湖光山色-营销推广方案(编辑修改稿)

湖光山色-营销推广方案(编辑修改稿)内容摘要：

术的运用 8 高定价与优惠手段结合 —— 本项目入市采 取低价入市的策略，但低价入市有可能影响项目的高品质形象的树立，因此项目入市的书面价格不宜太低，保证本项目的品质，实际操作时则可以采取优惠等方式，根据具体情况决定优惠折扣的幅度，使实际价格更贴近市场，让购买的客户感受到真正的实惠，同时便于将来价格调整，如提价只须取消优惠或减少优惠幅度。 五、 山东房博士 对本项目营销推广的建议： 品牌的价值：品牌的价值包含 —— 知名度、美誉度、忠诚度、价值尺度；营销的过程既是品牌的实现过程，也是品牌的积累过程， 泰宝 公司在本项目的推广中要善于用公司品牌树项目品牌，但又不可过分迷信公 司品牌。 口碑的价值：广告 的小众传播， 要善于引导小众传播，引导大家讲故事，进行民间传播，从而达到雅俗共赏，长久不衰的广告效益，使文化含量得到提升； 区位是决定房地产项目价格的关键因素，本项目附近有两个 景观一个王阳湖，一个对面的山 ， 湖光山色 应充分利用两个项目的影响来提升别墅的区位形象。 营销人员的价值：营销的过程，创造了营销人员。 营销人员的价值是无限的，一个优秀的营销人员，可以带动无数个项目，如何建立完善的销售管理体系和销售激励机制，充分调动营销人员的积极性，将很大限度地影响本项目的销售进度和成绩。 营销创新 的价值：在别人还通过样板间、营销中心进行销售时；通过 五阳湖展览等的创新的促销方式，来推动一个项目，这在营销手法上又提高了一个档次，起到别开生面的效果。 大树移植  必要性 —— 移植树木符合别墅区立体绿化的要求，本项目容积率较 低 ，建筑密度 不高， 因此绿化不能采用传统的大面积草坪的方式，如能在区内种植高大的 植物 ，将起到柔和建筑线条，增加景深层次，统一区域风格，烘托景观主题 ， 更有利于调节气候、隔离噪音、隐藏服务设施。  可行性 —— 回归自然是人类改善居住环境的追求，因此移植树木到自己的宅前屋后将受到客户的认同。 泰宝 公司的发 展用地中有大面积的原始 普通植 9 物 ，可以挑选其中的一些移植到 湖光山色 别墅。  操作方式 — 作为客户服务的一部分。 绿树人家 —— 定制树种 —— 上山寻树 —— 大树移植 —— 找寻心灵的归宿 定制化的价值： 定制化开发模式是国内首次提出的开发模式，其主要作用是为了促进销售，主要是用个性化服务贯穿开发销售过程，令客户有参与感，应该体现实实在在的服务，其作用由客户的口碑传播。 六、销售阶段及其营销组合 销售阶段 特征 营销组合策略 营销推广重点 第一阶段：内部认购期 A．项目工程进度：报建工作完成，工地开始施工 A．价格策略 ：内部认购优惠价，优先认购权。 A、 展销会参展 B、部份软性新闻见报 C、市内主要交通路口路牌广告制作完备 D、工地现场指示牌树立 E、“ 湖光山色 ”别墅装修大赛活动开幕 B．营销现场： 湖光山色营销中心装修到位具备接待条件，现场营销中心的工程开工，现场工地形象墙开始施工。 B．传播策略：配合户外和报纸广告进行大规模宣传，以树立形象为主，结合内部传播及小众传播。 C．销售法律文件：尚未取得预售许可证，其它法律文件在办理过程中。 C．预算分配：大额预算，约 2030％。 D．宣传品：模型、楼书、宣传单页 、 DM、三维动画制作完成。 D．活动策略：小规模内部认购活动。 E．销售队伍：初步培训完成。 E．广告策略：报纸广告，路牌广告。 F．销售目标：推出一期部分单位进行内部优先认购 第二阶段：入市 引导 及销售扩张期 A．项目工程进度：期间最好有 样板 别墅、公建开始施工，现场环境就绪 A．价格策略：内部认购价格 A、 奠基典礼 B、 活动：专家研讨会和客户交流活动。 C、 广告：以软新闻稿为主。 D、 要重视首批购买者的口碑传播作用 B．营销现场：期间开始现场营销中心装修。 B．传播策略：通过路牌广告巩固项目形 象 C．销售法律文件： C．预算分配： 5％。 D．印刷宣传品：完成定制化客户手册。 D．活动策略：专家讲座，业主交流等活动，结合其他物业销售。 E．销售队伍：提供私人置业顾问服务。 E．广告策略：报纸广告，以软性新闻稿为主。 F．销售目标：打开项目 10 市场认知度，实现 20—35%的销售目标。 （续上表） 销售阶段 特征 营销组合策略 营销推广重点 第三阶段：正 式 开 盘及强销期 A．项目工程进度：期间样板别墅装修完毕，样板环境也施工完毕。 A．价格策略：小幅上浮的价格策略。 针对不同付款方式给予不同的折扣；可以考虑原客户介绍新客户的折扣。 A、 活动：开盘活动；节假日活动，专项推广活动（价格、特定户型、环艺、管理、业主等）。 B、 广告：开盘前形象广告；开盘广告；开盘后续广告；开盘新闻稿；营销中心开放广告；期间形象广告；期间活动广告；期间专家谈 湖光山色 别墅新闻稿。 C、 锁定客户销售终端，将销售现场推出去，到目标客户密集的地方作现场销售。 B．营销现场：，销售现场包装到位。 完全具备接待条件；现场营销中心正式开放，样板别墅和环境开放，整个营销现场成为独特 五阳湖风景。 B．传播策略：配合营销中心 的开放加强宣。