上海恒策-安徽池州尚华国际商业营销推广方案(编辑修改稿)

上海恒策-安徽池州尚华国际商业营销推广方案(编辑修改稿)内容摘要：

，可以看出西街商圈以最多的商家数量、绝对人流量优势、强大的商业辐射能力、良好的经营状况引领目前池州主力商圈之首。 而以商之都为核心的商之都商圈以其高起点的规划、功能领先的配套等优势，随着众多地标建筑的呈现，商之都商圈的正在崛起，也将为毗邻商之都的尚华国际带来巨大的投资价值。 11 二、区域主要商业项目分析 项目基本情况分析 徽商城站前区专业市场为核心的综合型项目140000 30 100 633 354 30% 2078元/㎡一期规划为专业市场区和仓储物流区，1 20号楼（）于08年12月全部封顶。 招商业态为服装区、百货区、电器区、文具市场区。 无上海城站前区 专业市场 13000020 80，300 400 522 254 33% 5102元/㎡政 府 重 点 招 商 引 资 项 目 ， 规 划 有 四星 级 宾 馆 、 物 流 信 息 中 心 、 物 流 配送 中 心 、 商 务 办 公 、 酒 店 式 公 寓 、家 庭 旅 馆 、 餐 饮 休 闲 广 场 、 大 型 超市 、 旅 游 商 品 服 务 区 等。 包 括 两 栋21 层 高 层 、 四 个 休 闲 广 场 、 步 行 街以 及 两 个 大 型 地 下 停 车 库 等 ， 项 目将于09年8月以前全部建成。 无百汇广场站前区专业市场为核心的综合型项目47145 40 90 504 138 65% 2939元/㎡政 府 重 点 市 场 建 设 项 目 ， 目 前 已 全部 竣 工 ， 总 体 布 局 6 区 20 栋 ， 分 商 务办 公 区 、 精 品 展 示 区 、 汽 车 配 件 区、 五 金 灯 具 区 、 装 饰 建 材 区 、 物 流仓 储 区。 商 务 办 公 区 5 层 ； 商 业 用 房为 2 层。 精 品 展 示 区 双 层 层 高 均 6米 ； 其 它 各 区 一 层 层 高 6 米 ， 二 层 层高3米，进深8 14米。 无国际汽车城站前区 专业市场 40000 约200 294 217 17%2429元/㎡（临街商铺8000元/㎡）规 划 建 筑 6 栋 ， 设 有 地 上 大 型 停 车 场3 个 ， 共 计 万 平 米。 以 “ 汽 车 生活 ” 为 主 题 ， 涵 盖 汽 车 贸 易 、 维 修服 务 、 商 务 办 公 等 业 务。 1 楼 建 筑主 体 为 框 架 结 构 ， 柱 距 米 ， 总 建筑 面 积 约 19501 平 米。 1 层 为 商 业 ，层高6米，2 6层为办公。 未出和泰星城三期东湖路与清风路交汇处商住楼 38000 70 80 548 260 45% 6822元/㎡集 商 业 、 办 公 、 住 宅 于 一 体 ， 商 业分 为 商 场 和 商 铺 ， 商 场 以 招 商 为主 ； 商 铺 为 沿 街 和 内 街 两 种 ， 沿 街商 铺 均 价 约 9000 元 / ㎡ ， 内 街 商 铺 约6000元/㎡。 无财富广场长江南路与翠微路交汇处商务楼 15907 约100 未开盘 0 未公布 0 未出项 目 共 20 层 ， 其 中 1 2 层 为 商 业 门面 ， 建 筑 面 积 为 1380 平 米 ； 3 20 层为 商 务 楼 纯 写 字 楼 ， 建 筑 面 积 为14527平米。 无项目概况目前商业销售策略区域主要商业项目基本情况项目名称位置 物业类别商业体量㎡主力面积㎡开盘时间 已售套数 可售套数 去化率 商业均价 12 主要商业项目销售情况分析 1）、 项目月平均销售率分析 从上图可以看出，主要在售项目月平均销售率排在前三位的分别是：徽商城、百汇广场和上海城项目，其中于 09年 4月底才开盘的徽商城项目取得较好销售业绩，这与近期房地产市场复苏有一定关系；百汇广场在站前区领先建成，在销售上取得了一定的优势；上海城项目因规模和区域也取得了良好的销售业绩。 而这些项目商业主力面积区间较小，总价较低等特点。 2）、 项目去化率分析 13 从上图可以看出，主要在售项目仅有百汇广场超过了 50%，去化率为 65%，这说明在售项目还剩余较大体量未销售，加上长江路沿线和站前区 区域即将上市的商之都内街、万博综合楼商业、世纪广场商业等项目，在未来一段时间内市场将有较大体量的供应，这将为尚华国际项目商业的销售带来较大的压力。 区域主要在售商业项目小结：  目前在售商业项目主要分布在站前区，而老城区长江路沿线也即将有众多的项目商业上市亮相，这也反映了池州政府的城市发展规划及土地出让重点区域选择。  