建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。 三要继续 严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。 已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。 认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。 五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。 加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。 【政策分析】： 此次国务院常务会议明确了下半年楼市调控的方向和力度。 当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状 态，一方面要继续加大保障房和普通商品住房供应；另一方面要坚定不移地抑制不合理需求，保持供求关系基本平衡，促进房价逐步回归到合理水平。 7 月 16 日消息，住建部将急查二三线楼市，并正在起草新限购名单。 新一轮调控政策已经箭在弦上。 下半年市场形势将更加严峻。 三、银行资金紧缩 银根紧缩主要通过两个方面来体现：银行存款准备金率及加息。 1） 2020 年大型经融机构存款准备金率调整表： 历 史 调 整次 数 时 间 调 整 前 调 整 后 调 整 幅 度 37 2020 年 1 月 20 日 % % 38 2020 年 2 月 24 日 % % 39 2020 年 3 月 25 日 % % 40 2020 年 4 月 21 日 % % 41 2020 年 5 月 12 日 % % 42 2020 年 6 月 14 日 % % 2） 5 年期贷款基准利率调整表 时 间 调整前年利率 调整后年利率 调 整幅度 2020 年 12 月 23 日 % % 2020 年 10 月 20 日 % % 2020 年 12 月 6 日 % % 2020 年 2 月 9 日 % % 2020 年 4 月 6 日 % % 2020 年 7 月 7 日 % % 【政策分析】： 银行资金层面，限贷、加息，存款准备金率 6 次上调， 7 月 7 日再次加息，市场蛋糕被压缩，资金 渠道被压缩。 银根紧缩，一方面是应对通胀的压力，另一方面则应政府调控要求调节房地产市场。 3）二三线城市部分银行暂停房贷业务 目前重庆、南昌等部分二三线城市的多家商业银行已经暂停个人房贷业务。 不少购房者表示，即便房贷申请已通过审批，贷款也迟迟不能到位。 业内人士认为，在“调控政策 +信贷额度”的双重压力下，一些地区的银行迫不得已对个人房贷业务持续收紧。 与此同时，不少城市的商业银行也在酝酿提高首套房贷的首付比例，太原某股份制商业银行表示：“现在买房最好做好首付四成的准备，商业银行正在酝酿上调首付比例，只不过 是时间的问题。 ” 不少银行业内人士表示，由于信贷额度紧张，银行倾向于将贷款额度给资质优良的企业。 因此，从去年下半年开始，各地商业银行审批个人房贷业务的进度明显放缓。 重庆市一家商业银行的工作人员坦言：“从去年底开始，我们的房贷单子一直是积压着在办，过去一个月就能办下来，现在最快也需要三个月。 ” 银根紧缩，一方面是应对通胀压力，另一方面则应政府调控要求调节房地产市场，将对市场造成以下影响： 开发商资金链雪上加霜； 购房者房贷负担增加，甚至贷不到款； 房价更快进入下行通道。 四、全国楼市情况 市 场严重分化：中小城市高歌猛进，大城市近半下跌 1）全国形势： 近半大城市上半年住宅成交量同比下跌；全国重点城市上半年成交均价走缓，上海、广州、深圳现均价下降趋势。 2020 年上半年全国重点城市住宅成交套数共计 857099 套，同比 2020 年上半年上涨 %，但一线城市住宅成交量变化不一，重庆、武汉和北京均出现住宅成交量同比大跌情况，而广州、深圳和成都却集体上扬。 可见全国住宅成交的同比上涨也有很多二三线城市的贡献。 全国重点城市住宅成交面积共计 万㎡，同比 2020 年上半年上涨%。 住宅成交套数虽有小幅上涨，但其 1 月至 6 月变化却并不稳定；在全国抽样的 6 个一线城市中，上半年住宅成交均价为 元 /平米，其中上海、广州和深圳的 6 月住宅成交均价相比 1 月均出现小幅下降。 另 2020 年上半年全国商用房成交共计 132852 套，同比去年大涨 %。 【市场分析】：从上分析可见，当前在宏观调控背景下，市场分化严重，一方面是二三线中小城市与一线大城市之间的分化；另一方面则是一二线城市之间的分化，广州深圳携手量涨价跌，北京、重庆及武汉成交量齐齐领跌。 正因如此，政府对二三线城市房价过 快增长才要痛下决心实施限购等措施。 