贺生屯城中村改造工程项目可行性研究报告(编辑修改稿)

贺生屯城中村改造工程项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

平方公里，规划区面积 45 平方公里，建成区面积 20 平方公里，城区人口 15 万人，城镇化率居新乡八县（市、区）之首。 15 自然条件 市属暖带大陆性季风气候，年均气温 ℃，年均日照时数 小时，年均降水量 毫米，无霜期 209 天。 气候温和，光照充足，雨热同步，寒暑适中。 地形地貌 条件 市境内地势西北高 、东南低，自西北向东南分为低山丘陵、山前倾斜平原和冲积平原三部分。 其中，山区面积为 平方公里，占 市土地总面积的 ％；丘陵面积为 平方公里，占 市土地总面积的 ％；平原面积为 平方公里，占 市土地总面积的 ％。 水文地质条件 境内水资源可利用总量 ，其中地表水 ，浅层地下水允许开采量 亿立方米，水资源总量中，可利用量 亿立方米，占总量的 ％。 地震 按《建筑抗震设计规范 》 (GB500112020)规定， 市 建筑抗震烈度 8 度，设计基本地震加速度值为 ，设计地震分组为第一小组， 区位 交通条件 市交通优势明显。 市是新乡市地缘最近的 卫星城 ，距省会郑州 80 公里。 京广铁路、 107 国道、京港澳高速、翟阳（线）公路（在建）纵贯南北，济东高速（在建）、省道新濮公路、卫柿（线）公路横穿东西， 贯通全市乡村的交通公路网络初步形成。 16 项目建设 条件 工程用水、用电 项目区市政配套齐全，工程用水、用电便利，此外，丰富的地下水资源完全保证了工程用水需求。 材料来源及供应 材料选购可参照本地的情况就近购买。 通讯条件 项目所在地通信系统功能完善，可提供移动通信、数字传输、程控电话等多种通信服务，并建立了宽带网络，与全国及世界各地联系快捷通畅。 17 第 五 章 工程 建设 方案 拆迁安置总的原则：政府牵头、市场运作、居民自愿、政策支持；充分体现政府关怀和人本 思想。 拆迁安置总体方案采取货币补偿、建房安置 两 种方式并举结合。 根据 市委、市政府指示精神，加快 城中村 改造建设步伐，尽快改善 贺生屯 现有居住环境，完善城市综和功能提升城市形象和品位，按照《 市城中村改造管理暂行办法》〔 2020〕（ 69）号文件，依据卫政文〔 2020〕 32 号《 市城市规划区房屋拆迁及附属物补偿安置标准》，本着为 贺生屯 广大群众谋福利，主张人性化、和谐化拆迁，结合本区域实际情况， 拟 定 贺生屯 拆迁安置方 案。 拆迁 规模 该项目 拆迁区 面积 亩 ， 拆迁建筑面积 320200m2，涉及住户1568 户，共 5486 人。 拆迁期限 以拆迁公告或拆迁通知规定的时间为准。 拆迁补偿原则 （一） 依据 市人民政府卫政文〔 2020〕 69 号文第五章第二十条第二款，拆迁补偿实行货币补偿或房屋产权调换补偿两种方式，被拆迁 18 人可以自由选择安置补偿方式。 第二十四条规定；未取得土地合法利用手续和 2020 年 2 月 1 日以后未经规划部门批准建设的住宅一律不予补偿。 房主可自行拆除，逾期不自行拆除的，将依法强制拆除。 （二）有下列情况之一的不给予安置补偿（待各项关系理清后，才能考虑安置补偿）。 被拆迁人与承租人就解除房屋租赁关系达不成协议的。 被拆迁房屋已设定抵押权、典当权的。 产权不明晰或存在争议的。 （三） 对于空闲宅基地，按土地法的相关规定，超过年限未进行建设的，将依法收回。 按照市土地部门的评估价格进行补偿。 拆迁安置补偿方法 本项目拆迁补偿安置方式为货币补偿和 产权调换 相结合。 （一）货币补偿 按 市人民政府卫政文〔 2020〕第 32 号文《 市城市规划房屋拆迁及附属物补偿安置标准》的规定，依据具有法定评估资格的评估单位所作评估价格执行。 （二） 住宅房屋产权调换 有合法土地证件、房产证件的建筑物，可置换与自己房产同等新建建筑面积的周转房。 被拆迁户要求置换超出合法房产面积的，超出自己房屋面积的由被拆迁人按市场价格补齐房款。 被拆迁人要求置换少于自己合法房产面积的，面积差数按评估 19 价增加 40%以货币补偿。 被拆迁户符合置换和要求置换两套（或两套以上）周转房的，按照 3 层置换一套， 4 层置换一套，或 6 层置换一套的办法进行。 