xxxx老年公寓项目可行性研究报告(编辑修改稿)

xxxx老年公寓项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

重庆市主城区 “ 城市绿肺 ” ，素有 渝西第一峰 的美称，有 山城绿宝石 和 天然氧吧 之美誉。 歌乐山海拔高度 300— 600 米，常年多雾，山高云低，云烟弥漫，松柏苍翠、林壑幽美，游人置身山顶，只见乱云飞渡，云涛奔涌。 项目坐落在歌乐山下天池天然水库旁，有着天然山体景观资源和水景资源，绿色、环保、生态、安静的居住环境， 19 使人与自然 和谐相处，回归大自然，返朴归真。 是建设老年人公寓不可多得的场地。 交通即将改善： 项目所在地紧邻主城区，距主城核心区沙坪坝仅约 15分钟路程，而且有四条下山公路，但他们都存在盘旋崎岖，路线较长，路面较窄，路况较差，遇到大暴雨就容易塌方的问题。 目前规划了 15 年的梨树湾至歌乐山市政道路正在加紧修筑，将于 2020 年竣工，该路路宽 米，双向四车道，全长 ，到沙坪坝核心区最捷径，该路竣工后歌乐山出行问题将大为改观。 老人外出或是与子女、友人往来都将更加方便。 医疗配套完善： 项目周边 5 公里内有西南医 院、精神卫生防控中心； 8公里内有新桥医院、肿瘤医院；重医还将在大学城修建大型的三甲医院，众多的医疗机构将项目包围，使项目具备了较好的医疗配套。 “ 五通 ” 条件具备： 项目所在片区市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。 形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。 20 发展前景广阔： 项目所在地 —— 歌乐山养老产业园区，被国家确定为全国 50 个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。 目前已有重庆市第三福利院、九九康寿 老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。 重庆 XX 职业技术学院周边以小山坡和农业用地为主，可征用土地较多，项目后期新征土地有足够的资源保障，不会因土地问题影响项目的后期开发。 第六章 项目建设方案 根据对项 目的定位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。 一、项目定位： 主题定位 中德合资、世界现代老年产业最先进的经营 管理模式 与中国传统文化 和生活方式相结合，让老年人 “ 老有所为 ” ，创造老年人生活新方式的现代化高档老年公寓。 该定位包含四层意思： 1）该项目为中德合资，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓； 21 2）结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务的高档老年 公寓。 3）为 “ 三高 ” 老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、为社会再作贡献的平台。 4）以老年公寓为依托，开发度假、养生、老年产品、老年大学、协会办公、老年创意产业等老年产业的发展平台。 市场定位 ： 针对 “ 三高 ” 老年人群的现代化高档老年公寓 风 格定位： 采用后现代建筑风格处理方式，结合德国建筑特点与中国文化元素，追求轻松和明快的建筑氛围。 即：后现代创新设计 +德国建筑特色 +中国文化元素，山水园林式布局。 二、项目设计原则： 在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。 所有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴 的呵护。 设计要人性化： 设计要满足老人的生理特征和生活行为特征的需要，如 22 老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔 200m 应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。 生活要智能化： 配备先进的紧急呼叫定位系统、网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。 环境要园林化 应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活 动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。 居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，便于老人作室外活动；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。 户型要合理化 户型设计要个性化、合理化。 房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。 要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。 精神要丰富化 为了满足老年人精神生活的需要，公寓内配备丰富精神 23 文化的设施，在 娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，如会所、健身房、阅览室、书画室、花房、游泳、划船、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等文体娱乐设施。 配套要完善化 为了方便养老公寓的老年人购物和商业活动，还应配有完善的生活配套设施，如超市商场、银行、保险、邮局等生活配套设施，满足老年人日常生活的各种需要。 三、建设标准 本项目严格按照《老年人建筑设计规范》的要求进行设计。 