深圳市西帝实业有限公司“西帝大梅沙”项目开发可行性研究报告(编辑修改稿)

深圳市西帝实业有限公司“西帝大梅沙”项目开发可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

工时间为 20xx 年 10 月，竣工时间预计为 20xx 年 3 月。 20xx 年 5月正式进入项目的销售期，销售期至 20xx 年下半年。 对项目的经济测算期，从20xx 年下半年 取土地使用权开始， 至 20xx 年下半年 销售期结束 为止。 (3) 投资估算和资金筹措  投资估算 根据测算，项目的总投资为 28, 万元（含地价）详见下表： 表 4：项目总投 资估算表 序号 项目名称 总额（万元） 单价 (元 /㎡ ) 占总投资比例 1 土地成本 10, 1, % 2 前期工程费 % 3 建安工程 13, 2, % 4 管理费 % 5 不可预见费 % 6 其他费用 % 7 财务费用 1, % 8 销售费用 1, % 9 公用设施专用基金 % 10 合 计 28, 5, % 注：单价为按 计入容积率建筑面积 计算的单价。  资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资及销售回款。 项目总投资为28, 万元，各项资金来源金额见下表。 表 5：项目资金来源表 序号 项 目 资金 (万元 ) 比例 1 自有资金 10, % 2 银行融资 8, % 3 销售收入 9, % 4 总投资 28, % (4) 项目综合评价结论  项目建设手续正在办理之中 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策； 项目用地权属清晰，地价款已全部付清，并办理了 《 房地产证 》。 项目已取得 《 深圳市建设用地划许可证 》 ，其他各 项开发、建设手续正在 办理中。  项目建设后续资金有保证 项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和项目销售回款。  项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于发挥 区域环境 优势 ， 完善城市功能，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机 会。  项目经济效益 良好 表 6:项目主要经济技术指标 序号 项 目 指标 1 占地面积 36, ㎡ 2 总建筑面积（含地下） 73, ㎡ 3 项目总投资 28, 万元 4 项目经营收入 47, 万元 5 利润总额 16, 万元 6 税后利润 13, 万元 7 成本利润率（税前） % 8 成本净利润率（税后） % 9 财务净现值（ FNPV） 6, 万元 10 财务内部收益率（ FIRR） % 11 动态投资回收期 年 12 贷款偿还期 年 注：（ 1）上表为住宅销售率 90%、商业销售率 65%的情况下的经济效益指标 ； （ 2） 项目动态投资回收期从 20xx 年 下半年 起计算。 6/28/2020 6 二 项目投资环境和市场研究 1 市场宏观背景 （ 1） 全国投资环境  20xx 年国民经济较快增长 全年国内生产总值 116,694 亿元，按可比价格计算，比上年增长 %，加快 个百分点。 其中，第一产业增加值 17,247 亿元，增长 %，减慢 个百分点；第二产业增加值 61,778 亿 元，增长 %，加快 个百分点；第三产业增加值37,669 亿元，增长 %，减慢 个百分点。 在第三产业中，金融保险业增长%，批发和零售贸易餐饮业增长 %，房地产业增长 %。  全国房地产市场发展状况 20xx 年 1 至 5 月份，中国累计完成房地产开发投资 3703 亿元，同比增长 32％，增幅比去年同期回落 个百分点。 今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。 一季度全社会固定资产投资同比增长 43％，比去年同期增长了 个百分点，增幅之高是多年所没有的。 新开工项目 过多，部分行业盲目投资增势未减，钢铁、水泥投资增长一倍以上，其中房地产开发投资增长 ％。 针对这种情况，中央采取一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策；积极调整土地供应结构，加大普通商品房土地供应，限制高档商品房土地供应；提高房地产开发项目资本金比例；清理固定资产投资项目；停止非农建设用地审批半年；紧缩房地产开发信贷等。 这一系列宏观调控措施已经取得初步成效。 