物业管理应用概要(编辑修改稿)

物业管理应用概要(编辑修改稿)内容摘要：

金。 专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何人不得挪作他用。 3 空置房屋也要交物业管理费吗。  目前，新建房屋的空置率不断增高，建设单位长期不缴纳未售出房屋的管理费，不仅给物业管理带来越来越大的费用压力，同时也侵害了已入住业主的权益。 特别是有些建设单位一方面把空置房抵押给银行获得贷款，一方面将空置房屋出租获得收益，但却以没有规定为由拒绝缴纳物业服务费，由买房业主分担建设单位的物业服务费。 针对这个问题，物业管理条例做了明确规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 ” 3开发公司按照拆迁政策给拆迁户安置住房，如何交纳物业管理费。  如果是按照房改政策价购买的房屋，按照 196号文件规定，住户个人除交纳保洁、保安费外，其余产权人交费项目如绿化费、维修费由开发公司承担。 如果是按照市场价购买的房屋，其物业管理费用全部由购房人即拆迁户本人承担。 如果拆迁户只拥有房屋使用权，按照公房承租价格向开发公司交纳房租的，住户个人交纳保安、保洁费用， 196号文件规定的产权人交费项目，均由开发公司承担。 居民应该交纳哪些垃圾处理费用，如何交纳。  住户需交纳垃圾的清扫、清运、处理等三项费用。 ⑴保洁费： 196号文件规定，由住户向物业管理公司交纳，每月每户标准在 25元之间，具体标准由各区县物价部门制定。 其服务内容为房屋及小区保洁。 ⑵垃圾清运费：根据市物价局、财政局颁布的 《 关于调整委托清运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知 》 （京价收字 {1999}第三产业 53号）的规定：居民生活垃圾外运费为每户每年 30元，由产权人向环卫局交纳，可由物业公司代收代缴。 服务内容是环卫部门从小区垃圾中转站将垃圾运到垃圾消纳场。  ⑶ 生活垃圾处理费：根据北京市人民政府办公厅1999年第 68号文件 《 北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）的通告 》 的规定：本市居民应交纳生活垃圾处理费，标准为每户每月 3元。 按规定办理暂住证的来京人员，每人每月 2元。 费用由街道办事处和乡、镇人民政府收取，可委托居委会收取，该费用主要用于城市生活垃圾的处理。 4经济适用房每月该交纳的物业管理费是多少。 收费的基本原则是什么。  2020年 4月，市物价局、市国土资源和房屋管理局颁布了 《 北京经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行） 》 （京价房字 [2020]163号）。 该办法规定，经济适用房的公共性物业管理费多层住宅最高不超过 /平方米 ?月，服务范围包括公共区域的保洁费、保安费、绿化费、共用部位共用设施设备日常运行维护费、小区日常管理费；高层住宅物业管理费在 /平方米 ?月左右，服务范围除包括上述几项内容外，还包括电梯、水泵的运行维护费。  交费的特点和原则是： （ 1）交费主体单一，即为产权人，不存在产权人所在单位或售房单位承担物业管理的问题。 （ 2）日常管理服务费用与房屋及小区共用部位共用设施设备的大中修费用分离。 物业管理公司所收取的物业管理费，只包括房屋及小区的日常管理和维护费用，不包括房屋及小区共用部位共用设施设备的大中修费用，该费用将从房屋共用部位共用设施设备维修基金中列支，以降低日常管理费的标准。  （ 3)严格区分公共性服务、特约性服务和公众代办性服务。 公共性服务范围包括公共区域的保洁、保安、化粪池清淘、房屋及共用部位共用设施设备小区共用部位共用设施设备的日常维护、小区的日常管理；房屋自用部位的中、小修属于特约性服务；物业管理 企业 接受专业部门委托收取水、电、燃气、有线电视、垃圾清理、电梯代验等费用的活动，属于公众代办性服务。 经过这样区分后，产权人必须交纳的费用是公共性服务费，而特约性服务费用只是在发生时收取，产权人的负担又降低了一部分。 （ 4）对公共性服务收费标准实行政府最高限价，特约性服务收费实行市场价 4 公共区域的照明费如何分摊。 住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、建设部 《 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 》 （计价费 [1996]266号）的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由受益人即楼内全体人分摊。 4电梯、高压水泵等高耗费设施设备的消耗如何分摊。 有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊，物业管理 企业 应按实际消耗，向业主收取。 具体分摊办法由业主委员会与物业管理 企业 商定，可按面积分摊，也可按户分摊。 4 普通住宅、经济适用房、高档住宅、安居房、房改房、拆迁户住房的物业管理费是怎样构成的。 普通住宅实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理 企业 的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理 企业 的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：  （ 1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 （ 2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 （ 3）物业管理区域清洁卫生费用。 （ 4）物业管理区域绿化养护费用。 （ 5）物业管理区域秩序维护费用。 （ 6）办公费用。 （ 7）物业管理 企业 固定资产折旧。 （ 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 （ 9）经业主同意的其他费用。  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 《 北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法 》 对 16个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相应的服务标准。 其中使用人（住户个人）交费项目为：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费、小修费、大修费、中修费、绿化费、化粪池清淘费。 小区共用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等 10个项目。  经济适用住房是指北京市计划、规划、建设部门批准建设的、按照政府指导价销售的住宅项目。 根据相关规定，经济适用住房小区物业管理服务收费实行政府定价，费用由产权人交纳。 