苏州园区东方维罗纳市调报告(编辑修改稿)

苏州园区东方维罗纳市调报告(编辑修改稿)内容摘要：

平方米 车位配比 1:1，南区为 143 个，北区为 322 个 建筑面积 500000 平方米 规划户数 总户数 2953 户 当期户数 2953 户 产品形态 小高层 高层 （花园洋房） 开发周期 二期 工程进度 竣工 销售率 南区高层 % 南区花园洋房 % 开盘日期 202010 南区开盘 2020421 加推 6楼 交房日期 202010 物业公司 苏州和乔物业服务有限 公司 物业费 元 /平方米月 容积率 绿化率 % [ 调查日期 2020423 电话 62800000 二、房型面积 南区高层（ 119） 房型 面积 套数 配比 去化 销售率 2+1 房 2 厅 1 卫 80m2 380 % 219 % 101m2 260 63 % 104m2 68 % 31 % 106 m2 52 % 47 % 108 m2 68 % 27 % 总计 828 100% 387 % 南区花园洋房（ 目前推出 3 3 47） 房型 面积 套数 配比 去化 销售率 3 房 2 厅 2 卫 98m2 32 % 12 % 3 房 2 厅 1 卫 115m2 12 % 8 % 2 房 2 厅 1 卫 120m2 22 % 14 % 总计 66 100% 34 % 主力户型分析： 项目：项目 苏州新吉阳房地产经纪有限公司 地址：苏州市工业园区苏华路 8 号中银惠龙大厦 26楼 内容：重点个案资料 电话：（ 0512） 87189800 传真：（ 0512） 87189833 3 2+1 房 2 厅 1 卫 80 平 优点： 1. 户型整体方正。 2. 动静分离，使用率高 3. 三室皆朝南，大开窗设计。 4. 明厨明卫，厨房连接工作阳台，操作流畅 5. 赠送一半面积空中花园，买两房得三房，功能自由升级。 6. 入室隔断，保证私密性 缺点： 1. 客厅采光欠佳 2. 餐厅不独立。 3. 动线不合理，从主卧到大门要绕过客厅和餐厅。 2+1 房 2 厅 1 卫 项目：项目 苏州新吉阳房地产经纪有限公司 地址：苏州市工业园区苏华路 8 号中银惠龙大厦 26楼 内容：重点个案资料 电话：（ 0512） 87189800 传真：（ 0512） 87189833 4 优点： 1. 全明设计。 主卧、客厅均朝南设计。 2. 南北通透、空间利用率高。 3. 2+1 房设计，空间灵活多变，做书房做华园皆可。 4. 阳台均计一半面积，经济实用。 5. 卫生间干湿分离。 缺点： 1. 户型不方正。 2. 走道面积过大。 面积浪费。 3. 整体干湿不分离。 4. 大门正对卫生间的门，私密性不够。 三、区位分析 项目：项目 苏州新吉阳房地产经纪有限公司 地址：苏州市工业园区苏华路 8 号中银惠龙大厦 26楼 内容：重点个案资料 电话：（ 0512） 87189800 传真：（ 0512） 87189833 5 东方维罗纳位于苏州工业园区中新生态科技城东部，地处星华街与阳澄湖大道交界处，紧邻阳澄湖，是园区政府重点规划和发展的区域。 北距阳澄湖尽在咫尺。 京沪高铁、沪宁高速公路、沪宁城际铁路， 60 分钟穿梭于长三角都市圈。 阳澄湖大道、北环东延线、现代大道，半小时来回于市中心和 CBD。 区位优势： 1. 青阳版块（青 剑湖与阳澄湖）的园区新城市中心，园区政府近几年重点规划建设的一个“休闲生态养生区”。 因为生态，因为低密度，青阳版块一面世便与众不同。 2. 青剑湖的北面就是阳澄湖湖滨生态景区，两大湖交互呼应。 得天独厚的一个地理环境，新双湖资源，创造更加幽静、生态、休闲的居住环境。 项目东面规划为教育基地，里面有学校、研发中心、地区总部、住宅。 3. 湖滨资源稀缺。 升值潜力大。 四、 规划分析 项目：项目 苏州新吉阳房地产经纪有限公司 地址：苏州市工业园区苏华路 8 号中银惠龙大厦 26楼 内容：重点个案资料 电话：（ 0512） 87189800 传真：（ 0512） 87189833 6 1. 本项目北临阳澄湖大道，南靠维新路。 东临星湖街。 西靠科能路。 整体地块方正。 2. 总建筑面积近 30 万方，社区为纯意大利小镇风格，产品类型公寓、普通住宅等，并且配套近 9000 平米的小区商业及会所，将成为园区北部第一大盘。 项目南区由 7栋花园洋房、 15 栋高层。 18 栋联排别墅组成。 3. 人车分流：整个小区道路由小区公共道路、人行景观步道和车行主干道构成，采用“车在地下走，人在景中游”的交通原则，设置双层立体地下车库，大大节约了使用面积。 4. 