西南城第二期项目可行性研究报告(编辑修改稿)

西南城第二期项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

相关批准后，按照批准的事项开展生产经营活动）。 公司成立于 2020 年 9 月 21 日，根据四川博达会计师事务所出具的川博达会验 (2020)— 163 号验资报告，变更后的注册资本为人民币 10000 万西南城第二期项目可行性研究报告 2 元，实收资本为人民币 10000 万元。 其中 :方清海以货币出资 6000 万元，方清涛以货币出资 4000 万元。 （ 1）公司组织架构 公司设股东会，股东会为公司权力机构，由全体股东组成，决定公司的经营方针和投资计划，按照章程行使相应的职权。 公司不设董事会，设执行 董 事 1 人、即为法定代表人，对公司股东会和股东负责；公司设经理一名，由股东会聘任或解聘；设监事一名，对其股东会负责。 公司下设办公室、行政人事部、成 本合约部、财务部、招商中心、策划研发中心、策划设计部、工程建设中心。 公司组织机构健全，各部门分工清晰、责任明确。 （ 2）公司经营情况 西南城控股 有限公司， 总部设在成都，致力于成为最值得尊重和信赖的专业商业地产公司，主 营 业务领域为商业地产开发、商业运营。 公司目前在建的项目有西南城和遂宁国际城。  西南城 西南城 项目是四川省特色产业重点商贸项目。 位于 四川省经济综合实力十强县之一的广汉市，北临德阳市区 17 公里，南距成都市 15 公里 ， 成绵高速与成都第二绕城高速交汇处， 成绵高速青白江出口，仅靠宝成铁路和即将建成的成绵乐 高铁线。 近距离辐射周边 61 座城市和 亿常住人口。 西南城 由 西南城控股有限公司 投资 100 亿开发， 以“产业世博、乐活之都”为主题，开创“产业集 —— 博览汇 —— 旅游圈”三位一体永续循环西南城第二期项目可行性研究报告 3 的中国财富金三角模式，打造全球糖酒食品博览汇，开发周期 为五 年，于2020 年底开工， 2020 年全面竣工。 整个项目占地 5000 余 亩 ，建筑面积达500 多万平方米，经营范围涵盖糖酒副食行业上下游产业及关联行业。 包含博览会展中心、产品交易中心、仓储物流中心、旅游服务中心、商务配套中心、创意产业中心、产业孵化中心、配套居住中心等形态，形成以博览为龙头，产业为支撑，交易为基础，文旅为导向的超大型特色综合体。 建成后将成为中国糖酒食品 CBD、全国知名的大型主题商业风情小镇、国家 4A 级旅游景区，预计 年营业额 可 达 100 亿 ，解决就业 15 万余人。  国际城 遂宁国际城位于遂宁中国西部现代物流港园区桥头堡位置，总占地260 亩，投资 20 亿开发，汇聚了各大类建材家居相关产业配套产品 ， 主要包括建材家居、汽车农机、五金机电、百货服装、农副产品等五大主题市场和一个全国性的专业市场建设。 将打造为行业内采购效率最高、采购成本最低的世界级现代化商贸城。 该项目共分三期实施，建设周 期为 28个月，项目建成后年交易额将达到 21 亿元。 （ 3）经营者素质及管理水平 法定代表人（董事长）： 方清海， 1966 年出生，湖北黄陂人，硕士研究生。 湖北天润（集团）有限公司董事长，中国青年企业家协会理事、湖北省政协委员、湖北工商联常委、襄樊市人大代表、襄樊市工商联副会长，先后获得 “ 优秀政协委员 ” 、 “ 优秀民营企业家 ” 荣誉称号 、 “ 优秀中国特色社会主义建设者 ”。 擅长城市运营及区域发展战略，对其创意产业有较深的研究。 西南城第二期项目可行性研究报告 4 1998 年创办了湖北 天润集团，经过 多年 的发展，现已形成以住宅及商业地产开发为核心，涉及旅游开发、 工业投资、广告传媒、物流、物业管理等领域的多元经营格局。 从以上资料分析，公司管理人员有较强的管理能力和较丰富的开发经验。 项目简介 西南城位于 成都市德阳广汉 龙居寺片区， 成绵高速青白江出口处 ， 距成都市 区 15 公里 ， 北临德阳市区 17 公里， 交通便利，地理位置优越，项目基地东南临成绵高速公路辅道，西侧及北侧为青白江， 紧 靠宝 成铁路和即将建成的成绵乐高铁线。 西南城一期项目地块与中心博览区相邻。 