浙江杭州单身公寓市场调查分析报告(编辑修改稿)

浙江杭州单身公寓市场调查分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

水印城的第一步推广主题是 “超越江的想像 ”，先给受众一个地域上的定位，水印城是一个江景楼盘。 第二步主打 “当生活成为景观 ”的理念，是告诉别人水印城是一处崇尚生活、时尚的居所，生活中的人就是一道难得的风景。 水印城将江景与生活景观结合起来做，人是生活的一部分，运动着的 人、生活着的人本身也应该是一道景观。 在开发商的宣传册上，游泳池里的、下沉式网球场上运动着的、坡地上坐着的，橙色跑道上听着 MP慢跑着的人群，都是运动的景观，也是最生动、最富生命力的景观。 最后，提出 “运动在彼岸，精彩在水印城 ”，直接表达了运动型社区的主题。 开发商充分利用 “运动，是时尚的主题 ”这一生活理念，在园区配置了阳光室内运动馆（室内篮球场、乒乓室、羽毛球场等）、景观橙色跑道、半开放式游泳池和下沉式网球场，真正实现了大众对于 “运动就在家门口 ”的渴望，在一定程度上也引领了全民健身运动新时代的到来。 以它完备 的健身设施组成了南岸健康生活的风景线，虽然在可售面积和利润空间上有所损失，但却为阳光一代的业主生活打造了配套基础，代表了先进开发商对于生活品质的长远思考。 旅游 •水印城为业主的生活增添健康、运动的气息，展现南岸激情社区的非凡动力，真正体现了 “运动就在家门口 ”的设计理念。 运动型主题社区在其他城市已经有人提出并实施，杭州这几年各楼盘的开发也比较注意运动设施的一些基本配套，如在小区里配备网球场、游泳池，但真正将运动作为主题来开发的，无疑是旅游 •水印城。 盛元 •慧谷： 亲和力是盛元 •慧谷的主打牌，他们认为，好的建筑 不仅要融入自然，更应成为风景的一部分。 人居环境的保障性与健康性、自然环境的唯一性与亲和性，都是盛元 •慧谷的独特优势。 开发商在推广中力求将都市特质与自然景观有机地结合，摒弃了盲目追求形式上的几何构图、过于理性的抽象母题，以人性化的、感性化的、多元化的手法，更加关注业主在物质和精神双层面的个体需求，将其打造为都市中的一片汪洋绿海，充满阳光和江景的悠扬闲适，成为富有感召力的人居空间 ——具有舒适景观的 “休闲小区 ”，注重自然生态的 “绿色家园 ”。 “它应是：都市休闲的，绿色生态的，风情浪漫的，时尚简约的；更应是：设施配 套的，生活完善的，交通便捷的，人车分流的。 ”所谓生态，其实就是万物和谐共处的一种生存状态，单身公寓的业主无疑能够在青山绿水间享受到浪漫和自由。 『下沙区块』 福雷德广场： 学院派房产是杭州房地产界比较成功的一个概念，从城西文教区到小和山，许多楼盘借助学院概念打开市场，培养了一批学院派房产的追随者。 下沙应是下一个学院派房产开发的热点区域。 下沙区块的投资性购房比例偏少，大部分集中于小户型、单身公寓，此外，购买人群还包括经济条件较好的在校学生、高新区的年轻职员等。 目前，下沙 区块的租赁市场较活跃，租金水平较高，也 为单身公寓、小户型创造了一部分潜在需求。 福雷德广场是由澳大利亚（ FRID）投资发展公司在华全资企业 ——福雷德（杭州）置业发展有限公司投资开发的现代化国际社区。 中外专家联袂打造，位于杭州 •下沙国家级经济技术开发区和高教园区最核心地段是该楼盘市场推广最根本的诉求点。 他追求的理念是 “不仅仅是居住而是生活 ”、 “优雅、人性、自然、和谐的社区环境 ”依托于大学城的福雷德广场紧紧高举学院派旗帜，竭力体现开发商打造智能化、人性化、高品位的社区生活。 从 总体说来，福雷德广场的推广是与下沙板块的总体竞争力提升密不可分的，由于高教园区建设还待成熟，下沙目前的生活配套还有待跟进。 