广州嘉裕隆商城运营总体方案暨招商策划案(编辑修改稿)

广州嘉裕隆商城运营总体方案暨招商策划案(编辑修改稿)内容摘要：

同业差异就是市场不能盲目招统一品类的店进入，若果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。 譬如餐饮业态的核心主力店招商，就不要同时找来两家基本上都是经营西式快餐的。 核心品牌商户同质化无差异更是不能想像的。 异业互补的目的就是要 满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣与欲望。 前期重点招名牌、品牌、优质、特色商家进场 招大租户进场 保证大商家经营的面积和有足够的展示空间，避免小商家首先选铺破坏整体经营格局，只有在大租户选定场地以后，再让小商家进场签约。 统一经营，统一管理 这是商场良好运作的重要保证。 五、招商总体策略 招商总体策略是招商工作的核心指导思想，制定招商总体策略，旨在明确招商工作方向。 必须将招商总体策略确定为： 以品牌商家为核心，不是简 单地以租户为对象 目前广州市的商业地产招商（大型百货中心除外）经营上是以商家为重心，而非以品牌为重心，不管你经营的商品档次高低，只要你有钱交纳租金，就可以进场经营，这是商场形象、档次低下的重要因素之一。 商场定位的确立与业态的划分，必然与其经营品种、档次息息相关，以品牌为核心开展招商活动，是现代商业的必然趋势。 六、租金定价策略 根据项目的情况，由于广州市服装批发大项目多，竞争对手较多，为了尽快让商家进驻，提升项目的人气，抢到市场消费的份额，建议租金价格宜以低价的方式进入，然后慢慢拉高。 根据其它同类的商业物业租金情况和市场的实际租金在结合本项目的情况，租金上采取均价控制的方法以保证商业物业的正常收入。 租金递增建议 第一年至第二年 这是商场的开业初期，是经营启动阶段，不论商户还是管理公司，必然都有一定的经营难度，需要共同进行市场培育，商场才能逐步做旺，建议 1——2 年的商铺租金不做递增。 第三年开始 经过 2 年的市场培育和商场营运，随着经营逐渐走向正轨，商场品牌的确立，嘉裕隆商城开始进入新的阶段。 建议商铺租金从第三年起开始递增，第三、四年租 金标准建议每年递增 5%，第五年开始根据广州商业市场的发展状况，对商铺租金另作评估，确定租金递增幅度。 七、招商人员 １ .以招商部为主，全员招商，全员销售。 在整个项目的运营过程中，要形成每个人的服务意识和主动意识。 包括项目所有人员。 都要对每一个业主，每一个顾客进行主动的、热情的、周到的服务。 针对项目的招商，要对所有人员进行培训，让每一个人都熟悉和了解项目的整体情况和各个具体细节，包括：业态的分布、租金情况、销售价格、签约条件、招商政策、宣传方法、后期运营管理、住宅物业情况等。 每一个 人员都要主动的向身边的每个人介绍项目的情况并挖掘潜在的招商对象和销售目标，形成以每一个员工和客户为媒体和终端的宣传模式，形成每位员工都是宣传员，都是招商员，都是销售员；每位员工都为嘉裕隆商城的招商和销售不停努力的思想观念和企业文化。 在奖励政策上，也对形成业绩的人员予以现金鼓励。 八、招商优惠政策 为了促进各类商家的尽快签约，早日达到本项目的招商目标，在短期内形成热租的场面，在保证利润的前提下，作减免部分租金的优惠。 ——秒秒金计划 为了吸引商户尽早达成租赁协议，建议实施越早租赁 ，租金优惠越高的 “秒秒金计划 ”,先将对外公布的租金水平提高一定幅度，按照达成协议的先后，制定相应的第一年租金优惠比例，如： 在 200９年３月达成承租协议，给予租金 9 折优惠； 在 200９年６月达成承租协议，给予商户租金 折优惠； 200９年９月达成承租协议的，给予商户 折优惠； 备注：具体的优惠比例和时段在招商时另作确定。 通常商场都会给予商户装修期免租，以便于商户装修、办理证照等开业筹备事宜，越大的商户装修期越长，像主力店的装修期长达四个月到半年以上，小商户也会 要求给予装修期一个月。 具体装修期将视装修程度而定，在招商前根据大小商户，制定标准的免租装修期限。 为了促进商户进驻，建议在招商的中、后期，在给予商户装修期标准的基础上，根据商户的知名度及规模，增加一至两个月的免租期，以刺激商户的承租。 除了外立面的几幅大型广告牌外，商场内也须设置一定面积在 —3 平米的小型广告牌，可以活跃商场的商业气氛，也可增加收入。 户外大型广告牌只送给主力商户，其他商户有需要时，需另行租用或优惠租用；其他品牌商户可赠送场内小型广告牌。 广告牌的赠送 只是一定时期的使用权，通常为一年，制作费用由商户负责，商城只提供广告位置。 很多的商户对商场开业前期能否做旺都存有疑问，事实上，大部分商场在开业后的前一两年经营均处于发展期，营业状况有待市场培育。 为了打消品牌商户的一律，建议在试营业阶段（需根据具体情况确定，可将试营业期设为三个月或半年）实施减少或免交管理费的优惠，以降低商户的经营风险，帮助商户度过经营难关。 在商场整体对外电视、报纸、传单等广告宣传推广时，对于先签约或早装修的商家可以承诺进行免费的同 步宣传。 九、招商管理控制 招商人员素质管理，针对招商人员进行上岗前岗位培训；招商分类分级等管理手段都是有效的方式； 招商项目的质量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合项目的目标市场定位的合作商； 招商项目的风险控制，对有意向的合作商经营稳定性要进行一定的调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业信誉好的经营商作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐形风险； 招商项目的进度控制，项目筹备阶段的招商工作，有别于营业后的调整型招商，要求在有限的时间内完成全部招商的 80%以上，项目才能顺利开 张营业。 十、招商铺位控制 对于整体业态定位不可或缺的主力商家，应预留相应口岸，不能够出租给其他业态或商家，宁愿在开业前降低谈判条件吸引入场。 在合理安排完。