四面临主要规划道路，内有燃气管线通过，毗邻已建成的招商中心。 西南城一期净用地面积 ㎡（约 354 亩）， 规划总建筑面积475092 ㎡。 一期建设启动区项目（标准商铺）总建筑面积 ㎡，建设内容为标准商铺，建设期 2 年，即 2020 年 11 月－ 2020 年 11 月 ，该阶段 正在 竣工验收中。 本次建设 项目为 第 二 期 建设 项目 ， 总 建筑面积为 139021 ㎡，其 中包括商业综合体 133193 ㎡，风情街南段 16988 ㎡，美食街东西段 46979 ㎡，地 下 物管用房 ㎡ ， 停车数 973 个， 绿地率 15%， 容积率。 在西南城建设基地 各产业分区布局 内，由一条景观步行轴线串联统领，由商业综合体、风情街、美食街区组成 ，各区域间联系紧 密，停车及生活设施配套齐全，该区域装饰风格以地中海为主要基调，为西南城建设西南城第二期项目可行性研究报告 5 基地乃至西南城周边提供格调高雅、配置齐全的集餐饮、娱乐、休闲、购物等于一体的商业综合体。 项目建设规模和内容 本次项目为西南城第二期建设项目 ，即以餐饮街、风情街和商业综合体 为核心建筑的商业配套，二期 修建项目总占地面积达 ㎡，总建筑面积 139021 ㎡，停车位 973 个， 绿地 率达 15%， 容积率。 表 11 西南城第 二 期 建设项目及经济指标 序号 项目名称 单位 数据或指标 备注 1 二期 规划净用地面积 ㎡ 二 期总体技术经济指标 2 二期 规划总建筑面积 ㎡ 139021 二 期总体技术经济指标 3 商业综合体 建筑面积 ㎡ 二 期总体技术经济指标 商业综合体地上记入容积率 面积 ㎡ 70791 二 期总体技术经济指标 商业综合体地下建筑面积 ㎡ 二 期总体技术经济指标 4 风情街北段建筑面积 ㎡ 二 期总体技术经济指标 风情街北段地上记入容积率 面积 ㎡ 二 期总体技术经济指标 5 风情街南段建 筑面积 ㎡ 13187 二 期总体技术经济指标 风情街南段地上记入容积率 面积 ㎡ 13187 二 期总体技术经济指标 6 美食街东西段建筑面积 ㎡ 二 期总体技术经济指标 美食街东西段 地上记入容积率建筑面积 ㎡ 二 期总体技术经济指标 7 容积率 二 期总体技术经济指标 8 建筑密度 % 二 期总体技术经济指标 9 绿地率 15% 二 期总体技术经济指标 10 机动车位 个 973 二 期总体技术经济指标 项目建 设工期 及进度 本项目建筑 面积 139021 ㎡ ， 建设期 1 年 8 个月 ，从 2020 年 1 月开工， 2020 年 8 月 底 竣工。 具体安排如下表： 西南城第二期项目可行性研究报告 6 表 12 西南城一期二阶段项目建设进度表 项目 建设工期 总工期 1 年 8 个月 基础工程 ~ 主体工程 ~ 内外装饰、安装工程 ~ 总平、道路 ~ 竣工验收 投资估算和资金筹措 估算 西南城第 二 期 项 目总投资费用 包括：土地费用、 工程 建设费 、管理费、财务费、其他费用 、销售费用及流动资金 等。 经测算，项目总投资约 万元。 该项目的自有资本金为 万元，达到总投资额的 39%； 销售转投入 万元，占投资总额的 3%；银行贷款30000 万元，占总投资额的 58%。 项目 评估结论及建议 开发条件及市场分析结论 西南城第二 期 商业配套 建设项目位于成绵高速青白江出口的广汉开发区，成绵高速与成都第二绕城高速在此交汇，距成都市区 15 公里，仅靠宝成铁路和即将建成的成绵乐高铁线。 地理位置十分优越，交通便利。 西南城项目 将打造为以糖酒食品为主题的国际化商贸航母，并建立白酒展销平台、原酒交易中心和原酒期货交易平台。 形成 的产业地产 不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和升级。 而作为西南城的商业配套，其规西南城第二期项目可行性研究报告 7 划思想、建设规模在广汉商业地产开发项目上名列前位，二期商业配套在投资上具有双重保障：一是西南城基地本身的业主消费和未来的发展规模，二是广汉南区乃至整个广汉、德阳、青白江的潜在消费人群支撑，因此本项目具有较好的市场 前景。 