杭州房地产投资潜力市场分析报告(编辑修改稿)

杭州房地产投资潜力市场分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

以得出，新兴、中小房开企业拿地明显比以往积极，成为土地市场的主角。 现象四：土地成交价格略有小幅下调、开发重心向外扩散 2020 年杭州 18 月份住宅的平均成交单价为每亩 479 万元，较 2020年的每亩 497 万元，下跌了 %。 究其原因，主要是今年所供地块明显往城市边缘区域拓展，老城区地块基本上屈指可数，加上城区边缘商业类综合用地占了相当大的比重，因此成交单价相对于以往来说有点下浮。 事实上，从长期来看，由于杭州市加大了普通商品房土地的供应力度，重点推出城市外围周边地块，增大了普通商品房的土地供应量，因此 ，地价象以往那样长期大幅上涨的可能性不大。 三、土地成交情况分析 土地出让金 杭州市收取的土地出让金从 1997 年的 6 亿多增加到 2020 年的 亿元，年均递增 %。 据统计， 2020 年杭州市收取的土地出让金首次突破 100 亿大关，达到 亿元，比上年翻了一番。 截止今年6 月 31 日，共收取土地出让金 69 亿，是去年全年的 %。 而从上半年成交土地面积仅占全年计划三分之一不到的情况来看，预计今年土地出让的总金额又会上一个新台阶。 未成交情况 随着 2020 年 4 月份央行货币政策的公布，要严格控 制房地产贷款资金的发放，规定开发商自有资本金将提高到 35%，对政策极其敏感的土地市场便马上作出了回应。 5 月份杭州市未成交地块面积约 亩，远远超过了前 4 个月的总和，占当月总出让面积的 %。 而 6月份虽只有 亩未成交，但未成交面积已达到了当月总出让面积的 51%。 （包括因故取消的地块）。 现场竞标分析 截止 2020 年 6 月 31 日，杭城土地公开出让共推出 47 宗地块，其中8 宗流标。 前 4 个月的公开出让现场虽然没了前几年一哄而上的局面，但是现场气氛还是比较活跃的，但 6 月份的成交情况却是波澜迭起。 5 月份房交会冷淡收场后，很多人认为 5 月 19 日的土地拍卖也将难逃此运。 结果当天推出 4 宗土地，共引来了 33 家投标单位，场面上还是保持原来红火的氛围。 从现场竞价来看，各开发企业对价格的把握都比较统一，大多是底价的 150%左右。 实际成交价格与上年的同区块相比，都保持在原有水平或有 所提升。 6 月份的土地招标会则比较清淡， 4 宗土地有两宗因投标企业不足 3家而流标。 成交的两宗总共也只有 7 家企业竞标，成交价格分别比底价高出了 %和 %。 7 月 15 日成交的六宗土地，也只有本身提出挂牌价的几家企业竞价，平淡成交，溢价幅度很小。 土地市场的这种遭遇，主要是因为近段时间，金融政策的收紧使得很多项目进展受到不同程度的影响，项目寻求合作日渐增多。 想要置地的企业选择增多，同时出于对后势的把握不定，置地步伐较为谨慎。 四、土地出让价格分析 由于不同容积率的地价水平相差很大，如果同一性质内按照不同的 容积率分析，会使计算的地价偏离实际的地价水平。 为避免这种情况，以下地价分析都采取了同一性质用地内先进行容积率的平均，然后以该值进行修正。 这样得出的结果就会更接近实际的地价水平。 用途分析 从上半年杭州市国土资源局公布的出让结果来看：今年上半年各种用途的土地价格都有不同程度的上 扬。 从楼面地价来看：其中综合用途为 2151 元 /平方米，平均容积率为 ；纯住宅为 3028 元 /平方米，平均容积率为 ；商业为 1213 元 /平方米，平均容积率为 ；办公用地为 2080 元 /平方米，平均容积率为。 由于上半年纯商业的用地都集中在城北祥符桥一带，主要是汽车销售、服务用地，而纯写字楼，商业、写字楼一体的综合性用地都集中在钱江新城，从而造成上半年纯商业地价比商办综合地价低一大截。 区域分析 对比不同区域的用地价格可以看出：老城区 3 级以内的土地价格高的惊人，今年上半年只在城东新开河附近推出了一宗 22 亩的综合性用地，楼面地价 6975 元 /平方米；出地大户的下沙、滨江区域楼面地价水平相比同期也有大幅的上升，分别达到 1259 元 /平方米、 1802 元 /平方米，平均容积率分别为 、 ；三墩为 2894 元 /平方米，平均容积率为 ；城北区域为 2221 元 /平方 米，平均容积率为 ；钱江新城为 2601 元 /平方米，平均容积率为 城市之间对比 2020 年全国主要城市地价总体水平为 1166 元／平方米，比 2020 年增加 92 元／平方米。 