乌市四平路房地产可行性研究报告(编辑修改稿)

乌市四平路房地产可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

求越来越严格，消费者对住宅的消费理念已经从“单纯为解决一个住的地方”发展到了“买房是为了享受生活”的阶段。 ⑤ 相对较低的价格，还有一定的升值空间。 项目可行性研究报告 中国新疆乌鲁木齐 Page 12 第 三 章 项目开发研究和预测 一、项目环境分析 项目周边商业配套：项目 往西 5KM 是传统的商业区 铁路局 商圈。 文化配套：项目 北接 24 中学。 交通条件： 项目 交通条件较优，可直接上 四平 路、 河滩快速 路都属于城市主干道 ，联通城市各个区域。 环境卫生、社会治安情况：项目周边均已不同程度地 得到了开发 ，该区域社会治安情况良好。 二、项目地块 SWOT分析 优势分析 1）交通便利：上文已经阐述； 2）周边环境较好：上文已经阐述； 3）文教条件较好：上文已经阐述； 4）项目本身地块优势：距离中心城区 较近 近，地块平整，拆迁 简单 ，项目 周边均是拟建及在建的开发项目 等； 5）周边经济未来前景好： “乌昌经济一体化” 建设 的深入 ， 中心城区的限制开发，本项目用地具有不可预估的升值潜力和空间。 劣势分析 1）紧靠原 八家户 村 的 居民点，在项目 用地周边有一定的 村 民自建房，比较杂乱，不利于营造高尚品 质氛围。 2）项目 土地不太规整，不利于规划，项目内有规划主干道 ，把土地项目可行性研究报告 中国新疆乌鲁木齐 Page 13 进行了不规则分割，影响土地的使用。 机会分析 1）市场尚属于竞争初期，竞争对手不多。 2） 通过内部环境和园林的规划营造高尚豪宅具有先天的优越条件，实现错位开发。 挑战分析 1） 竞争楼盘开始增多，客户选择面大。 2） 目前政策对房地产市场影响较大，如何使本项目 最后成交价格达到 3800元 /平方米 以上 ， 并在一定销售周期内快速回笼资金，将是本项目的最大挑战。 结论 本项目地块需要与乌鲁木齐市 其他房地产项目 的产品进行错位开发， 才能 确保项目 的成功运作。 因此项目的建筑规划、园林规划以及后续的营销策划包括物业管理非常重要，项目的开发必须有一支具有成熟高尚项目运作经验的团队实施。 三 、项目市场预测 根据对市场的分析以及本项目情况的研究，我们预测本项目开发市场的接受度非常高。 预计开发销售进度为： 推出时间及预计进展：按照项目现在情况，如果资金到位情况良好，预计 2020 年 7 月 20 日前取得土地。 8 月 30 日之前正式开工建设。 预计 2020年 10 月 11 月将进行内部认购， 2020年 10 月以前预计可实现销售 85%以上； 项目可行性研究报告 中国新疆乌鲁木齐 Page 14 商业铺面推出时间预计为 2020 年 6月，销售周期预计为 1 年， 2020年 5 月底之前完成销售面积的 80%； 项目的首次交楼时间预计为 2020年 11月底。 第 四 章 项目 财务分析 一、 项目开发总价值 项目可建设用地总面积为 75 亩，折合 50000平方米，容积率 暂定 ，可开发总建筑面积 100000平方米，商业用房预计。 (一 )销售价格 估算 销售价格的估算采用市场比较法确定。 市场比较法定价过程 在乌昌城市一体化的几个可比市场上收集与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的 4个可比案例 A、 B、 C、 D。 A 项目 表示 华源房产博雅馨园 项目， B 项目表示 霄龙 房产项目， C 项目表示朗悦盛境项目， D 项目表示文轩家园项目。 其中： A、 B、 C项目的交易日期均为 2020年 6月 2 日， D 项目的交易为 2020 年 10 月。 已知 2020 年下半年至今（ 2020 年 6 月），该类住宅和商铺价格的变动呈 上升 趋势（已剔除促销价与实际成交价中的不实水分）， 2020年至今销售增价幅度较大 ，经综合平衡测算，月平均变动率取 +1%。 项目可行性研究报告 中国新疆乌鲁木齐 Page 15 表 71 本项目住宅价格市场比较法系数修正表 价值提升与实现要素 价值权重 价值实现程度 本项目 A B C A、类比土地价值 —— 地段资源 35％ 24 29 26 27 A1 市政交通与直入交通 10% 7 10 8 9 A2 周围环境（景观、污染） 15% 9 10 9 9 A3 市政配套 10% 8 9 9 9 B、可提升价值比较 60% 58 65 52 60 B1 建筑风格及空间 13% 13 13 10 12 B2 户型 8% 8 8 7 7 B3 建筑布局和环艺 13% 12 13 11 12 B4 小区配套和物业管理 10% 10 10 9 9 B5 形象包装和营销 策划 8% 8 8 8 8 B6 发展商品牌和实力 8% 7 8 7 7 C、价值实现的制约因素 ——经济政策因素 5% 5 5 5 5 总计 100% 87 94 77 87 目前均价 4700 4000 4200 目前存量 60%以上 拟建 全部售罄 综合加权类比平均价格 4200 因本案有太多不确定因素，入规划、设计、项目客户定位等等均未最后确定。 以上分析基于最基础的普通小高层 、多层 住宅设计定位。 价格的基础在于价值，如何提升本案价值才是价格确定之基础。 由于近期房地产政策 调控严格，未来房地产市场走势不是很明朗，为降低本项目的投资风险，建议本项目销售均价 4000 元 /平方米 ※ 建议销售单价 综上， 考虑各方因素， 建议本项目各部分的销售单价（ 平均 价）。 项目可。