物业管理服务项目包括公共区域的保洁，保安，小区绿地养护，化粪池清掏，房屋及小区共用部位和设施设备的小修，小区的日常管理 高档住宅指经市政府有关部门批准建设的、配套设施齐全的高级公寓、别墅等。 高档住宅的物业管理服务收费实行市场调节价，由物业管理委员会和物业管理公司协商确定。 政府不制定具体价格标准。 安居房一般应按照普通住宅的标准缴纳物业管理费，但其中有些产权人交费项目，如绿化费，维修费，化粪池清掏费，管理费，公共设施维修费，电梯与水泵运行费仍由购房人及其配偶所在单位平均分摊。 房改房属于普通住宅，一般按普通住宅的标准缴纳物业管理费，但产权人交费项目即绿化费、维修费、化粪池清淘费、管理费、公共设施维护费、电梯与水泵运行费仍由原售房单位承担。  拆迁户住房大概分为 3种情况考虑： （ 1）拆迁户如果是按照房改政策价购买的房屋，应按照普通住宅的标准，除缴纳使用人应缴纳的费用外，其余产权人交费项目由开发商承担。 但是拆迁户将安置房上市转让，或者拆迁户与开发商另有约定的除外。 （ 2）拆迁户如果是按照市场价购买房屋，那么物业管理费应全部由拆迁户承担。 （ 3）拆迁户如果只拥有房屋所有权，并按照公房承租价格向开发商缴纳房租的，拆迁户只需缴纳使用人应缴纳的费用，产权人应交费用由开发商承担。 参考法条：北京市物价局、北京市房屋土地管理局 《 北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法 》 第三、十、十一条。 《 北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法(试行 )》 第十一、十二、十三、十四条。 《 北京市高档住宅物业管理服务调节收费暂行办法 》 第二条。 建设部、国家发展和改革委员会 《 物业服务收费管理办法 》 第十一条。 4物业管理公司应当如何收取管理费。 物业管理 企业 向业主提供服务（包括按照物业服务 合同 约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务 合同 约定以外的服务），应当实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。 应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格 法律 、法规、规章和政策。 物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理 企业 名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话 12358等。 实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。  物业管理 企业 在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。 物业管理 企业 接受委托代收水、电、气、热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当实行明码标价。 物业管理 企业 根据业主委托提供的物业服务 合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。  实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理 企业 应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。 物业管理 企业 不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。 不得在标价之外收取任何未予标明的费用。 参考法条：建设部、国家发展和改革委员会 《 物业服务收费明码标价规定 》 第四、五、六、七、八、九、十、十一条 4业主接收房屋时应注意哪些事项。 要开发商提供 《 北京市建筑工程竣工验收备案表 》 、 《 住宅质量保证书 》 和 《 住宅使用说明书 》 ，对于房屋的问题要形成书面意见便于解决问题。 如果要拒绝接收，一定要书面说明拒绝接收的理由。 4房屋买了还没住，要交物业管理费吗。 要交。 业主没有入住因此水电费可能很少，但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务，也包括对该空房的管理。 物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止，所以业主无论是否入住，只要办理了入住手续，均应从办理入住手续后按合同 的约定缴纳管理费。 4住宅小区物业管理经费主要来源于哪些方面。  住宅小区物业管理经费的来源主要有这么几种： ①定期收取的物业管理费。 这是物业管理经费最为固定的一种来源，主要用以小区物业的正常维护及日常保养。 ②维修养护基金。 主要是公共维修基金，用于小区内公共部位较重大的维修与养护。 ③多种经营的收入。 主要指经全体业主的决议，利用小区内的设施或场地进行经营所产生的收益。 ④依靠政府的政策和一定资金的支持。 ⑤按不同地区的规定，开发单位给予的资金支持。 4 开发商能否变更小区规划。 开发商不能自主改变小区规划。 如果要变更规划，既要符合国家的有关规定，也要征得买房人的同意。 在房屋完全售出以后便没有了变更的权利。 50、 开发商能否更改小区的名称。 在房屋售出之前开发商可以自由变更小区名称，一旦房屋售出，业主就拥有了物业的所有权，开发商就没有任何权利变更小区的名称了。 5开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗  不可以。 物业管理费与违约金不能相互抵销，因为物业管理与开发商卖房是两个不同的 合同 关系。 并且由于通常情况下，开发商都会要求抵销一年以上的物业管理费，而收取一年以上的物业管理费是不合法的。 业主有权拒绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵销的行为；如果业主与开发商及物业管理公司三方达成了“ 债务 转移协议”，违约金最多也只能折抵一年的“物业管理费”，其余部分仍应要求开发商支付。 业主在办理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违约证据。 5开发商作出虚假的减免物业管理费的承诺应承担何种责任。 如果业主认为自己是受到了开发商减免物业管理费承诺的误导才签署了购房 合同 并且因此受到了巨大损失的，可以请求法院撤销购房 合同 ，取回房款。 在受到损失的情况下还可以要求损害赔偿。 5开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗。 房屋预售前，开发商可以与物业管理公司就物业的相关情况进行协商，但不能将包括物业管理费在内的有关物业管理的具体条款规定在售楼 合同 中。 即使开发商与物业是同一公司，开发商也不能在售楼 合同 中对物业费作出规定。 5如何监督物业管理费的使用。  实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支。