其中，商业地价水平值为 1919 元／平方米，住宅地价水平值为 1103 元／平方米，工业地价水平值为 494 元／平方米。 长江三角洲平均地价高于珠江三角洲平均地价。 杭州市去年全年经营性用地收取的出让金为 163 亿元，平均地价为357 万元 /亩，即 5355 元 /平方米，是全国平均水平的 倍。 在长三角 16 个城市中仅次于上海，位居第二。 而全国 排名是第三，排在杭州之前的分别是北京和上海。 地价指数 根据国土资源部“中国城市地价动态监测系统”公布的数据表明： 过去 4 年里，杭州市区的经营性用地价格一直呈现持续上升的状态。 2020 年杭州市综合地价指数为 134，商业地价指数为 151，住宅地价指数为 152。 与 2020 年相比， 2020 年杭州的地价指数有所上升。 其中，综合地价指数上升点数为 9，商业地价指数上升点数为 13，住宅地价指数上升点数为 12。 2020 年杭州城市地价指数变化状况 综合地价指数 商业地价指数 住宅地价指数 2020 年 125 138 140 2020 年 134 151 152 变化点数 9 13 12 变化方向 ↑ ↑ ↑ 历年杭州地价水平 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 商业地价指数 100 119 138 151 住宅地价指数 100 121 140 152 地价占房价的比例 全国主要城市各年份地价占房价的比例 (％ ) 城市 2020 年 2020 年 2020 年 三年平均 北京 上海 广州 深圳 杭州 苏州 常州 中山 原因分析： 长期以来，杭州市国土资源局一直实行“非饱和土地供应”政策。 该政策让市场始终处于饥渴的状态之中，其主要手段是通过限制土地供应量，来造成房地产市场的供不应求。 据有关数据显示： 1999 年杭州经营性土地出让仅 500 亩，其后 3 年的供应量也只是 20203000 亩左右，直到 2020 年，才上升为 4500 亩。 该政策有利之处十分明显，就是能够促进房地产市场迅速发育。 政府方面认为：“如果没有这种土地供应政策指引，杭州市房地产市场就不可能保持连续 7 年的高速增长。 ”但不可否认，这同样也是把双刃剑。 正所谓水涨船高，在这把双刃剑推动下地价不断向上攀升，同时另一方面也在一定程度上带动房价快速上涨。 杭州市早在 1997 年下半年就组建了土地储备中心，对土地统购统销，实行招标拍卖挂牌。 土地的日趋市场化，使招拍挂成 了开发企业拿地的唯一渠道。 杭州市房地产的流金岁月也使各开发企业在土地出让会上不知疲倦的竞争，“天价”、“宇宙价”相继而出。 另一方面，“三外”企业的积极加入，客观上使争粥的和尚越来越多。 去年下半年就有某集团进军杭州市房地产领域，一口气拿下了 4 宗土地，总价款达到了 25 亿。 其中一宗与第二名的报价差距竟达 1 个亿，难怪业内人士字直呼看不懂。 市场上房价火箭式上升，使得老百姓的怨声载道。 为此，从 2020 年开始国家加大了房地产宏观方面的调控，采取了一系列的有效措施。 同时，杭州市政府也打破了以往“非饱和土地供应”的惯例，去 年一年总共推出了 4500 亩的经营性用地，其中商品住宅为 3500 亩，供地量几乎是前 2 年的总和。 笔者从杭州市国土资源局获悉，今年计划推出量为 6000 亩，以 2020 年平均容积率为 计算， 2020 年商品房供应量约为 1120 万平方米，这将极大的缓解目前市场上商品房的供求矛盾。 五、土地市场展望 2020 年，针对供需严重不平衡的情况，杭州市放出 3500 亩住宅用地。 今年，杭州宣布将再供应 4500 亩左右的住宅用地。 但此时，杭州市房地产市场的“水库” — 土地储备中心，却除了正在征地拆迁的 1000 亩土地外，再无地可供。 事 实上，杭州的土地资源并不丰富。 西边是西湖，东边是钱塘江。 杭州市以及新并入的两个区 —— 余杭、萧山的土地资源享受独立管理权限，再除去一些开发区的土地，杭州市国土局手中仅握有 560 平方公里的土地。 这几年，杭州老城区迁移的空间几乎没有了。 1999 年，杭州的土地供应主要以旧城改造和居民拆迁。