绿城_杭州滨江区月明路地块可行性研究报告(编辑修改稿)

绿城_杭州滨江区月明路地块可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

的回暖，是由于价格回归及政府救市政策利好相互叠加下，首置型刚需的一次集中性释放所引发的回暖。 改善性需求尽管也正闻风而动，但还不足以成为支撑楼市成交的核心力量。 需求结构的单一化特征表明，当前的成交量回暖还只是局部的回暖，一个健康而稳定的市场理应呈现出一种多点开花的均衡局面。 区域分布 09 年一季度成交楼盘区域分布 — 仅住宅 统计数据显示，一季度的成交房源中，下沙板块以 1585 套的成交量遥遥领先其他板块，成为了最热门板块，显然这与下沙板块海天城、保利东湾、伊萨卡国际等楼盘以大幅降价促销引爆首置型刚需集中释放直接相关。 一季度成交的次热门板块则由滨江、浙大紫金港一带、拱北桥西（城北拱宸桥一带）、城西文教等板块摘得。 其余板块的整体表现则较为一般。 由上可见，一季度的热销房源主要集中在市区周边板块，房源的地段分布特征与之前论述的需求结构特征（首置型刚需为主力军）同样形成了良好的呼应， 因为市场经验表明，首置型刚需因为购买力相对有限，在市区高房价的挤压下，往往只能向郊县板块外延。 而地处市区且较靠近市中心的城西文教一带则在低开楼盘金色蓝庭和促销楼盘枫华府第的引领下，吸引了众多改善性需求争相释放。 （二）土地市场概况 近 几年 土地出让情况 年份 总出让地块（亩） 可建筑面积（万方） 滨江月明路可研报告 19 2020年 3307 501 2020年 1601 253 2020年 1569 245 2020年 1768 280 2020年 4408 626 2020年 2411 410 土地供应在 07 年达 到顶峰， 当年 总出让住宅用地 4408 亩，可建建筑面积约626万平方米。 虽然 08年受宏观经济影响较大，但是仍然高出 07年之前的平均水平。 09年 13 月 宅地 成交情况 出让地块名称 地块位置 用地性质 楼面地价 竞得人 成交时间 杭政储出 [2020]38号 江干区 (九堡单元R22D08 地块 ) 居住配套用地 3580 元 /平米 北京安瑞基业投资有 限公司 20200113 杭政储出 [2020]43号 江干区 (水湘 R2112地块 ) 住宅 (设配套公建 )用地 7103 元 /平米 杭州润枫置业有限公 司 20200122 杭政储出 [2020]44号 江干区 (九堡单元R22B22 地块 ) 居住配套公建 用地 3582 元 /平米 北京安瑞基业投资服 务有限公司 20200122 项目周边 已出让土地开发情况 从上图可以看出，项目周边的楼面价格逐步提高，特别是近两年。 （三）二手房市场概况 2020 年杭州市主城区二手房共成交 15363 套，比 2020 年减少 9845 套，下降 %。 成交价格上 ， 2020 年杭州市主城区二手房成交均价为每平方米 元，比 2020 年每平方米上涨 元 ，上浮 %。 从成交价格上看， 滨江月明路可研报告 20 目前杭州市二手房成交价格仍处在高位运行。 2020 年，建筑面积在 90 平方米以下的中小户型二手房，成交均价在每平方米 11500 元以下，低于前一年的总体成交价格约每平方米 1000 元。 而建筑面积在 140 平方米以上的大户型二手房成交均价为每平方米 元。 2020 年杭州二手房市场交易状况分析 图 数据来源：透明售房网 (该数据不包括萧山、滨江和余杭 ) 2020 年、 2020 年杭城二手房成交量及成交均价对比图 08 年 全年均价为 11573 元 /平方米，与去年同期的交易均 价 9477 元 /平方米相比，全年上涨 2096 元 /平方米，增幅达到 %。 其中，主城五区均价为 12639元 /平方米，与去年同期交易均价 10389 元 /平方米相比，全年上涨 %。 从具体区域市场来看，在全市普涨的格局下，五个主城区的涨幅都在全市平均涨幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前两名，环比去年分别上涨 %和 %；另外，西湖、下城、上城三个区域的涨幅也都在 15%20%之间。 而近 滨江月明路可研报告 21 郊的滨江区、余杭区上涨也非常明显，特别是滨江环比去年上升了 %。 图表： 2020 年杭州区域二手房市 场销售价格状况 上城区 下城区 西湖区 拱墅区 江干区 滨江区 余杭区 2020年销售均价 13829 13049 12490 11213 12388 10271 7417 2020年销售均价 11725 11340 10439 9220 9774 7580 6594 增幅 % % % % % % % 数据来源：我爱我家 2020 年杭州整体二手房交易均价呈现先扬后抑的局面。 年初随着二手房交易升温的作用，交易价格一路向上攀升， 到了四月交易均价已经达到了 13167元 /平方米。 可长达半年的银根紧缩、股票市场低迷，到了五月份二手房市场明显出现萎缩，接下来的六个月交易均价持续小幅下降，直到 11 月份市场交易回暖，价格才重新抬头。 自 08 年年初以来，银根收紧、股市的低迷使得市场上的购房者存在观望情绪，市场交易量低迷，其价格涨幅明显暖慢下调，卖方在房子的交易过程中不再像之前有绝对的说话权，由此导致买卖双方议价空间的进一步增大，一些急于出售的房东，只能通过降价来促交易易。 不仅如此，由于杭州整体规模较小，一、二手联动影响作用较大，使得一手房的打折 事件影响了周边部分二手房的交易均价。 从 08 年各区涨幅来看，江干区、滨江区的价格增速位居全市前列。 从市政规划来看，江干区的钱江新城是城市发展的新标杆，生活品质之城新领地，目前已经成为杭州高端住宅项目的聚集地，未来房价的上涨还有一定的空间。 而滨江区域作为杭州的高新技术产业开发区，居住配套设施发展很快，特别随着轨道交通 1 号线的经开工建设和大批次新房的入市，滨江区已经成为大批购房者优质人居的 “ 新宠 ”。 