银行从业资格个人贷款课件讲义(编辑修改稿)

银行从业资格个人贷款课件讲义(编辑修改稿)内容摘要：

买住房的贷款。 ② 个人 再交易住房贷款。 俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。 ③ 个人住房转让贷款。 是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。 (3)按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。 二、个人住房贷款的特征 本文来源 :考试大网 个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特 点： (1)贷款金额大、期限长 个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为 1020 年，最长可达 30 年，绝大多数采取分期付款的方式。 (2)以抵押为前提建立的借贷关系 在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。 (3)风险因素类似，风险具有系统性特点 除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。 三、个人住房贷款的发展历程 个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最早开 办、规模最大的个人贷款产品。 国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。 20 世纪 80 年代中期，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。 截至 2020 年 11 月，我国个人住房贷款余额已达到 万亿元，比 1997 年年底增长 155 倍，占全部商业银行人民币贷款余额的 10%。 四、个人住房贷款的要素 (1)贷款对象 个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人。 申请人还须满足贷款银行的其他要求，例如： ① 合法有效的身份或居留证明。 ② 有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力。 ③ 有合法有效的购买 (建造、大修 )住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。 ④ 有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。 ⑤ 贷款银行规定的其他条件。 (2)贷款利率 个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。 中国人民银行 2020 年 10 月 27 日公布新的个人住房贷款利率，个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 倍，商业银行可根据具 体情况自主确定利率水平和内部定价规则。 实践中，银行多是于次年 1 月 1 日起按相应的利率档次执行新的利率规定。 (3)贷款期限 个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为 30 年。 个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。 对于借款人已离退休或即将离退休的 (目前法定退休年龄为男 60 岁，女 55 岁 )，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过 65 岁，女性自然人的还款年限不超过 60 岁。 符合相关条件的，男性可放宽至 70 岁，女性可放宽至 65 岁。 (4)还款方式 个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。 例如：一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及减按还款法、组合还款法等多种方法。 其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。 (5)担保方式 考试就到考试大 个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。 贷款银行可根据借款人的具体情况，采用一种或同时采用几种贷款担保方式。 在贷款期间，经贷款银行同意，借款人 可根据实际情况变更贷款担保方式。 抵押物、质押权利、保证人发生变更的，应与贷款银行重新签订相应的担保合同。 (6)贷款额度 考试就到考试大 个人住房贷款中，对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款的发放额度一般是按拟购 (建造、大修 )住房价格扣除其不低于价款 20%的首期付款后的数量来确定。 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30%。 对已利用贷款购买住房 又申请购买第二套 (含 )以上住房的，贷款首付比例不得低于 40%。 从控制风险的角度，个人 住房贷款的首付比例应随购买住房套数的增加而提高。 中国人民银行决定自 2020 年 10 月 27 日起，将最低首付款比例调整为 20%。 金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否是普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。 对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在首付款比例上按优惠条件给予支持。 第二节 贷款流程 个人住房贷款业务操作包括贷款的受理和调查、审查和审批、签约和发放以及贷后与档案管理四个环节。 一、贷款的受理与调查 (1)贷前咨询 来源：考试大 银行通过现场咨询、窗环球 ,网校口咨询、电话银行、网上银行、业务咨询宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务 (2)贷款的受理程序 ① 接受申请 考试就到考试大 贷款受理人应要求借款申请人填 写 “个人住房借款申请书 ”，并按银行要求提交相关申请材料。 对于有共同申请人，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。 ② 初审。 贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。 贷前调查是对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手环球 ,网校段落实情况等进行的调查和评估。 (1)对开发商及楼盘项目的调查 (2)对借款人的调查 本文来源 :考试大网 二、贷款的审查和审批 贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表 ”、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。 贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在 “个人住房贷款调查审查表 ”上签署审查意见，连同环球 ,网校申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。 (1)组织报批材料 (2)审批 (3)提出审批意见 ① 同意 ② 否决表示不同意按申报的方案办理该笔业务。 (4)审批意见落实 业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作： ① 对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档。 ② 对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序。 ③ 对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款 等。 三、贷款的签约和发放 贷款的签约 经审批同意的，贷款银行与借款人环球 ,网校、开发商签订个人住房贷款合同，明确各方权利和义务。 贷款的签约流程如下： (1)填写合同 (2)审核合同 合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本交合同复核人员进行复核。 同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。 (3)签订合同 合同填写并复核无误后，贷款发放环球 ,网校人应负责与借款人 (包括共同借款人 )、担保人 (抵押人、出质人、保证人 )签订合同。 贷款的发放 (1)落实贷款发 放条件 贷款发放前，贷款发放人应落实有关贷款发放条件。 (2)贷款划付 四、贷后与档案管理 个人住房贷款的贷后与档案管理是指贷款发放后到合同终止期间对有关事宜的管理，包括贷款本息回收、合同变更、贷后检查、贷款的风险分类与不良贷款管理以及贷款档案管理等工作。 它关系到信贷资产能否安全收回，是个人住房贷款工作的重要环节之一。 来源：考试大 银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。 借款人与银行应在借款合同中约定借款人归还借款采取的支付方式、还款方式和还款计划等。 借款人按借款合同约 定偿还贷款本息，银行则将还款情况定期告知借款人。 (1)贷款支付方式 来源： 贷款的支付方式有委托扣款和柜面还款两种方式。 (2)还款方式 本文来源 :考试大网 借款人要按照借款合同中规定的还款方式进行还款。 常用的个人住房贷款还款方式包括等额本息还款法和等额本金还款法两种。 合同变更 (1)基本规定 (2)合同主体变更 考试大论坛 (3)借款期限调整 期限调整指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限、缩短期限等。 借款人需要调整借款期限，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下前提条件：贷款未到期。 无欠息。 无拖欠本金，本期本金已归还。 期限调整后，银行将重新为借款人计算分期还款额。 延长期限是指借款人申请在原来借款期限的基础上延长一定的期限，借款合同到期日则相应延长。 原借款期限与延长期限之和 不得超过有关期限规定的要求。 原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延长之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。 已计收的利息不再调整。 如遇法定利率调整，从延长之日起，贷款利率按新的法定利率同期限档次利率执行。 来源： 缩短期限是指借款人申请在原来借款的基础上缩短一定的借款期限，借款合同到期日则相应提前。 对分期还款类个人贷款账户，缩短期限后，贷款到期日期至少在下个结息期内，即剩余有效还款期数不能为 零。 对到期一次还本付息类个人贷款账户，不允许缩短借款期限。 缩短借款期限后新的借款期限达到新的利率期限档次时，从缩短之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。 已计收的利息不再调整。 如遇法定利率调整，从缩短之日起，贷款利率将按照合同约定的利率执行或按国家有关规定执行。 (4)分期还款额的调整 (5)还款方式变更 按照个人住房贷款的还款方式划分为分期还款方式和到期一次还本付息方式两大类。 (6)担保变更 贷后检查 贷后检查是以借款人、抵 (质 )押物、担保人、担保物、合作开发商及项目为对象，通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息，对影响个人住房贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析，并采取相应补救措施的过程，判断借款人的风险状况，提出相应的预防或补救措施。 (1)对借款人的检查 (2)对保证人的检查 (3)对抵押物的检查 (4)对质押权利的检查 (5)对开发商和项目以及合作机构检查的要点 贷款风险分类和不良贷款的管理 (1)贷款风险分类 贷款风险分类指按规定的标准和程序对贷款资产进行分类。 贷款风险分类一般先进行定量分类，即先根据借款人连续 违约次 (期 )数进行分类，再进行定性分类，即根据借款人违约性质和贷款风险程度对定量分类结果进行必要的修正和调整。 贷款风险分类应遵循不可拆分原则，即一笔贷款只能处于一种贷款形态，而不能同时处于多种贷款形态。 贷款形态分正常、关注、次级、可疑和损失五类。 正常贷款：借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素，或借款人未正常还款属偶然性因素造成的。 关注贷款：借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。 次级贷款：借款人的正常收入已不能保证及时、全 额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产、对外借款、保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵 (质 )押物才能归还全部贷款本息。 可疑贷款：贷款银行已要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任、处理抵 (质 )押物，预计贷款可能发生一定损失，但损失金额尚不能确定。 损失贷款：借款人无力偿还贷款。 履行保证、保险责任和处理抵 (质 )押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡，或依照《中华人民共和国民法通则》的规定，宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。 (2)不良贷款的认定 按照五级分类方式，不良个 人住房贷款包括五级分类中的后三类贷款，即次级、可疑和损失类贷款。 银行应按照银行监管部门的规定定期对不良个人住房贷款进行认定。 银行要适时对不良贷款进行分析，建立不良个人住房贷款台账，落实不良贷款清收责任人，实时监测不良贷款回收情况。 (3)不良贷款的催收 对不同拖欠期限的不良个人住房贷款的催收可采取不同的方式，如电话催收、信函催收、上门催收、通过中介机构催收，以及采取法律手段催收等方式。 同时，应利用信息技术对不良贷款催收情况进行登记管理，实现不良贷款催收管理的自动化。 个人住房贷款出现违约后，银行 的经办人员或相关管理人员应该按照规定程序，对未按期还款的借款人发出催收提示和催收通知，督促借款人清偿违约贷款。 (4)不良贷款的处置 贷后档案管理 个人住房贷款档案是指银行在经办和管理个人住房贷款工作中形成的具有史料价值及参考利用价值的贷款管理专业技术材料的总称。