房地产估价师-开发经营管理笔记(编辑修改稿)

房地产估价师-开发经营管理笔记(编辑修改稿)内容摘要：

)，生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成 本 (亦称完全成本 )。 投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。 主要表现在 两个方面：首先，财务会计中的成本是对生 产经营活动中实际发生费用的记录，各种 影 响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是惟一的，而投资分析中使用的成本有许多 是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的， 不同的实施方案会有不同的成本数据；其次，在投资分析中，根据分析计算的需要还要 列入一些财务会计中没有的成本概念 (如机会成本、沉没成本、不可预见费用等 )，这些 成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。 例题： 人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价，称为 [ A． 投资 B．成本 C．生产成本 D．销售成本 答 案： B (二 )房地产投资分析中的投资与成本 ]。 房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大的差异。 对于开 发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的 性质，但其投资的大部分又是在形成建筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通 过项目建设过程中的预售或建成后的出售活动， 转让这些固定资产的所有权以收回投资。 开发过程中开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少，甚至是零。 所以，基本上 所有的投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去了。 房地 产置业投资或开发建设完 成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。 1．开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资是指在开发期内完成 房地产产品开发建设所需投人的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转 资金。 开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自 营自用为目的的固定资产及其他资产。 开发项目总投资构成如图 2— 1 所示。 2．开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发项目产品建成时，按照国家有关财务和 会计制度转入 房地产产品的开发建设投资。 当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资 的合理分摊，分别估算每种产品的成本费用。 3．经营成本 经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计 制度结转的成本，主要包括：土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、房 地产出租经营成本。 对于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本通常 按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率， 计算本期应结转的经营成本。 三、经营收入、利润和税金 1．经营收入 经营收入是指 房地产企业向社会出售、出租房地产产品或利用房地产自营时所获得的货 币收入。 包括销售收入、出租收入和自营收入。 销售收入＝销售房屋面积房屋销售单价 出租收入＝出租房屋建筑面积房屋租金单价 自营收入＝营业额一商业营业成本一自营中的商业经营风险回报 经营收入是按市场价格计算的，房地产开发投资企业的房地产产品只有在市场上被 出售、出租或自营，才能成为给企业或社会带来收益的有用的劳动成果。 因此，经营收 入比企业完成的开发工作量 (产值 )更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。 2．利润 利润是企业经济目标的集中表 现， 企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润。 房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其经营收入扣除经营成本和销 售税金后的盈余部分，称为经营利润 (或称盈利 )。 经营利润中的一部分由国家以税收的 方式无偿征收，作为国家或地方的财政收入；另一部分给投资者，作为其法定盈余公积 金、 法定公益金和可分配利润等 .根据财务核算与分析的需要， 企业利润可分为利润总额 、 经营利润、税后利润 (净利润 )和可分配利润等四个层次。 利润总额 =经营利润 +营业外收支净额 经营利润 =经营收入 经营成本 期间费用 销售税 金 税后利润 =利润总额 所得税 可分配利润 =税后利润 (法定盈余公积金 +法定公益金 +未分配利润 ) 3．税金 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。 税收 是国家凭借政治权利参与国民收入分配和再分配的一种方式，具有强制性、无偿性和固 定性的特点。 目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有： (1)销售税金。 销售税金包括营业税、 城市维护建设税和教育费附加， 又称“两税一费”。 营业税是从房地产销售或出租收入中征收的一种税。 营业税税额的计算方法是：营业税 税额 =应纳税销售 (出租 )收入税率。 目前营业税的税率为 5％。 城市维护建设税和教育 费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的 7％和 3％。 (2)土地使用税和房产税。 土地使用税是房地产开发投资企业在 开发经营过程中占用国有 土地应缴纳的一种税；房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。 土地使用税 和房产税在企业所得税前列支。 (3)企业所得税。 企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税 所得额征收的一种税。 所得税税额 =应纳税所得额税率。 应纳税所得额 =收入总额－准 予扣除项目金额，房地 产开发投资企业所得税税率一般为 33％。 例题 的 [ 某地营业税率 5%，城建税率 7%，教育费附加 3%，则销售税金为应纳税销售收入 ]。 A． 15%B． %C． %D． 答案： B 第二节 资金的时间价值与资金等效值计算 一、 资金的时间价值 对于投资者来说，资金的投入与收益的获得往往构成一个时间上有先有后的现金流量序 列，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要 考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间， 以某一个相同的时间点 为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间点上，才能得出正确的结论。 在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。 也就是说，资金的价 值会随时间发生变化。 今天可以用来投资的一笔资金，即使不考虑通货膨胀因素，也比 将来可获得的同样数额的资金更有价值。 