和城西的文教区相比，让人留恋的个性小店、人气十足的大卖场都还没有，因此，下沙规划已经成熟，具备了一个新区的雏形，但还是缺少人气，或者说缺少聚集人气的东西。 福雷德广场必然要在必然要在产品定位、生活配套、景观环境等方面提高水平，应偏重舒适性，并在景观资源的利用等方面充分发挥现有的优势。 下沙仍然给人一种希望，未来的五年时间里，高教园区的建设将基本成熟，人口也将比现在翻番，学院概念仍将会成为下沙 房产的一张王牌。 四 . 市场推广的现状及未来 ―― 代表杭州小户型物业市场未来发展趋势的第四代产品小户型群落 (以新青年广场、中冠 •现代印象广场等为代表的第四代单身公寓的建设 ) 新青年广场、中冠 •现代印象广场等是继产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、居家办公的 SOHO 等各种定位的小户型物业产品之后杭州第四代小户型物业，在房价动辄上万的杭州，单身公寓因总价低，深受市场的追捧。 而已经历三代发展到如今的第四代单身公寓的出现 ,单身公寓房产情势正趋向成熟 ,代表着小户型物业的第四代产品 ——小户型群落已经在市场中初露端倪，并将 成为未来市场的主流。 所谓群落是指生存在一起并与一定的生存条件相适应的动植物的总体。 小户型群落改变了过去小户型物业仅强调 “住 ”的局限性，将人居变成一个系统的工程，从 “居住 ”一维的考量扩展到便捷、舒适、完善、专业等多维的层面。 即将开盘的新青年广场，首倡 “小户型物业群落 ”，将为杭州市民呈现出一种新的小户型物业概念，引领杭州小户型物业走向一个新的台阶。 那么一个小户型物业到底要具备哪些条件才能成为 “小户型群落 ”呢。 对比国内外小户型群落的发展，以新青年广场为例 ,一个成熟的小户型群落产品至少需要具备以下四个条件： 一、 地段是永远的优势 关注地段一直是房地产的金科玉律。 对于小户型群落来说，地段的优势同样重要。 从国外小户型群落分布特点来看，一个小户型群落项目地段是否优秀，主要取决于一个区域的 “便捷度 ”。 即地段周边配套、交通、服务设施对居住人群的支撑能力。 从这个角度看，小户型群落所处位置必须交通便捷，不管是到城市核心区购物，还是到城市远郊 休闲，都极其方便；同时，小户型物业必须配套设施十分完善。 从杭州城市格局来看，德胜地区由于紧邻上塘高架，周边拥有多家超市，其他配套设施也十分齐全，该地区的小户型群落具有极佳的 “便捷度 ”。 新青年广场的一位负责人告诉笔者，选择在德胜地区打造杭州首座小户型群落，一个重要原因就是该地区地段优势强，便捷度高。 二、配套专业化 杭州前三代的小户型物业在配套设施方面虽然有了较大的改进，但存在着小户型物业专用配套少、功能不够完善等诸多问题。 借鉴发达国家小户型群落的发展模式，配套设施的安排一般都是为居住的年轻人群度身设置的，一般将配套分为引导配套和专属配套两大类。 健身中心、酒吧、网吧、球类活动室等休闲娱乐设施，这些属于引导配套设施。 为满足年轻人群高效、快捷的商务要求，提供的商务中心、彩印服务中心、快递服务 、美食广场、洗衣房等则构成了专属配套设施。 目前杭州乃至全国很少有此专业化配套，可喜的是，作为杭州第一个“小户型群落 ”产品，位于德胜地区的新青年广场，已经率先引入了这一发达国家的先进配套理念，较好的满足了入住年轻人士的日常生活要求。 三、公共空间立体化 小户型群落一般提倡立体化的公共空间结构方式，将公共空间设置在多个平面，形成地面和空中的协调互动。 上塘路上的新青年广场在毗 邻上塘路的一侧设置了 6000 多平方米的城市广场；在商业裙房的屋顶、办公楼的局部设置了公共活动空间，从而形成了立体化的公共空间结构。 满足了年轻 人群对居住和配套的要求，使建筑群体更亲近于人群，丰富了城市公共空间的类型，也丰富了区域天际线和城市空间景观。 