房地产策划毕业论文(广州大学城dn0501地块(编辑修改稿)

房地产策划毕业论文(广州大学城dn0501地块(编辑修改稿)内容摘要：

住宅投资 亿元，增长 %； 144 平方米以上住宅投资 亿元，增长 %；别墅、高档公寓投资 亿元，下降 %。 办公楼和商业营业用 房投资 亿元和 亿元，分别增长 %和 %。 广州市人口与文化分析 （ 1）、 人口组成分析 广州人口控制方面， 广州户籍人口已经达到 822 万人，常住人口 1283 万人 ，预估 到 2020 年，广州市户籍人口控制在 860 万以内，常住人口控制在 1500 万以内。 到 2020 年，全市户籍人口控制在 1050 万以内，常住人口控制在 1800 万以内。 广州政府的政策把目标 围绕“一个都会区、两个新城区、三个副中心”的城市功能布局规划中，为了促使人口红利向人力资源红利转变，积极疏解都会区人口，促进人口逐步 向两个新城区和三个副中心集聚。 以建设从都会区到两个新城区、三个副中心以及广州到珠三角其他城市建立起一个 1小时生活圈，以强化 交通 对人口发展的疏导作用等。 （ 2）、广州市居民文化分析 广州作为珠江明珠与 港口城市 ， 外来流动人口可以说是占广州人口很大比重，与广州市户籍人口比 例俨然有 1:1，各种文化会在这个城市不断交融，在这座城市中，我们能找的各地各色的人，无论是国内各地的还是来自世界各个角落的人们，他们与广州土生土长的居民，共同组成了繁华而魅力的广州。 说到广州，就不得不提其岭南文化，骑楼文化，这座历史悠久的古城中，这两种文化对这里人们产生了潜移默化的影响；并且作为近代革命的策源地和现代改革的试验地和不断涌现的革命先烈，已令早已形成了其独特的革命文化；伴随着城市现代化的建设的脚步，广州作为广东省会和港口城市，已成为华南地区最重要的政治、经济中心，；随着外来人口的进驻和现代都市 文化逐步形成，使得这座古城在保持固有的古色之余，还夹带着不少异域文化，而且城市的原住民正逐渐与这外来文化水乳交融。 10 广州市房地产市场分析 从房地产市场来讲，房地产项目的策划要把重点把握市场的供需情况、市场的发育情况，以及市场的消费倾向等。 ② 图 纵观历年商品住宅市场成交情况，在均价方面整体呈上升趋势，从 2020 年开始市场整体成交金额连续三年上升， 2020 年成交金额环比上升 2%； 2020 年成交价格上升幅度为 7% 图 由 11 上表可以得出， 2020 年商品住宅供应量在 1 月、 911 月有明显增多现象，在 3 月底“穗五条”政策出台前，开发商已经抢售供应， 911月的黄金周住宅市场能让供应保持持续上升的趋势。 特别是 8月市场热度的回升，这让广州房地产的市场越来越活跃，意味着 2020 广州的人房地产很可能有一个暖春。 图 从供应规模来看 ,占地面积 10 万平方米以上的大宗地块共有 9幅 ,合计约 246 万平方米 ,占总规模的 83%。 而在中心六区的大宗地块一共有 5 幅 ,占地面积约 122 万平方米 ,占大宗地块总规模的 41%。 小结 —— 本项目开发宏观环境评价 （ 1）政策上 广州市政府开展“全面推进新型城 市化发展、加快发展促转型”的工作主题 ， 12 一建立“既适宜创业发展、又适宜居住生活的山水型生态城市”为目标，整准备迎接入世后新一轮的国际产业转移； （ 2）位置上 广州优越的地理位置，蓬勃的经济发展前景，以及完善的基础设施及交通环境。 并且随着居民生活水平的提高和收入的提高，给当地房地产业尤其是住宅产业的发展奠定了稳健厚实的基础； （ 3）市场上 广州从地块的供应情况来看前景良好，而且 商品住宅市场 规模庞大， 市场热度开始有回升趋势，这是一个 过剩与短缺并存、挑战与机遇同在的市场； （ 4）项目上 项目所在小谷围岛板块，是处于广州政府全力营造这“国内一流、国际领先的“文化之城、创新之城、生态之城”的大学中心北区，并且广州正在打造“珠江黄金岸线”，并明确出台了以火炉山、凤凰山为起点，经科韵路、海珠生态城至大学城一线的广州第三条城市中轴线规划，这会让大学城板块的地产项目潜在价值急速上升。 