节能环保：秉承“绿色生态小区”的理念，从生活的方方面面，包括水环境规划与节水设计、垃圾处理和资源再利用技术等。 五、建筑分析 项目：项目 苏州新吉阳房地产经纪有限公司 地址：苏州市工业园区苏华路 8 号中银惠龙大厦 26楼 内容：重点个案资料 电话：（ 0512） 87189800 传真：（ 0512） 87189833 7 1. 东方维罗纳作为园区独有的意大利建筑风格，主要以黄色 系和红色系作为外立面颜色，对门窗等细节进行处理，造成鲜花簇拥的效果，体现出文艺复兴时的优雅与华丽。 ： 外墙 stucco 涂料、人工文化石。 墙面：挤塑聚苯乙烯、钢筋混凝土楼板、颗粒混凝土垫层。 保温隔音： 采用 XPS 和 EPS 保温。 结构材料 ： 混凝土强度等级拟采用 C30。 钢筋 ： HRB400 新三级钢筋 . 排水立管 ： 内螺旋 PVC 管，排水横支管采用 UPVC 管，高层住宅采用专用通气立管通气。 3. 智能化：通过网络集成、设置安全防范系统、物业管理系、信息网络系统、构成智慧能化小区。 六、 环境分析 自然环境： 青剑湖的北面就是阳澄湖湖滨生态景区，两大湖交互呼应。 得天独厚的一个地理环境，新双湖资源，创造更加幽静、生态、休闲的居住环境。 项目：项目 苏州新吉阳房地产经纪有限公司 地址：苏州市工业园区苏华路 8 号中银惠龙大厦 26楼 内容：重点个案资料 电话：（ 0512） 87189800 传真：（ 0512） 87189833 8 内部环境：意大利建筑风格和周边环境融合，整个社区充满异国情调。 加上 %的绿化率， 通过多种植被的培植，培育了一个健康有氧的生活环境 七、 配套分析 周边配套 1． 生活配套：九龙医院、园区二院 (在建 ) 2． 商业配套：青剑湖商业广场、锦丰泰盛、圆融时代广场、新唯亭行政中心 (在建 ) 3． 娱乐配套：钓鱼俱乐部、鑫湖国际酒店、湖滨生态体育公园等。 4． 教育配套：青剑湖学校、跨塘小学、园区五中。 5． 其他：科技创业大 厦、青剑湖总部经济岛、青剑湖金色劳斯莱斯商务会所、生态湿地公园、阳澄湖体育公园、主题公园、科技城邻里中心等主要配套设施。 6． 交通： 12 169 等路公交到阳澄湖大道星华街西站下直达小区门口小区离城铁园区站点开车 5 分钟即可到达；城铁唯亭站点，开车 3 分钟可到达，而且是轨道三号线的起点站；轻轨 1 号线始末站钟南路，离项目车程只有 6 分钟。 内部配套： 会所 中央广场 八、营销分析 苏州墨池企划 做营销企划。 并投入大量媒体广告，包括电视、网络、户外挡板高炮、短信等等，加大了项目的知名度。 同时在销售时开放样板间，并赠送面积，吸引了大批客户。 2．目前 东方维罗纳总价惠 3 万老带新惠 5000。 九、 客源分析 该项目的 高层 主要客源还是集中在 30 岁左右 在园区工作 的年轻人，作为婚房等自主用处 ，属于刚醒需求。 这部分人，考虑价格多一些，价格敏感度高，应该以降价、赠送面积来吸引该部分客户。 花园洋房和别墅属于改善性需求，一般是在 40 岁左右的人群购买。 该部分人群，考虑舒适度较多，应该强调产品的高质量、好环境、舒适的户型来吸引客户。 十、价格分析 （高层） 项目：项目 苏州新吉阳房地产经纪有限公司 地址：苏州市工业园区苏华路 8 号中银惠龙大厦 26楼 内容：重点个案资料 电话：（ 0512） 87189800 传真：（ 0512） 87189833 9 、 东方维罗纳 2020 年 04 月 11 日的最新销售报价为 均价 9000 元 /平方米 相比上个销售周期持平。 东方维罗纳近 14天的销售价格持平； 近 7 个月的销售价格上涨了 1000 元，涨幅为 13%； 与本项目 2020 年 10 月 15 日第一次对外报出的 7000 元相比， 18 个月以来，销售价格累计上涨了 2020 元，涨幅为 29%。 截止到 4 月 27 日为止，东方维罗纳所在的工业园区区共有在售住宅项目 51 个，近一个月内，共有 3 个项目的销售价格出现上涨， 4 个项目的销售价格出现下跌，另有 44 个项目的销售价格与之前持平。 所有在售住宅项目的销售均价为 13140 元 /平方米，近半年来持平。 所有 51 个在售住宅项目与东方维罗纳相比： 35 个项目的销售均价高于东方维罗纳，占总数的 67%； 8 个项目的销售均价低于东方维罗纳， 占总数的 16%； 另有 10 个项目的销售均价与东方维罗纳持平。 十一、去化分析 1. 自去年南区 去年 11 月开盘以来，共推出高层房源 828 套，出去目前新推的 楼总共房源 620 套，已售出 386 套，销售率到达 %。 销售成果良好。 2. 1381。