四、高品位精装修 小户型物业的户型面积较小（一般在 30—80 平方米左右），客户定位为年轻的单身人士，为了方便居住，小户型群落要求房子必须是精装修。 室内装修往往成为一个小户型群落的点睛之笔，好的装修能提高项目的品位，提升业主的档次，提高居住的舒适感。 目前，杭州的新青年广场邀请著名的设计机构和设计师从功能、材质、设备等多个角度进行小户型物业的室内精装修设计，营造出一个充满异域氛围的生活、工作空间。 作为 新一代小户型物业产品，小户型群落的出现，彻底提高了年轻人士的居住水准，产品的档次更高，居住氛围更好，对人们的吸引力也更大。 因此，小户型群落将成为市场中一个新的热点。 所以 ,这一阶段单身公寓的市场广告推广诉求集中在对抽象概念和新事物整体形象的宣传和推广上 ,注重新颖 ,而不是所有公寓共同点 ,如物业等。 所谓抽象概念 ,即前面所讲的 “小户型群落 ”,新事物 ,即以新青年广场为代表的第四代单身公寓 ! 在新青年的宣传上 ,它主要采用了平面和动漫结合的广告的形式在网络媒体上对其楼盘进行报道 ,因为其针对的主要就是单身白领和因经济实力 不足而选择过渡性购房的年轻家庭 ,而这些人绝对和网络脱不了关系 ,而且由于生活习惯他们也不可能太多关注报纸等媒体上的房产信息 ,又因为与网络的密切联系 ,使用网络获取房产信息必定是其主要手段。 它以 “给青春一个渡口 ,给生活一个支点 ”为口号，体现了其针对的购买主力群的生活和收入状况 ,给人以开发商强烈人性化的一面 ! 再以反映受众群的生活现实的一翻文字来搭建桥梁 ,给人一种遇见知心的感觉 ,拉近开发商和受众的距离 ,更能让人心动而行动 ! 还有 ,考虑到新青年们个性十足 , 开发商开发了 50、 70、 140 平方米等多种个性户型，迎 合新青年独特生活方式与时尚理念； 140 平方米 Studio 空间，杭城首创复式写字楼，专为 “发展中企业 ”提供的创业空间。 而且整体设计也相当时尚 , 3 幢连为一体、风格现代的高层建筑，由法国国家建筑师 Thierry Corre 担纲主创，专为当代青年量身打造。 在独立、现代、个性的自由空间里，智慧、理性与古典的塞纳河畔浪漫风情浓浓相融。 “每个人都有自己的舞台 ”,如此个性十足的楼盘口号 ,还能有谁不爱呢 ? 新青年广场以其优越的地段、精致的装修、成熟的配套、较高的性价比以及广阔的发展空间，成为杭州次中心精致小户型的绝版珍藏。 也标志着杭州小户型走向成熟 ! 第四节：杭州市单身公寓未来前景展望及市场推广建议 这些单身公寓产品的推出和热租，打开了投资客的眼界。 单身公寓投资回报的曙光初现，不少投资客都看好单身公寓市场，纷纷进入。 其中包括年轻的初次置业者：一方面，单身公寓的总价不高，经济上可以负担，购买单身公寓可以作为过渡性住所；等到日后再次置业，又可以用于投资，达到以 “小房养大房 ”的目的。 住这种酒店式公寓的好处是每天都有人打理楼道卫生，保安 24 小时巡逻。 而户型比较小，打理卫生也比较方便。 一些多次置业的投资客也尝到了甜头，激发了更多资金 走向单身公寓产品。 总体来说，单身公寓作为近两年来的楼市黑马，一直被开发商和客户爆炒、议论，仍然是房地产市场的一个新的兴奋点，目前销售上暂时比较理想，但未来单身公寓是否还具备升值的空间，这种热闹现象究竟能持续多久。 我们还是应该保持谨慎的态度。 在西湖博览会的房交会上，我们进行了比较细致的调研和观察，走访了一些楼盘的项目推广负责人，初步得出以下结论： 这种以小户型为基本特征的住宅之所以出现热销现象，关键是由供求关系决定的，由于目前可供所谓 “小资阶层 ”的住宅太少，所以一旦有此类单身公寓上市就会受到追捧。 但是杭州现有的单身公寓产品还处于不成熟的初级阶段，产品的同质化严重，拉不开档次，真正高。