图表： 2020 年 12 月至 2020 年 12月交易面积比重对比 滨江月明路可研报告 22 数据来源：我爱我家 从 2020 年交易居 室数据可以看出：杭州二手房市场上 90平米以下的小户型房源同样是市场的主力军，全年交易比重占到总交易量的 %，与去年同期相比交易比重上升了 %。 这主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年购房群体中首次置业者较多，而这部分消费者主要购买中小户型房子为主。 从居室交易数据看，一、二居室的交易量占了总量的 %，相比去年比重增加了 个百分点；而三居以及三居以上交易比重有所下降，环比分别减少了%和 %。 图表： 2020 年 12月至 2020 年 12 月交易居室比重对比 数据来源：我爱我家 中小户型的房源日渐走俏，一方面，与市场购房主体的改变有关，目前市场上年轻购房者占据了主导的地位，他们往往出于经济、实用角度考虑，选择一居、二居作为他们置业的首选，特别是二居室由于供应量大并且在户型功能方面比较均衡，成为市场绝对的主角；另一方面，目前政策出台系列政策都是利好于中小面积户型的房源。 随着大量中小面积的一手房源流入二手市场，未来市场上中小户型房源依然会占据 “ 霸主 ” 地位。 滨江月明路可研报告 23 二、 项目周边 区域 市场 概况 从钱江新城作为杭州市未来的行政中心规划开始，该区域的房产市场一直是杭州的热点区域。 杭州市各板块成交情况（ 2020 年） 板块 成交面积 (平方米 ) 成交套数 (套 ) 成交金额 (元 ) 成交均价 (元 /平方米 ) 滨江（非江景） 367442 2878 2487611000 6770 滨江（一线江景） 364463 2551 2897863680 7951 城北 196851 1996 1720642560 8741 城东（景芳、三堡附近） 46664 409 448169952 9604 城东（钱江新城） 394646 2508 5354900000 13569 城南（复兴、 南星桥） 59114 377 626347264 10596 城西（黄龙、老浙大） 10244 90 169661856 16563 城西（老蒋村、西溪路） 4315 44 34326028 7955 城西（文教区） 118784 901 1421711740 11969 度假区城南（九溪、之江） 7618 19 240001984 31506 九堡、彭埠、笕桥 99697 847 643450240 6454 三墩 155759 1395 1007140480 6466 申花路 55271 511 455743456 8246 市中心 180508 1659 2180920830 12082 西湖沿线 1639 11 35161980 21453 下沙 138270 1169 705160100 5100 新城北 61101 486 453304832 7419 总计 2262386 17851 20882117982 杭州市各板块成交情况（ 2020 年） 板块 成交面积 (平方米 ) 成交套数 (套 ) 成交金额 (元 ) 成交均价 (元 /平方米 ) 滨江（非江景） 611803 4733 4631523330 7570 滨江（一线江景） 413529 2835 3564295170 8619 城北 217139 2020 1986087680 9147 城东（景芳、三堡附近） 44647 211 446385376 9998 城东（钱江新城） 579806 3550 9370705000 16162 城南（复兴、南星桥） 46671 320 586630000 12570 城西（黄龙、老浙大） 6506 43 71844560 11043 城西（老蒋村、西溪路） 10596 77 111144592 10489 城西（文教区） 139141 1024 2190236000 15741 度假区城南（九溪、之江） 19841 66 587312832 29601 度假区转塘 62909 485 429430944 6826 九堡、彭埠、笕桥 208927 1782 1740314370 8330 三墩 194391 1765 1380530690 7102 滨江月明路可研报告 24 申花路 419893 3754 4084310270 9727 市中心 151224 1316 2198052860 14535 西湖沿线 2714 14 137799616 50778 西溪、留下 30729 116 831176960 27048 下沙 364021 2976 2153870000 5917 新城北 54560 441 373987968 6855 新蒋村 7047 37 132610952 18817 总计 3586093 27558 37008249170 杭州市各板块成交情况（ 2020 年） 板块 成交面积 (平方米 ) 成交套数 (套 ) 成交金额 (元 ) 成交均价 (元 /平方米 ) 滨江（非江景） 166752 1814 1600848380 9600 滨江（一线江景） 159720 1385 2224976640 13930 城北 170634 1785 2290996220 13426 城东（景芳、三堡附近） 132197 1346 2245577000 16987 城东（钱江新城） 287768 1884 7220803000 25092 城南（复兴、南星桥） 10165 74 192498944 18938 城西（黄龙、老浙大） 10267 79 124412700 12117 城西（老蒋村、西溪路） 7429 56 117610584 15832 城西（文教区） 89292 644 1996183680 22356 度假区城南（九溪、之江） 12388 44 399422976 32242 度假区转塘 31466 287 268352080 8528 九堡、彭埠、笕桥 301861 2935 3486746370 11551 三墩 42253 391 396481856 9384 申花路 141878 1378 19。