城市 2020 年上半年住宅成交量 2020 年上半年住宅成交量 同比变化 北京 43705 51835 % 上海 34363 35823 % 广州 37421 29533 % 深圳 16550 14484 % 苏州 19843 18686 % 杭州 18110 18769 % 重庆 70608 103791 % 成都 37634 34281 % 武汉 50297 67264 % 南京 20203 19854 % 2020 上半年全国重点城市住宅成交均价同比变化表 住宅 上海 广州 深圳 苏州 成都 重庆 1 月住宅成交均价 22992 11649 20205 9573 7312 2 月住宅成交均价 20630 11644 20659 9607 5804 3 月住宅成交均价 21003 11287 19423 97429 6965 4 月住宅成交均价 22085 11377 20345 10020 7469 5 月住宅成交均价 21945 10770 15263 190176 7803 6 月住宅成交均价 21501 10953 17874 10135 7058 2020 年上半年全国重点城市住宅成交均价变化表 2）开发商遭遇问题 资金链问题：据 Wind 数据的不完全统计，已公布 2020 年年报的 39 家两市上市房企，负债合计总额高达 亿元，较 2020 年末增长 %。 而在 2020年上半年的业绩报显示，半数左右的上市房企在上半年处于亏损状态。 房地产资金链正式拉响红色警报。 国家统计局公布的数据显示，二季度企业家信心指数环比回落，其中房地产企业家信心下滑了 点。 房地产企业家信心指数从去年第三季度达到本轮高点后，从今年一季度开始下降，而到二季度，已经是连续两个季度下降。 同时，虽然同比销售业绩良好，但多数开发商上半年并没有完成全年销售目标 的一半。 根据目前的数据，仅保利地产等极少数上市房企半年销售业绩超全年目标的 50%。 如万科仅完成全年 1400 亿元销售目标的 %。 金地集团上半年卖楼 亿元，仅为全年 400 亿元目标的 %。 二季度企业家信心指数环比回落 3）调控政策效果呈现 一场市场争夺战即将打响，绿地等开发商将率先发动 开发商下半年降价跑量 楼市风向标： 27 大名企盘 5 降价 18 打折 6 直减房款 2020 年楼市政策频出，楼市成交量屡次跌至低谷，每日住宅成交量大不如从前，一向备受广大购房者青睐的部分名企也开始面临 销售压力，北京楼市开始了降价打折促销时代。 据搜房网数据监控中心统计，近期，北京的名企盘中有 5盘降价、 18 盘打折、 6 盘直减房款。 其中包括中国铁建花语、绿地新都会国际花都、龙湖香醍溪苑、富力又一城、金科帕提欧Ⅱ美遇、富力丹麦小镇、绿地新都会微堂、合生霄云路8 号等名企大盘。 王石：房价调整势在必行 下一阶段房地产市场中开发企业将面临更为严峻的销售压力，价格调整势在必行，目前已经出现促销优惠的楼盘，优惠力度或将进一步扩大；仍在犹豫是否要降价促销的企业将加快调整进程。 【形势分析】： 大部分上 市公司上半年亏损，下半年将会采取措施扭亏，而大部分公司将采取的措施是降价促销、回笼资金，将加速房价下行通道。 根据经验分析，下半年，在业绩报表的压力下，中国房地产的一场市场争夺战即将打响，对市场极为敏感的恒大地产等开发商将率先发动降价促销战，从而引发更多开发商被迫跟进。 五、保障房因素（ 1000 万套保障房 11 月份全面动工） 政府督战 1000 万套保障房开工 “十二五”期间，我国将新建保障性住房 3600 万套。 其中， 2020 年新建 1000万套， 2020 年新建 1000 万套，其余在三年内完成。 住建部发出 保障房开工的“督战令”： 2020 年 1000 万套保障性安居工程必须在 11 月底全面开工，并强调保障性安居工程建设任务既是经济任务又是政治任务。 【形势分析】： 各地保障房将在年底前集中入市，将极地影响中低端商品房市场，并有可能“自下而上”影响更多的市场领域。 链接：万州十二五发展规划对保障性住房的规划 “着力解决城市低收入家庭的住房困难问题，新建商品房原则上配套建设一定比例的公共租赁住房，累计建设 80 万㎡公租房，并结合回购、改建等方式一并实施，增加廉租住房等保障性住房房源。 加大租赁住房补贴力度，公共租赁 住房的租金标准按照贷款利息、维护费并根据不同地段、不同房屋类别等因素确定。 综合运用规划约束、土地供应、信贷税收等手段，促进房地产市场健康发展。 保障性住房供应量占 25%以上，基本实现住房供求动态平衡，人均住房建筑面积 13㎡以下低收入住房困难家庭基本得到保障。 ” 宏观经济层面 5 月 CPI 同比增长 %，创 34 个月新高 5 月份，居民消费价格同比上涨 %。 其中，城市上涨 %，农村上涨 %；食品价格上涨 %，非食品价格上涨 %；消费品价格上涨 %，服务项目价格上涨。