总之，国家的宏观调控虽然能对房地产市场发挥这重要影响，但是旺盛的市场需求让房地产市场不断活跃，保持良好的前景。 （二）、项目区域环境分析 项目所在的区域与其未来规划发展 （ 1）、项目区域 本项目 所在区域是广州的小谷围岛，属于规划中的中心北区板块。 “小谷围”古称十三乡。 由于作为珠江江心的孤岛，以及行政管辖上的不分明，令其环境仍一直保持在自然状态中。 在其开发之前，岛上最高建筑物不过五层，村民还使用泉水和井水，更别提工业的出现。 不过，也正因如此，较为完整文化遗存的得以传承下来，再加上环境的原生态，这可能就是它被选作大学城的两个主因吧。 毕竟，大学 13 城本来就是这样一个拥有自然环境优美、文化氛围浓郁的地方 特别是大学城 (即番禺小谷围岛 )距离琶洲、珠江新城仅 15分钟车程，而且拥有着四面环水、 55%绿化率、 26公里 环岛绿道、 4大湿地公园等优质生态资源，悄然已经成为了广州的休闲“新贵”。 经过广州政府不断的努力打造。 大学城已经成为了广州新的“绿心”。 （ 2）、广州队大学城未来规划主要有 3 个方面 在教育方面，努力创新高等教育模式为知识经济时代的到临做好准备 在文化方面，以其固有的岭南本土文化来与世界多元文化不断碰撞融合，展现其城市独具魅力的一面，打造一个具有国际影响力高等教育环境。 在现代化方面，塑造一个集高教、科研、科技生产、孵化、文化、商务、居住、服务、休闲、旅游等多功能为一体的城市智力区，以高品位的艺术景观环境与 充满活力的教育成长空间相结合为目标。 在 2020 年的 12 月，《实施广州大学城提升计划工作方案》已经正式通过启动，将用 71 个项目去提升大学城，争取用 10 年时间将大学城打造成为国内一流、国际领先的“文化之城、创新之城、生态之城” 区域交通现状与其未来规划 （ 1）、 区域交通现状 大学城内通过 分区的方法独立出南北两区内部道路系统，各自形成体系以主干道与跨江隧道相连，以及地铁线路合并过江，来保证交通系统的有效和有序。 大学城内部道路通过明确的分级保持主干道和区间干道紧密联系； 区内的道路网则采用方格网和放射的形 式来，这样在保证提供了便捷的人行道系统和完整的景观组织，又能使得地块之间的排列方正有序。 最后就是以公交和自行车优先政策，通过人车分流模式和设置环岛健身步道，避免人车乱行的状况，确保车行交通的顺畅、人行交通的安全，大大便于教师、学生出行和交流。 大学城外也是通过两个层次来确保交通系统的畅通。 先是把过境高速公路与快速路与大学城内南北两区、东西两侧的内部主干交通系统相连。 然后，充分利用周边城市功能区（如广州新城、官洲国际生物岛、长洲岛历史文化保护区等）于内部两区的主干线连系，打造一个次一级的城市干道网络。 以及 同过地铁四号线过境的 14 优势设置沿江地铁与广州经济开发区相连，形成大学城与科技产业的辐射带。 区域已形成完备的立体交通网络交通，大学城里面拥有 20 余条公交线路， 3条地铁线，再加上小洲便桥、仑头隧道、南沙港快速和京珠高速公路，可以用“条条大路到小谷围”来形容，最后就是不为人注意的游艇了，位于大学城北侧的生物岛已经列入《广东省滨海旅游发展规划（ 20202020 年）》规划建设中，与广州南沙、珠海平沙和深圳大鹏湾将形成广东的四大游艇基地。 （ 2）、区域交通未来规划 广州大学城的发展不知不觉已过 9个年头，迈入第十年 的相对稳定期，再加上学府氛围、生态环境、生活配套都已经发展的相当完善。 大学城作为政府重点发展的区域，广州将以打造“水城”品牌为总体目标，同时，将在传统中轴线、城市新中轴线的基础上，再建第三条城市中轴线。 今年以来，相关部门先后两次对区域的发展定位进行“升级”。 由此，“产、学、研”的大学城，在未来将成为“广州第三中轴线”的核心，以及“广州国际创新城”的重要组成部分。 图 广州三条城市中轴线图 图片来源：百度图片 15 区域基础设施 区域现有基础设施和公共服务设施 大学城里面集聚最齐全的生活 基础措施， 关于文化的广东科学、中心岭南、印象园和小洲艺术村等；代表运动与艺术的亚运体育场馆、广美美术馆等；适合休闲生活的长洲岛、生物岛和中心湖公园；以及必不可少的生活消费，位于广大的商业中心和中山大学附近的 GOGO 新天地，再加上 4大自然村：南亭村、贝岗村、北亭村、穗石村。 