因为当前可用的资金能够立即用来投资并带来 收益，而将来可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益。 不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。 这一点，可以从将 货币存入银行，或是从银行借款为 例来说明最容易理解。 如果现在将 1000 元存入银 行 ， 一年后得到的本利和为 1120 元，经过 1 年而增加的 120 元，就是在 1 年内让出了 1000 元货币的使用权而得到的报酬。 也就是说，这 120 元是 1000 元在 1 年中的时间价值。 对于资金的时间价值，可以从两个方面理解： 首先，随着时间的推移，资金的价值会增加。 这种现象叫资金增殖。 资金是属于商 品经济范畴的概念，在商品经济条件下，资金是不断运动着的。 资金的运动伴随着生产 与交换的进行，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的 增殖。 资金增殖的 实质是劳动者在生产过程中创造了剩余价值。 从投资者的角度来看，资金的增殖特性使 资金具有时间价值。 其次，资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 牺牲即期消费是为了能在将来得 到更多的消费，个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此。 从消费者的角度来看，资 金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应作的必要补偿。 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。 从投资的角度来看主要表现为：投资 利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应作 的补偿；风险因素，即对风险可能带来的 损失所应作的补偿。 资金时间价值的计算方法 与银行利息的计算方法相同。 实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利 率是资金时间价值的一种标志。 二、利息与利率 1．利息与利率 利息是指占用资金所付的代价 (或放弃使用资金所得的补偿 )。 如果将一笔资金存入 银行，这笔资金就称为本金。 经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息， 这一过程可表示为： 式中： 本利和； P本金； 利息。 下标 n 表示计息周期数。 计息周期是指计算利息的时间单位，如“年”、“季度”、 “月”或“周”等，但通 常采用的时间单位是年。 利息通常根据利率来计算。 利率是在 单位时间 (一个计息周期 )内所得的利息额与借贷金额 (即本金 )之比，用 i 表示，其表达式为： 式中， I1 为一个计息周期的利息。 上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后 的增殖额。 利率又分为基础利率、存款利率、债券利率和贷款利率等。 在市场经济条件 下，基础利率和存款利率的高低主要取决于社会平均利润率、资本供求状况、国家的宏 观信贷政策和通货膨胀率水平等。 其他各种类型利率的高低及其与基础利率的差异，则 主要取决于资金筹措的成本费用和融出 资金所承担的风险大小等。 2．单利计息与复利计息 利息的计算有单利计息和复利计息两种。 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。 单利计 息时的利息计算公式为： n 个计息周期后的本利和为： 复利计息方式，对于某一计息周期来说，是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行 计息，即“利息再生利息”。 按复利方式计算利息时，利息的计算公式为： n 个计息周期后的本利和为： 3．名义利率与实际利率 在以上讨论中，都是以年为计息周 期的，但在实际应用中，计息周期有年、季、月等， 也就是说，计息 周期可以短于一年。 这样就出现了不同计息周期的利率换算问题。 也就 是说，当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区 别。 例如，某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为 o． 5％，通常称为“年利率 6％ ， 每月计息一次”。 这里的年利率 6％称为“名义利率”。 当按单利计算利息时，名义利率 和实际利率是一致的；当按复利计息时，上述“年利率 6％，每月计息一次”的实际利率 就不等于名义利率 (6％ )。 例如，年利率为 12％，存款额为 1000 元，期限为一年，复利计息，分别以一年 1 次计息 ； 一年 4 次按季利率计息；一年 12 次按月利率计息，则一年后的本利和分别为： 一年 1 次计息 F＝ 1000 (1+12％ )=1120(元 ) 一年 4 次计息 一年 12 次计息 这里的 12％，对于一年一次计息情况既是实际利率又是名义利率； 3％和 1％称为周期利 率。 由上述计算可知：名义利率 =周期利率 *每年计息周期数。 对于一年计息 4 次和 12 次来说， 12％就是名义利率，而一年计息 4 次时的实际利率 = ；一年计息 12 次时的实际利率 设名义利率为 r，若年初借款为 P，在 一年中计算利息 m 次，则每一计息周期的利率为 r ／ m，一年后的本利和为： ，其中利息为。 故实际利率 i 与名义利率 r 的关系式 为 ： 通过上述分析和计算，可以得出名义利率与实际利率存在着下述关系： (1) 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值； (2) 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大； (3) 当每年计息周期数 m＝ 1 时，名义利率与实际利率相等； (4) 当每年计息周期数 m1 时，实际利率大于名义利率。 例题：已知年利率为 15%，按半年计息，则年实际 利率为 [ A． % 答案： A 三、资金等效值与现金流量图 1．资金等值的概念 在资金时间价值的计算中，等值是一个十分重要的概念。 资金等值是指在考虑时间因素 的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可以解释为“与 某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。 在以后的讨论中， 我们把等效值简称为等值。 例如，现在借入 100 元，年利率是 15％，一年后要还的本利和为 115 元。 这就是说，现 在的 100 元与一年后的 115 元虽然绝对值不等，但它们是等值的 ，即其实际经济价值相 等。 通常情况下，在资金等效值计算中，人们把资金运动起点时的金额称为现值；把资金运 动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值；而把资金运动过程中某一时间点上与现 值等值的金额称为时值。 2．现金流量图 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间， 为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期末发生，称为期末惯例 法。 现金流量图是用以反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图示。 它将现金的 收入和支出按照发生的时间阶段画在时间的标度上，并 且标明所要计算的问题，即标明 什么是已知、什么是所求。 时间点零表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，并不一定是指日历年度的年初。 在 复利计算常用符号 P、 F、 A、 G 中，只有 P 是在第一周期的期初发生的。 为了与期末惯例 法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把 P 作为上一周期期末，即第 0 B． % C． % D． % ]。 期期。