目前在售商业项目以站前区专业批发市场为主，老城区以小体量社区商业为主。 即将上市亮相的众多长江路沿线项目以商务办公商业为主。  目前在售商业项目去化速度较慢，去化率不高，这说明在区域市场有限容量下， 商业供应体量已大大超出了市场需求，造成商业存量增加。  区域在售商业 差价较大，一方面与商铺的口岸价值有较大关系，二方面也受到商铺的户型与定位准确性有很大的关系， 专业批发市场和社区型商业相对城市型商业较低，而面积较小的商铺价格相对较高。  目前区域 在售商业项目 基本没有 特别的 招商和 销售 推广 手法， 这为尚华国际项目商业销售推广提供了创新的机会。 第二部分：项目分析与定位 第一章：项目商圈（商之都商圈）定位 一、项目商圈市场价值定位 前文已对目前池州三大主力商圈进行了简单的概述，三大商圈各有特点优势，下面从城市地 位、区域影响力、商圈发展趋势和消费价值进行分析，最后得出项目商圈市场价值定位。 项目分析 西街商圈 站前区商圈 商之都商圈 城市地位 城市发展自然形成 城市规划中形成的，未来 享有区域规划政策优势，在 14 的，池城传统的常态生活娱乐商圈 池城主要客货流集散地，以产业批发市场为主的商圈 城市发展中形成，规划起点高、功能齐全领先的新兴商务和一站式生活服务商圈 区域影响力 目前较强 一般 未来较大 商圈发展趋势 受建筑规划现状、城市空间关系、交通动线和商业配套服务的制约，难有突破性的发展 因政府规划、地块较多、区位优势等具有较大的开发发展潜力，但受池州城市水平、城市位置等因素制约，难以在短期内支撑其商业体量，不具备快速发展趋势 跟随城市经济发展整体趋势，因规划政策优势、区位优势，商圈物业档次较高，功能配套领先，随着商之都的建成开业，将形成以商务经济和一站式生活消费商业集群，服务辐射全城 消费价值 目前为池城主要生活消费地，覆盖除城市顶级消费者的大部分消费群，随着人均收入的提高，未来难以满足中高端客群消费要求 受区位条件、商圈属性等因素，主要为客流、专业批发等间断性消费，商业业态不丰富，层次 性不强，不满足城市主流消费者生活服务条件 商圈集中了池城中高端商务办公客群，这部分客群具有较高的稳定收入，随着商之都的建成开业，预期将集中池城中高端消费群，成为辐射全城主流生活消费场所 从以上对三大主力商圈的城市地位、区域影响力、商圈发展趋势和消费价值四个方面进行研究分析得出，商之都商圈市场价值定位为： 未来池州领导者地位（而不是追随者、挑战者和补缺者地位） 将在城市的发展中逐步取代西街商圈成为池州第一商圈 二、西街和站前区商圈对项目商圈的影响关系 从前文分析显示，池州三大主力商圈跟随城市经济发展 的整体趋势，推动城市现有商业格局的演变，同时相互竞争，共同发展的态势，因这些因素影响着区域消费者取向，投资置业者决策，从对三大主力商圈研究分析得出： 15 西街商圈目前主要是在商业价值地位对商之都商圈造成不利影响 而站前区商圈分流了较大比例的区域目标投资客群 第二章：项目商业定位 一、项目 SWOT 分析 优势：  项目商圈具有区域规划政策优势，规划起点高，功能配套齐全领先，商圈发展空间较大。  商圈物业档次较高，商业业态丰富，档次较高，层次性较强，满足整体中高端主流消费者生活服务需求。  项目毗邻商圈核心商之都，周边项 目及公共资源融汇商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐及大量停车系统。  项目临主要交通要道长江中路和百牙路，区位优势明显，交通动线合理便捷，商业临街展示面大。 劣势：  商之都商圈是在城市规划发展过程中形成的，属于城市新兴商圈，面临传统商圈的竞争。  目前项目商圈还不成熟，大量的项目还未建成开业，配套设施还不完善，商业人气不足，尤其靠百牙路一侧。  项目商业由于在建筑前期未进行业态定位规划，建筑形态具有一定缺陷，不能满足一部分业态物业要求。  项目商业体量较小，其上为办公公寓楼，难以在市场客户脱离社区型商业概念，造成 一定价格抗性。  项目商业一部分商铺开间进深比不合理，开间进深比高达 1： 5，浪费空间较大。  项目商业主力面积较大，总价较高，投资门槛较高，目标客户层较窄。 机会点：  随着城市经济的发展和区域规划实施，将加速商圈格局的演变，这为区位优势、起点高和功能领先的项目商圈发展带来契机。 16  项目商圈大量物业的建成运营，尤其商之都建成开业，将为商圈带来大量商业人气，带动项目商圈高速发展。  随着项目。