区域绿化规划 2020 年小谷围岛建成区绿地率达 35%，绿化覆盖率达 40%以上，人均公共绿地15 m178。 以上。 预期到 2020 年建成区绿地率达 37%，绿化覆盖率 42%以上，人均公共绿地 18 m178。 以上。 表 广州大学城（小谷围岛）主要 公园绿地规划一览表 序号 名称 地点 类别 面积（公顷） 主要功能 1 中央生态公园 大学城中心 全市性 80 休闲、娱乐、健身、观赏、交流 2 中国结公园 中心东部 区域性 59 休闲娱乐和生态环境保护与修复 3 树形公园 中心西部 区域性 4 中心东部公园 内环路、中环路间东面 社区公园 休闲 5 中心南部公园 内环路、中环路间南面 社区公园 文化 6 中心西部公园 内环路、中环路间西面 社区公园 娱乐 7 中心北部公园 内环路、中环路间北面 社区公园 科教 8 西部公园 小谷围岛西侧 专类公园 观赏、休闲、娱乐 9 东南部公园 小谷围岛东南 专类公园 生态保护与环境教育 10 东北部公园 小谷围岛东北 专类公园 休憩 11 北侧带状公园 北部滨江地段 带状公园 104 附近居民活动 16 12 南侧带状公园 北部滨江地段 带状公园 附近居民活动 小结 从上述的各项来说，大学城已具有国内一流的生活和娱乐休闲措施，以及那原生态的自然环境俨然将其塑造出一个充满浓厚的人文氛围和向往的理想住宅地块区域。 在本有的立体的 交通措施的基础上不断向往延伸的交通网络将使得区域内部与外部联系更加紧密，并在区内绿化将得到逐步完善，变得更加适合安居和休闲活动。 17 （三）、项目地块开发条件分析 地块现状与位置 本项目位于番禺区小谷围岛中心区北区，规划用地西靠大学城北区商业中心，离官洲隧道仅 200 多米，在大学城北地铁 A出口附近，毗邻中山大学、广外学院和华南师范大学。 项目地块已完成拆迁，目前为空地，场地平 整。 表 项目的主要技术经济指标 项目 用地面积（㎡） 所占比重 居住小区规划总用地 12518 一、居住用地 % 住宅用地 % 公建用地 % 道路用地 % 公共绿地 % 二、其他用地 项目名称 基地面积（㎡） 层 裙楼（商铺、公建） 4475 1 住宅 4140 9 垃圾收集站 160 2 基底面积总和（㎡） 5880 89 规划要求基底面积总和（㎡） 表 项目名称 用地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 社区居委会 120 老年人服务站点 120 社区服务站点 100 18 文化室 200 肉菜市场 600 公共厕所 40 垃圾收集站 160 150 幼儿园 1140 小计 2470 地下停车场 4375 合计 6845 表 项目建筑面积一览表 总建筑面积 建筑面积（㎡） 住宅总建筑面积 33120 公建总建筑面积 2470 纯商铺总建筑面积 3415 总建筑面积和（㎡） 39000 规划要求总建筑面积和（㎡） 39056 19 图 本项目地块现状及周边 周边配套设施 （ 1）学校：中山大学、广东外语外贸学院、星海音乐学院、华师大、广州大学、华师附属小学、广大附中、华师幼儿园、北亭小学等； （ 2）商场：万宁超市、教育超市、星海超市、生活动力超市、眼睛直通车超市、鸿福万佳超市等； （ 3）医院：华师范大学医院门诊； （ 4）银行：工商银行、中行、建行、农行等； （ 5）餐饮娱乐：东宛酒家、千色客家坊、思湘阁土菜 馆、大町回转涮、英佰伦西餐等 （ 6）景点：环游乐园新天地店、南汉康陵博物馆、桑翠园、生物岛山地公园等 周边交通设施 官洲隧道：距离 200 米 大学成外环路距离： 300米 公交车：大学城环线等多路公交车站 小结 项目地块所位于的大学城内北区中心临近官洲隧道和外环路，周围交通设施完善，生活基础设施齐全，属于一块开发条件完备的“上地”再加上附近大学城的配套设施仍在不断完善，生活娱乐设施在逐渐的增多，休闲景点在不断开发，将来会极大升值空间 . 20 （四）、项目 SWOT 分析 竞争优势 1. 项目位于广州大学城，绿化 优越，空气清新，且北向望江。