按照国际高档老年公寓的标准，人均使用面积不低于 40 平方米（国际高档老年公寓标准为 50 平方米）； 综合大楼拥有中央空调系统， 各区域通风良好； 拥有智能化管理系统、紧急呼叫系统、计算机网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统、公共音响图文系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施； 三层以上的楼房，配备性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备； 拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统； 拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、 24 装饰高档、整体舒适度良好的餐饮设施，有老年人用餐的食堂，也有宴会厅和多个不同风味的餐厅； 拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商 务中心设施，有至少容纳 300人会议的专用会议厅，至少配有 5 个小会议室； 拥有符合老年人特色的学习、娱乐、健身的健康娱乐设施； 拥有较为完善的员工及后勤服务设施； 拥有标准的停车场。 四、项目建设内容： （一）总体布局： 酒店占地 350 亩，总体布局拟呈园林式布局，与下天池形成半围合态势，与周边歌乐山养自然景观整体环境相融合。 根据国际老年公寓的设计趋势，设计为分散别墅式景观建筑。 其中综合楼层高限制在五楼以下，多幢独立别墅和联排别墅，楼层高限制在三层以下。 （二）建设规模： 建设用地： 350 亩。 其中：原校区用地 15 亩，新征土地 315 亩； 建筑面积： 160000 平方米。 其中：原校舍改建 7000平方米，新建房屋面积 153000平方米； 25 床位： 4000个。 人均居住面积： 40 平方米。 绿地率：＞ 50%； 容积率：＜ 1； 停车位： 100个。 （三）建筑项目 A、改建项目： 改建 4 栋学生公寓： 将原 4 栋学生公寓改建为老年公寓，五层建筑，建筑面积 6400 平方米，共 106 套，双人房间，可接收 200 位老人入住。 增添外部走廊及观光电梯，方便入住老人的出行。 改建专家小院： 一期工 程将原专家小院改造为老年公寓的配套设施，平房建筑，建筑面积 600 平方米，满足老年人医疗、护理、康复、学习、娱乐、健身的需要。 B、新建项目： 综合大楼： 新征土地 15 亩，新建综合大楼，五层建筑，建筑面积16000 平方米，为德国建筑特色的度假商务酒店风格，将老年公寓的所有功能和度假商务酒店的功能集于一体。 其中： 1）底层： 26 为食堂、餐厅、展览展示、商业中心（超市商场、银行、保险、邮局等）等； 2）二层： 为老年娱乐、健身活动场所，养生房、医疗中心、护理中心等； 3）三层：为办公、会议区： 老年公寓办公室、 各协会办公室、会议室； 4）四层、五层： 为老年公寓（二期后为度假酒店客房）。 客房总计设 150间（套）左右，可接收 300人入住。 老年公寓： 新征 300亩土地，新建联排别墅式高档老年公寓，三层建筑，建筑面积 137000 平方米，可接收 3500 位老人入住。 （四）项目功能建议 老年公寓： 1） 4栋学生公寓改建为老年公寓， 106 套，均为带独立厨房和卫生间的一室一厅式，平均每套面积 60 平方米，可接收 200 位老人入住。 2）新建综合大楼，客房区总计设 150 间（套）左右，平均每套面积 40 平方米， 300张床位，房 型以标间为主、双套房为辅，其中标准客房区为 80%，套房控制在 20%左右（一期作为老年公寓，二期以后度假酒店客房）。 27 3）新建老年公寓，客房区总计设 1750 套左右，平均每套面积 80 平方米， 3500 张床位，主要为套房，其中普通套房为 80%，豪华套房控制在 20%左右。 医疗中心： 建议该项目引入重庆市三甲医院，开设门诊、急诊、住院部和老年康复中心。 配备专业的医护人员、先进的医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，一方面解除该老年公寓老人和家属的后顾之忧，另一方面也可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构和居民提供医疗 服务。 护理中心： 建议该项目建设护理中心，配备经专业培训的高素质护理人员，其功能有三：一是为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务；二是作为 XX 学院高级家政专业学生的实训基地。 三可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员。 餐饮中心： 1）老年人食堂：为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务； 2）商务餐厅： 建议该项目按照商务酒店的标准，设置宴会厅，中、小型中餐厅，风味餐厅，咖啡厅（兼西餐厅）等，以满足办公、会议、接待等商务活动和其他各种中高档散客宴请的需要。 28 康乐中 心： 建议该项目室外设置羽毛球球场、门球场、钓鱼池，苗圃、预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施；室内设置阅览室、放映厅、书画室、网吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、台球房、卡拉 OK 室等。 以满足老年人学习、娱乐、健身的需要。 养生中心： 建议该项目设置养生中心，包括：美容美发、足疗、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。 办公和会议中心： 1）协会办公区： 建议该项目设置协会办公区，邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。 据调查，目前重庆市 60 岁以上的老年人 60%以上参加了各种民间协会，而 “ 三高 ” 老年人群该比例高达 90%以上。 入住该养老公寓的老年人大多参加了。