经济分析结论 西南城第二期建设 项目总投资为 万元， 项目净 利润为 万 元，该项目在投资经营期内，该项目 投资回报率为 %，销售净利率 %，内含报酬率为 %， 财务净现值为： 万元 ,动态投资回收期 1 年 10 个月 ， 静态投资回收期 1 年 8 个月。 从财务指标看，该项目可行，项目盈利能力较强。 表 13 项目主要经济指标表 序号 项目名称 单位 数据或指标 备注 一 建筑技术经济指标 1 二期 规划净用地面积 ㎡ 二 期 总体技术经济指标 2 二期 规划总建筑面积 ㎡ 139021 二 期总体技术经济指标 3 商业综合体 建筑面积 ㎡ 二 期总体技术经济指标 商业综合体地上记入容积率 面积 ㎡ 70791 二 期总体技术经济指标 商业综合体地下建筑面积 ㎡ 二 期总体技术经济指标 4 风情街北段建筑面积 ㎡ 二 期总体技术经济指标 风情街北段地上记入容积率 面积 ㎡ 二 期总体技术经济指标 5 风情街南段建筑面积 ㎡ 13187 二 期总体技术经济指标 风情街南段地上记入容积率 面积 ㎡ 13187 二 期总体技术经济指标 6 美食街东西段建筑面积 ㎡ 二 期总体技术经济指标 美食街东西段 地上记入容积率建筑面积 ㎡ 二 期总体技术经济指标 7 容积率 二 期总体技术经济指标 8 建筑密度 % 二 期总体技术经济指标 西南城第二期项目可行性研究报告 8 9 绿地率 15% 二 期总体技术经济指标 10 机动车位 个 973 二 期总体技术经济指标 二 投资估算及资金筹措 1 项目总投资： 万 元 2 自有资本金 万 元 3 银行借款 万 元 30000 4 预售转投入 万 元 1, 三 售价估算 1 商业综合体售价 元 6,500。 2 风情街售价 元 8,500 3 美食街售价 元 8,500 四 利润测算 1 销售收入 万元 103, 2 利润 总额 万元 37, 3 所得税 万元 9, 4 净利润 万元 28, 五 评价指标 1 项目全投资税前利润率 % % 2 项目全投资税后利润率 % % 项目建议 （一）本项目的建设期为 1 年 8 个月 ，建筑面积 139021 平方 米，规模较大，能否按规划工期、设计竣工标准完工，存在一定的不确定性，在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工，同时，注西南城第二期项目可行性研究报告 9 意建设资金的保障，有效确保施工进度的顺利进行。 最大限度地规避因施工进度，造成对项目竣工交付的影响。 （二）从项目销售来看 ， 项目销售量较大，本地同期开发的商业地产较大，竞争压力较大，因此 应该密切关注市场变化，加强市场调研，针对市场细分目标客户，有针对性的做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。 项目可行性分析报告主要编制依据 本报告根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》和国家、地方有关法规、政策。 国家计委、建设 部发《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。 企业投资项目备案通知书（备案号：川投资备【 51068110051801】0113 号）、川投资备【 51068110052501】 0125号）。 广汉市规划和建设局建设工程临时规划许可证 [广住规建2020001（临时）号 ]。 西南城一期规划设计。 本公司市场调查资料。 西南城第二期项目可行性研究报告 10 第二章 项目 建设 背景 中国 商业地产开发已进入黄金期 2020 年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大 幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。 全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；在土地招拍挂市场，总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过 2020 年。 为遏制部分城市房价上涨过快， 2020 年年底，中央政府 决定将 加。