被拆迁户合法房产面积不够置换一套住房的，原则上安置最接近自己合法房产面积的周转房一套。 储藏间按每户一间安置，价格按 500 元 /平方米，或抵被拆迁住宅房面积一平方米换两平方米置换。 提供产权置换安置房位于本项目区域内的净地上，被拆迁人按拆迁安置协议签订的先后顺序挑选楼号、层次、和房号。 （三） 营业房安置补偿办法 营业房是指房屋产权证书上注明是营业房并持有土地使用证的商业店面。 凡是非营业性用房私自改为营业性用房、违章建筑和临时搭盖房屋，无论是否持有工商营业执照和税务登记证，一律不按营业房安置补偿。 实行货币补偿的按照 市人民政府卫政文〔 2020〕第 32 号文件规定，结合评估进行补偿。 营业房原则上不实行 产权调抵。 （四） 生产、仓储、办公用房等非住宅房屋，须提供能证明房屋实际用途的合法证明，经确认后，可按市场评估价给予货币补偿。 附属物补偿标准 房屋以外其它地上附着物补偿按照《新乡市城市房屋拆迁补助标 20 准》、《新乡市国家建设征用土地上附着物的补偿标准》的规定补偿。 过渡期安置补助和奖励 自签定房屋拆迁安置补偿协议之日起过渡期为 18 个月。 临时安置补助费标准 3 元 /m2，搬迁补助 5 元 /m2。 住房搬迁奖励 标准 2020 元 /户。 奖则 在拆迁人公告规定的期限内，签订拆迁补偿协 议并清空室内外物品（交钥匙）并经验收合格后，给予一次性奖励 5000～ 1000 元不等的货币奖励，具体办法另行规定和通知。 罚则 （一）被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，拆迁人将申请市房屋拆迁管理部门行政裁决。 按法律程序办理。 （二）对故意扰乱工作秩序、煽动闹事、损坏和哄抢财物的、抢占房屋、辱骂、殴打、或妨碍拆迁工作人员执行公务的，由公安机关依照治安管理条例的规定处罚。 构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 其它 被拆迁人在签订拆迁协议并按期限要求搬迁时，要严格保证其房产主体结构及门窗附 属物的完整完好，由拆迁指挥部验收后，将钥匙移交拆迁指挥部，实现房产一次性移交。 移交后的房产归拆迁指挥部所有，由拆迁指挥部处置拆除。 拆迁范围内的集体土地按照有关法律法规统一征用；国有划拨土地、出让土地由土地部门按程序收回。 21 本次拆迁本着依法、合理、公平、公正补偿安置的原则进行。 无正当理由拒不签订拆迁补偿协议，拒绝拆迁的，由政府责成有关部门强制拆迁。 由此产生的强制拆迁费用，从被拆迁人的拆迁补偿费中依法扣除。 对于扰乱社会秩序，煽动闹事、暴力抗拒阻挠拆迁工作或执法人员执行公务的，由司法机关严格 依法追究其法律责任。 拆迁安置工作人员玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊、索取或收受财物的，依照有关规定从严进行处理，构成犯罪的，由司法机关追究法律责任。 建筑设计指导思想与原则 建筑设计指导思想 项目充分满足以人为本，突出人民生活需求，创造布局合理、功能完备、环境优美、充满生机的的住宅 安置 区。 项目以打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为主体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。 注重统一完整与分期实施，充分考虑与周边地块的和谐统一。 完善各类配套服务设施，为入住居民提供完善、方便的公共服务。 充分考虑现代人的居住特点，创造以适应现代人居住要求的户型空间。 设计原则 科学性： 城中村 改造项目 必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺 ， 不仅能提高居住质量，改善居住条件，而且可以带来较好的环境效益。 22 经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。 超前性和协调性：项目建设是城市建设的一部分，方案设计注重与区域整体规划相协调。 项目 主要为居住 建筑，建设有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前 性，适应未来城市发展的要求。 坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住 条件 的选择有所不同。 因此方案设计必须满足不同居民的要求。 总体规划方案 总平面布置和功能要求 总体布置原则： 项目 区的规划布局，综合考虑路网结构与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循以下原则： （ 1）方便居民生活，有利组织管理； （ 2）组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务； （ 3） 合理组织人流、车流、有利安全防卫； （ 4）合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰； （ 5）注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑与住宅结合安排； （ 6）供电、电讯、路灯等管线地下埋设。 23 总之，要 合理有效分配各功能空间的面积，符合国家产业政策，户型设计上注重人性化和使用功能，力求从最根本的设计上实现居住的舒适性，保持整体风格统一，使规划、建筑、景观融为一体，不仅注重 项目区 内部环境，而且考虑城市整体景观设计。 规划设计方案 及主要参数 项目规划设计方案遵循以 下原则： （ 1）遵从住宅 楼 设计的规律，以人为本，营造理想居所。 建筑布置疏密有致，各栋楼布置有机结合，营造 整体 环境的优雅气氛。 （ 2） 根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。 按照小区、组团两级结构概念有机组织居住空间。 （ 3）充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成“通而不畅”的道路系统和丰富的步行系统。 （ 4）在三维空间上安排小区内的各种活动场所，形成丰富有趣、有家园氛围的空间序列。 （ 5）按照可持续发展概念进行规划布局设计。 （ 6） 项目区 的建筑风格建立在实用、坚固、美观的基础上。 项目规划设 计方案 及主要参数 ： 该项目 安置房占地面积共计 （ 约合 230 亩 ） ，安置房建筑面积共计 352020 m2，共可 居住 户 2473 户，容纳 7912 人。 竖向设计 小区内地形较为平缓。 竖向设计采用就地平整的平坡式布置形式。 考虑到基槽余土等情况，小区内填挖土方量基本平衡。 24 设计依据 《住宅设计规范》 GB500962020 《民用建筑设计通则》 GB503522020 《高层民 用建筑设计防火规范》（ GB5004595） 2020 年版 《 民用建筑设计防火规范》 GB500162020 《建筑抗震设计规范》 GB500112020 《建筑工程抗震设防分类标准》 JB502232020 《建筑结构荷载规范》 GB500092020 《建筑地基基础设计规范》 GB500072020 《混凝土结构设计规范》 GB500102020 《砌体结构设计规范》 JB500032020 1《无障碍设计规范》 GB507632020 1 现行国家和地方有关的法律、法规、规定及地方标准规范 设计荷载取值 依据《建筑结构荷载规范》 GB500092020 （ 1）楼面均布活荷载： 走廊、楼梯问、厕所： ／㎡。 （ 2）屋面活荷载 上人屋面： ／㎡； 非上人屋面： ／㎡。 基本风压： ／㎡； 25 基本雪压： ／㎡。 设计基础参数 （ 1） 使用年限：正常维护情况下合理使用年限 50 年。 （ 2）安全等级：结构安全等级三级。 （ 3）建筑耐火等级：居住建筑耐火等级二级。 （ 4）屋面防水等级为 II 级。 （ 5）按居住建筑节能标准 65％。 （ 6）建筑类别为丙类。 建筑设计 总体设计 该项目 共 设计 5 层安置房 16 栋， 6 层安置房 14 栋， 11 层安置房 79栋 ，电梯 158 部。 其中： 地块 1：设计 6 层安置房 8 栋， 11 层安置房 20 栋 ，电梯 40 部。 地块 2：设计 6 层安置房 6 栋， 11 层安置房 25 栋 ，电 梯 50 部。