大唐不夜城项目总策略报告1118精炼(编辑修改稿)

大唐不夜城项目总策略报告1118精炼(编辑修改稿)内容摘要：

发展项目，考虑到资金在不同时点的流入及流出，包括： 销售的计划及模式及开发进度。 模拟项目在真正操作的情况，准确表达发展项目在不同时点上的具体情况。 (２ ) 动 态 现金流量 投资回报分析法 基本跟静态投资分析一样，只不过把每项开发的具体资金流入及流出放进时间表里。 其基本原則是把每一段時期的净收入貼現為今天的價值。 再把每一段時間的收入之現值加起来後成為本项目的總價值。 另外，該方法亦能够使我們有彈性地對本项目在每一段時期的資金流量做出適當的調整。 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 甲、整个项目采取典型的预售方法（除长期投资项目） 乐观估计 ——（一年半的销售期内９ 0%出售） 现实估计 ——（一年半的销售期内 8０ %出售） 保守估计 ——（一年半的销售期内 %出售） 提高售价 10%；导致销售期延长至 2年 降低售价 10%；导致销售期缩短至 1年 (２ ) 动 态 现金流量 投资回报分析法 （续） 乙 、 敏感性分析 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 即出售面积要达 %，项目才会产生利润。 考虑方案 折现率 项目总 净现值 （人民币） 内部收 益率 保守估计 —— ( 一年半的销售期内 % 出售 ) １５％ （ 2,100,000 ) 0 . 00 % 现实估计 —— ( 一年半的销售期内 8０ % 出售 ) １５％ （ 138,800,000 ) 1 2 . 75 % 乐观估计 —— ( 一年半的销售期内 ９ 0% 出售 ) １５％ 118 , 000 , 000 3 8 . 50 % (２ ) 动 态 现金流量 投资回报分析法 （续） 计算结果 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 结论 （１） 参考了其他同类型物业的投资 回报率（即现金流里 的折现率） ，其估计为 百分之十五。 （２） 在达到 这个 回报率的要求 前题下，本物业只有在乐观 估计情况下（即物业 百份之九十 的面积售出），项目 总净值才能够达到正值， 说明投资方案可行。 （３） 其 他两个方案 的项目总净值 均 为负值，证明该方案 不 可行。 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 考虑方案 折现率 项目总 净现值 （人民币） 内部收 益率 现实估计 —— ( 一年半的销售期内 85% 出售 ) １ 5% （ 138,800,000 ) 1 2 . 75 % 现实估计 —— ( 提高售价 10% ；导致销售期 延长至 2 年； 85% 出售 ) １ 5% （ 288,500,000 ) 5 . 33 % 现实估计 —— ( 降低售价 10% ；导致销售期 缩短至 1 年； 85% 出售 ) １ 5% （ 160,500,000 ) 8 . 07% (２ ) 动 态 现金流量 投资回报分析法 （续） 敏感性分析计算结果 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 结论 提高物业的销售价格，会导致建筑成本上升及销售期的延长。 这印证了市场 定 位的重要性。 其实单靠提高物业的售价，莽顾市场的承受能力，不一定会提升整体项目的总净现值。 项目提取最高利润的最主要因素， 是要在最短时间内达到没有积压（即货存）的效果。 香港长江实业公司的董事长李嘉诚先生对房地产经营的哲学就为 ―货如轮转 ”， 清楚体现以上的结果。 (２ ) 动 态 现金流量 投资回报分析法 （续） 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 基于以上计算，各项估计 方案 的结果都不是太理想。 要大大提高项目现金流的内部收益率，方才能够吸引投资者。 为此，我司建议采用以下两种方法： （ 1） 改良的现金流 ——延迟土地出让金的支付 该方案的出发点在于递延资金（建筑成本） 的 流 出 ， 利 用 时 间 折 现 导 致 的 价 值 差 别 ，提 升 项 目 总 净 值。 （ 2） 改良的现金流 ——改良销售方法 与方案一相反，这此采用前章所说组合式的销售（融资） 方法，提早为项目带来资金的流入，提升项目总净值。 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 考虑方案 折现率 项目总 净现值 （人民币） 内部收 益率 保守估计 —— ( 一年半的销售期内 78% 出售 ) １５％ 27 ,800 ,000 27 . 