国家统计局发布的有关统计数字表明，今年 1 至 5 月份房地产开发投资、新开工面积、土地购置面 积等指标增幅走低，商品房销售面积继续保持快速增长。 从土地开发情况来看，全国完成开发土地面积 6,480 万平方米，同比增长 ％，低于去年同期 个百分点；本年购置土地面积 12,380 万平方米，同比增长05 0 , 0 0 01 0 0 , 0 0 01 5 0 , 0 0 0GDP 第一产业 第二产业 第三产业产值( 亿元)产值(亿元)0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %GDP 第一产业 第二产业 第三产业增长率增长率 6/28/2020 7 ％，增幅比去年同期回落 个百分点。 5 月当月，全国完成土地购置面积2,888 万平方米，同比下降 ％。 房屋竣工面积增幅回落，商品房销售面积增加。 1 至 5 月份，全国累计完成房屋竣工面积 7,084 万平方米，同比增长 ％，增幅比去年同期低 20 个百分点。 全国商品房完成销售面积 8,310 万平方 米，同比增长 ％。 其中，销售给个人7,839 万平方米，同比增长 32％。 房地产开发资金结构进一步得到调整。 1 至 5 月份，全国房地产开发企业本年资金来源累计为 6,173 亿元，同比增长 ％，低于去年同期 个百分点。 其中，国内贷款 1,408 亿元，增长 ％；企业自筹资金 1,919 亿元，增长 ％。 与此同时，商品房平均销售价格明显攀升。 1 至 5 月份，全国商品房平均销售价格为 2,708 元／平方米，同比增长 ％，增幅比去年同期提高 个百分点。 有关专家认为，尽管从前 5 个月的统计数据可以看 出，房地产市场的宏观调控已经取得一定的效果，投资开始从高位持续回落，但是投资增幅仍较大，投资结构不合理、商品房价格偏高的问题仍然存在，宏观调控的任务仍然不能放松。 对于房地产市场的发展，国家发展和改革委员会有关负责人近日指出，国家鼓励发展居民住宅，特别是中低档商品房。 今年的宏观调控主要用经济的、法律的手段，辅之以必要的行政办法来进行。 只要是有条件、有能力的企业和开发商，只要能保证资金等各方面的供给，符合各方面法律法规的要求，在允许的范围内仍可以发展。  土地市场 不断规范 去年， 国土资源部 发布了《招标拍卖挂牌 出让国有土地使用权规定》（即国土资源部 11 号令），明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地， 以及上述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，并会同监察部开展了监督检查工作。 前不久，又发布了《协议出让国有土地使用权规定》（即国土资源部 21 号令），严格限定了协议出让范围，规范了协议出让程序，即协议出让必须做到公开出让计划，公开选择用地者，集体决定地价，公开协议结果；明确规定，以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确 定的最低价。 国土资源部 21号令的颁布实施，对充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，保证土地使用权交易的公开、公正、公平，防止 “暗箱操作 ”，遏制腐败滋生，维护土地市场正常秩序，促进市场规范运行将起到重要作用。 《 国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知 》 (国办发明电 [20xx]20 号 ) 更加严格的加强了对 土地市场治理整顿 ，将会促进 提高市场公开程度，实现公正的土地市场秩序，完善土地权利体系，明晰土地权能，统一土地登记，保障交易安全。 6/28/2020 8  房地产开发由过快发展走向相对平稳 国家统计局最新测算的 全国房地产开发景气指数表明， 1 至 5 月份，全国累计完成房地产开发投资 3,703 亿元，同比增长 32％，增幅比去年同期回落 个百分点。 今 年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。 一季度全社会固定资产投资同比增长 43％，比去年同期增长了 个百分点，增幅之高是多年所没有的。 新开工项目过多，部分行业盲目投资增势未减，钢铁、水泥投资增长一倍以上，其中房地产开发投资增长 ％。 今年 1 至 5 月份房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等指标增幅走低，商品房销售面积继续保持快速增长。 