xx路某项目定位报告(编辑修改稿)

xx路某项目定位报告(编辑修改稿)内容摘要：

平型关路 建桥医院  商业设施 本项目所处区域内基础商业设施众多，基本上每条道路上都有华联、联华、可的、快客等超市，但规模都比较小，规模较大的只有洛川路上的农工商超市。 没有大型的商场和购物中心。 但菜场集市分布较多，在延长路上有平延市场，宝兴路的平型关路综合市场，平型关路上的洛平综合市场，大大方便了附近居民的 日常购物  绿化环境 该地区中目前最大的绿化地是闸北公园。 区域内其他位置的绿化很 少，即使有也仅限于一些新建成小区内的集中绿地。 因此现在该地区的绿化环境有待改进。 但是上海市政府规划不久在中山北路共和新路交界处兴建一块面积达到 万平方米的大型绿地，对该区域中宝兴路中山北路出处的破旧不堪的私房进行整体改造。 在和天田地区周边建一条长 3000 米宽 10 至 15米的绿环总用地至 万平方米。 使该地区的绿化环境得到极大的改观。 结论： 总之该地区是一个传统的居民聚居区。 它包括了规划中的和田生态聚居区。 随着地铁、轨道 8 号线的贯通以及规划绿地的建成区域的整体面貌将得到根本的改观。 第二节 小户型产品市场研究 市场回顾  供应量 —— 20202020 年上半年上海 小户型物业 市场供应情况 自 2020 年 MY CITY 正式开始，小户型物业的供应量逐年成倍递增， 2020 年的供应量仅为 2020 套左右，销售面积大致在 98600 平方米左右。 到了 2020 年上升为 3000 套左右，而 2020 年，全市小户型物业的供应量呈井喷式的扩散量达到了近 5200 套左右，据销售面积为 266021 平方米，比去年同期的 148262 平方米增长 %。 2年内市场上小户型物业总的供应量为 7500套左右。 另不完全统计，2020 年底，上海小户型物业市场的供应量已达到 35 万平米左右。 2020年虽然没有确切数字，但可以说这一状况有增无减。 图 1 20202020 年小户型物业供应量变化 4000220013000100020203000400050002020 2020 2020单位：套  需求量 —— 20202020 年上半年上海小户型物业市场需求情况 据权威资料透露，从 2020 年起，上海市场对小户型物业的需求量每年呈 50%的增长速度递增， 2020 年，上海小户型物业的市场需求量超过250000 万平方米，达到 近 5000 套。 目前上海小户型物业市场需求的供需两旺的局面，其主要消费群是处于金领和白领之间的高收入年轻人。 有数据显示，每年在上海的租房者在 150 万左右，其中月薪 2500 元以上的白领占到 20%，即 30 万人左右。 而上海高校毕业生每年有近 10 万人，这些人中的一部分也是小户型物业的潜在客户。 图 2 20202020 年小户型物业需求量 18003500500001000202030004000500060002020 2020 2020单位：套  吸纳量 —— 20202020 年上海小户型物业市场吸纳情况 两年来上海市场已推出的小户型物业总套数在 7500 套左右，且小户型物业的销售率都在 90%以上，也就是说市场实际的吸纳的量在 7000 套左右。 据《上海房地产市场决策咨询报告》分析指出，目前出租型公寓市场份额仍处于空缺状态，未来容量还可扩展 3－ 5 倍；以此推算， 2－ 3 年内，小户型物业市场将趋于饱和。 小户型物业产品的市场成长期大约为 年。 数据的对比虽不能直接说明问题，但单身公寓需求量在近几年内可能还有个缓升的过程。 市场预测  供应量 未来市场就是对潜在的市场竞争者的统计，在未来的 1~2 年内，也就是小户型物业泛滥之恶果还未显现出来之前，小户型物业每年的供应量仍将有 15%~20%增长量，预计从 2020 年至 2020 年上海市场小户型物业总的供应量在 2 万套左右（不包含烂尾楼），但 2 万套内由于其产品属性的差异，使得其目标消费层也有相应的变化，供应的面将不断扩大。 此外，烂尾楼也是未来小户型物业市场上的主要竞争对象，由于原先市场的小户型物业 80%左右皆为烂尾楼改造，因此不排除未来烂尾楼继续改造成小户型物业出售的可能，因而对于现有市场烂尾楼的统 计也是必不可少的。  需求量 随着中国入世、上海申博成功，对外交流的日益频繁，产业结构的调整变化，对于小户型物业的需求量还将上升。 根据上海市劳动局有关数据显示，截止到 2020 年仅在沪登记的长期留沪工作人员已近 8 万。 这个数据中尚未包括使用旅游签证和商务签证以及在沪短期打工的外籍人士。 估计目前需要在工作经商的外籍及外省人士基本在 6－ 12 万人左右。 而这些人士则是小户型物业用房主要的目标客户群体，加之每年稳定存在的10 万高校毕业生的潜在需求量。 由此，小户型物业的市场需求可见一斑。 据不完全统计，目前上海市场每年对居 住型 小户型物业的需求在 7000 套左右，这个需求量也将随着上海对外人才需求的增加而增加，因此，2020至 2020年上海市场对小户型物业的需求总量在 15000 套左右。 结论： 小户型物业的成长期约为 5 年，从 2020年到 2020 年，目前正处于制高点，是投资最敏感阶段。 根据有关部门的预测， 2020 年及之后的二、三年内，小户型物业需求量的升势会不错，但增幅已开始减缓，这就意味着原来预计的投资回报率会出现下跌，但不会很快显现。 区域分布 目前小户型物业主要分布在中心城区和高科技园区附近，这种共性基本上都 是由该类物业客户属性和其自身的投资性所决定的。 如：  金银汇是处于九江路、浙江路这一黄金宝地，能够轻松领略百年南京路的风路；  巴黎时韵则位于襄阳路、建国路这一原法租界区域，高尚。