76 % 现实估计 —— ( 一年半的销售期内 8０ % 出售 ) １５％ 138 ,300 ,000 40 . 14 % 乐观估计 —— ( 一年半的销售期内 ９ 0% 出售 ) １５％ 331 ,500 , 000 57 . 43 % (２ ) 动 态 现金流量 投资回报分析法 （续） 改良的现金流 ——延迟土地出让金的支付 的计算结果 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 结论 根据招商政策，购地款缓交扶持政策在缴付土地转让费 50%后，即可以进地建设，其余部分可以在三年内缴清。 但由于商品房销售必须取得土地证，如果该项政策也同时能够适用于商品房开发，预售时能够取得土地证及相关文件，有助於提高项目总净现值。 (２ ) 动 态 现金流量 投资回报分析法 （续） 改良的现金流 ——延迟土地出让金的支付 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 以现实估计 ——（１年半的销售期内 8０ %出售）为基准展开计算，加上以下三种改良后的销售方法： （１） 基金管理文化主题区 （２） 引进（经营 /投资商）整栋把项目出售 （ＴＵＲＮ ＫＥＹ） （３）引进（主商户）包销大楼面 （ＡＮＣＨＯＲ ＴＥＮＡＮＴ ＳＣＨＥＭＥ） (２ ) 动 态 现金流量 投资回报分析法 （续） 改良的现金流 ——改良销售方法 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 结合以上三种改良现金流的方法，现金流计算有以下的进步。 考虑方案 折现率 项目总 净现值 （人民币） 内部收 益率 改良的现实估计 —— ( 一年半的销售期内 8０ % 出售 ) １５％ 229 , 000 , 000 ２８ % 改良的现金流 ——改良销售方法的计算结果 (２ ) 动 态 现金流量 投资回报分析法 （续） 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 结果 根据以上结果，项目总净现值从负的人 民 币 138,800,000大大提高到人民币 229,000,000。 内部收益率从 %提升到 %。 进步相当可观。 (２ ) 动 态 现金流量 投资回报分析法 （续） 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 （融资）重点渠道与客户 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 四、 【 大唐不夜城 】 销售（融资）客户定位 （２）国内外房地产品牌投资商 /开发商 （３）国外基金投资机构 （１）国内外投资经营商家 （４）国内外有实力的投资者（包括各人／国内外大型投资型企业及国内有实力民营企业） 客户定位 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 （一）国内外投资经营商家 1. 销售（融资）路径 1) 由商业经营转向商业地产开发和营运的商家，投资开发【 大唐不夜城 】 商业子项目，开发完成后将物业留为自营场所。 开发的过程共同参与，竣工后分割部分项目的产权或使用权。 2) 购买 【 大唐不夜城 】 已建成的子项目产权，进行相关业务的经营。 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 2. 优点 1) 借助国际或国内知名商家强大的品牌影响力， 【 大唐不夜城 】 项目的整体形象会相对地提升，亦同时起到宣传之效。 2) 随着知名企业进驻，其它同类型不同规模的企业亦会相继进驻。 3) 具备丰富的商业市场化运作经验，有充足的现金流。 ３ . 关注对象 【 大唐不夜城 】 项目整体商业规划和定位相符，最好是集经营与开发于一体的经营商家。 购买 【 大唐不夜城 】 商业子项目作经营场所，或自建自营为主的商家，如国内的茂业百货等。 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 （二）国内外房地产品牌投资商 /开发商 （融资）路径 1) 将土地配合一定的优惠政策直接销售，由国内外品牌房地产投资商/开发商按照 【 大唐不夜城 】 项目的规划和定位进行开发。 2) 以某一板块的土地作价或追加一部分开发资金入股，成立项目合作开发公司，针对 【 大唐不夜城 】 某一主题板块或某一主题项目进行开发。 【 大唐不夜城 】 项目总策略报告 1) 国内外品牌房地产投资商 /开发商熟悉房地产全程开发运作，有足够项目操作经验和雄厚的资金积累进行 【 大唐不夜城 】 项目的开发。 2) 这些品牌投资商 /发展商均有相当知名度和品牌影响力，且有品牌扩张需求。 【 大唐不夜城 】 可与他们进行品牌捆绑，实现共赢。