从土地开发情况来看，全国完成 开发土地面积 6,480 万平方米，同比增长 ％，低于去年同期 个百分点；本年购置土地面积 12,380 万平方米，同比增长 ％，增幅比去年同期回落 个百分点。 5 月当月，全国完成土地购置面积 2,888 万平方米，同比下降 ％。 房屋竣工面积增幅回落，商品房销售面积增加。 1 至 5 月份，全国累计完成房屋竣工面积 7,084 万平方米，同比增长 ％，增幅比去年同期低 20 个百分点。 全国商品房完成销售面积 8,310 万平方米，同比增长 ％。 其中，销售给个人7,839 万平方米，同比增长 32％。  全国总体房价水平有所抬高，房价地域分化明显 商品房平均销售价格明显攀升。 1 至 5 月份，全国商品房平均销售价格为 2,708元 /平方米，同比增长 ％，增幅比去年同期提高 个百分点。 因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。 （ 2） 深圳市投资宏观背景  深圳市社会经济发展现状 经济继续保持平稳增长，人均 GDP 居全国大中城市首位 统计显示，二 OO 三年深圳实现生产总值 2, 亿元，在全国大城市中列第四位，经济 增长率创八年来新高，比上年增长百分之十七点三，深圳去年人均 GDP首次超过 5 万元，达到 53,887 元，增长 %。 6/28/2020 9 表 7： 部分城市人均 GDP 比较 城市 深圳 北京 上海 国民生产总值 (亿元 ) 2, 3, 6, 比上年增长率（ %） 人均 GDP（元 /人） 53,387 31,613 46,700 比上年增长率（ %） 以上数据根据各城市公布。  房地产进入快速增长期 由国际城市发展经验可知，房地产发展阶 段与人均 GDP 数值有着密切的关系，而近几年深圳经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的高速发展。 根据人均 GDP 来判断，深圳的房地产发展已进入快速增长期。 表 8： 国际通行的房地产发展阶段与人均 GDP 数值的关系图 单位 :美元 发展时期 启动期 缓慢发展期 快速增长期 发展速度放缓 直至停滞不前 人均 GDP 1,000 3,000 4,000 8,000 表 9： 深圳近期人均 GDP 变化表 单位 :美元 年份 1993 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 人均GDP 1,953 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 6,510  人均住房支出呈上升态势 据市统计局最新公布的调查显示， 20xx 年我市居民可支配收入为 25, 元，与上年相比上升 4%；居民人均消费支出为 19, 元，增长 %。 深圳居民的消费观念正发生较大转变，越来越多的居民开始选择投资。 据统计，去年我市居民人均借贷支出 19, 元，比上年增长 %；人均银行存款 15, 元，增长 %；人均提取存款 17, 元，增长 %，人均取款高于存款 1,221元。 据调查，相当部分居民将存款用作各类投资，如购房等， 20xx 年度人均购房支出 3, 元，增长 %。  物业投资政策分析 重大政策、相关产业扶持 深圳市产业结构发生调整，高新技术产业成为深圳市持续发展支柱产业，对房地产提出了新的需求。 城市对外开放水平不断提高，形成全方位开放的格局。 政府 6/28/2020 10 加大投资力度，建成了一批重点市政工程，如滨海大道、中心公园一期改造工程等，美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为国际花园城市。 六大市政工程及地铁工程的建设正在 进行之中，建成后将进一步提高城市的整体形象，改变目前的居住置业分布及交通格局。 房地产相关政策趋势 深圳市从 20xx 年 10 月 1 日起执行广东省建设厅、广东省物价局制定的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积，即 “套内建筑面积 ”计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。 交楼时实测面积与原计价面积如果出现差异，面积误差比正负 3%以上的，买家有权退房。 20xx 年 6 月 29 日，《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（英文简称CEPA）正式签订，该政策对房地产行业诸如办公楼、投资型住宅物业、商铺等将产生巨大的带动作用。 根据 CEPA 的规定，今后内地将允许香港公。